Gestión de Copropiedad en Marruecos: La Guía Completa
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Todo lo que cada síndico, voluntario o profesional, necesita saber para gestionar eficazmente una comunidad de propietarios en Marruecos en 2026.
La gestión de copropiedad en Marruecos se basa en la Ley 18-00 y el Decreto de aplicación 2.23.700. Incluye la celebración de asambleas generales, el cobro de cuotas, la contabilidad reglamentaria y el mantenimiento de las zonas comunes. El síndico, ya sea voluntario o profesional, es el responsable legal designado por la AG.
¿Qué es la gestión de copropiedad?
Gestionar una copropiedad en Marruecos significa administrar un edificio que pertenece a varias personas. Cada propietario tiene su piso (zona privada) y una cuota proporcional de los espacios compartidos: escaleras, vestíbulo, tejado, ascensor, jardín. Esos espacios compartidos son las zonas comunes.
En la práctica, la gestión de una comunidad de propietarios abarca cuatro áreas:
- La administración: designar un síndico, celebrar las asambleas generales, hacer cumplir el reglamento de copropiedad
- Las finanzas: cobrar las cuotas, pagar los gastos comunes, llevar las cuentas
- El mantenimiento: mantener las zonas comunes en buen estado, gestionar al conserje, supervisar los contratos de mantenimiento
- El cumplimiento normativo: respetar la Ley 18-00 y el Decreto 2.23.700, producir los anexos contables requeridos
Todo recae en el síndico. Es la persona (o la empresa) elegida por los copropietarios para ocuparse de todo esto en el día a día.
¿Quiere profundizar? Consulte nuestro artículo detallado sobre la gestión de copropiedad en Marruecos
El marco jurídico: Ley 18-00 y Decreto 2.23.700
La Ley 18-00
La Ley 18-00 (modificada por la Ley 106-12 en 2016) es el texto fundacional. Define los derechos y obligaciones de cada copropietario, del síndico y de la asamblea general. Es la que fija las reglas de votación, las mayorías, el quórum y las responsabilidades del síndico.
Puntos clave: el síndico se elige por 2 años (Artículo 19), el quórum se calcula en número de personas y no en milésimas (Artículo 18), y las cuotas impagadas prescriben a los 5 años (Artículo 43).
El Decreto 2.23.700
Publicado en el Boletín Oficial n.°7391 en marzo de 2025, el Decreto 2.23.700 es el texto de aplicación de la Ley 18-00 para la contabilidad. Introduce 12 anexos contables obligatorios que estandarizan la presentación de las cuentas.
El número de anexos que hay que producir depende del importe total de las cuotas llamadas:
Copropiedad pequeña
Cuotas llamadas: ≤ 200.000 MAD
Anexos requeridos: 10, 13-1, 13-2
Copropiedad mediana
Cuotas llamadas: > 200.000 y < 500.000 MAD
Anexos requeridos: 10, 11, 12
Copropiedad grande
Cuotas llamadas: ≥ 500.000 MAD
Anexos requeridos: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
Si no produce estos anexos, está incumpliendo la ley. Para un síndico voluntario que nunca ha llevado contabilidad, puede resultar intimidante. Precisamente por eso un software adaptado marca la diferencia.
El rol del síndico de copropiedad
El síndico es el representante legal de la copropiedad. Se elige en asamblea general con la mayoría de 3/4 de todos los copropietarios (Artículo 19) para un mandato de 2 años, renovable.
Sus obligaciones (Artículo 26 de la Ley 18-00):
- Abrir y gestionar una cuenta bancaria a nombre de la copropiedad
- Cobrar las cuotas y pagar los gastos comunes
- Convocar y celebrar la AG anual
- Llevar la contabilidad y presentar las cuentas
- Mantener las zonas comunes
- Ejecutar las decisiones votadas en AG
- Conservar los archivos de la copropiedad
¿Síndico voluntario o profesional?
En Marruecos, la gran mayoría de los síndicos son voluntarios: copropietarios elegidos que gestionan su edificio sin cobrar. Los síndicos profesionales son empresas o individuos que cobran por gestionar una o varias copropiedades.
Ambos tienen exactamente las mismas obligaciones legales. La diferencia está en la disponibilidad y la experiencia, no en la ley.
La asamblea general de copropiedad
La AG es el órgano de decisión de la copropiedad. Debe celebrarse al menos una vez al año, en los 30 días siguientes al cierre del ejercicio contable (Artículo 16ter).
Convocatoria
El síndico envía las convocatorias con al menos 15 días de antelación a la fecha de la AG (Artículo 16quinquies), por correo certificado o notificación legal. La convocatoria debe incluir el orden del día, las cuentas del ejercicio y el presupuesto.
Quórum y poderes
El quórum requiere la presencia de la mitad de los copropietarios como personas, no en milésimas (Artículo 18). Un mandatario no puede representar a más de 3 copropietarios, y las milésimas acumuladas de los poderes no deben superar el 10% del total (Artículo 16decies).
Los tres niveles de mayoría
Gestión ordinaria, mantenimiento
Mayoría requerida: Mayoría simple de las milésimas presentes
Artículo Ley 18-00: Artículo 20
Presupuesto, obras importantes, modificación del reglamento
Mayoría requerida: 3/4 de todos los copropietarios
Artículo Ley 18-00: Artículo 21
Venta de zonas comunes, sobreedificación
Mayoría requerida: Unanimidad
Artículo Ley 18-00: Artículo 22
Para saber más: Guía completa para organizar su AG de copropiedad
Las cuotas de copropiedad y las llamadas de fondos
Las cuotas cubren todos los gastos comunes del edificio: portería, limpieza, electricidad de las zonas comunes, mantenimiento del ascensor, seguro, agua. Cada copropietario paga proporcionalmente a sus milésimas.
El presupuesto anual
El presupuesto se vota en AG con la mayoría de 3/4 (Artículo 21). Una vez aprobado, el síndico divide el importe total por el número de meses o trimestres para calcular las llamadas de fondos.
Ejemplo: presupuesto anual de 60.000 MAD, copropietario con 150 milésimas de un total de 1.000. Cuota anual: 9.000 MAD, es decir, 750 MAD al mes.
Los impagados
Los impagados son el problema número uno de los síndicos en Marruecos. Reclame desde el primer mes de retraso. Pase al correo certificado tras dos meses. Si no hay respuesta, la copropiedad puede acudir a la justicia. Recuerde: las cuotas prescriben a los 5 años (Artículo 43). Pasado ese plazo, ya no se puede reclamar nada.
La contabilidad reglamentaria del síndico
El Decreto 2.23.700 impone la producción de anexos contables estandarizados. Para muchos síndicos voluntarios, este es el punto más temido. Un cuaderno y una calculadora ya no son suficientes.
Cada anexo tiene un formato preciso definido por el decreto. El Anexo 10 (seguimiento de contribuciones de los copropietarios) es obligatorio sea cual sea el tamaño de la copropiedad. Las copropiedades grandes deben producir 8 anexos en total, incluyendo el balance (Anexo 3), la cuenta de gestión (Anexo 4) y el seguimiento de obras (Anexo 6).
Producir estos anexos a mano es posible. Pero es lento, propenso a errores, y consume un tiempo que la mayoría de los síndicos voluntarios no tienen. Un software adaptado genera estos anexos automáticamente a partir de los datos introducidos a lo largo del año.
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Cómo Kassaba simplifica la gestión de copropiedad
Kassaba es un software pensado para los síndicos en Marruecos. No es una herramienta genérica adaptada, sino una aplicación diseñada desde cero para las realidades locales: los pagos en efectivo, el seguimiento de los MRE a distancia y el cumplimiento del Decreto 2.23.700.
Anexos contables automáticos
Kassaba genera los anexos del Decreto 2.23.700 a partir de sus datos. Usted introduce la información, el software produce los documentos conformes.
Seguimiento de cuotas y pagos
Cree las llamadas de fondos, registre los pagos, identifique los retrasos. Todo con un clic, con recordatorios automáticos.
Accesible en el móvil
Aplicación iOS y Android. Los copropietarios consultan su saldo, los MRE gestionan desde el extranjero.
Panel de control en tiempo real
Situación financiera de la copropiedad visible de un vistazo. Saldo en caja, impagados, gastos del mes.
Más información: Descubrir la aplicación Kassaba para síndicos
Preguntas frecuentes sobre la gestión de copropiedad en Marruecos
¿Cómo gestionar una copropiedad en Marruecos?
Para gestionar una copropiedad en Marruecos, primero hay que designar un síndico en asamblea general (AG). El síndico, ya sea voluntario o profesional, se encarga de cobrar las cuotas, llevar la contabilidad conforme al Decreto 2.23.700, organizar la AG anual y mantener las zonas comunes. Todas estas obligaciones están reguladas por la Ley 18-00.
¿Cómo crear un sindicato de copropietarios en Marruecos?
La creación de un sindicato de copropietarios pasa por celebrar una asamblea general constitutiva. Los copropietarios se reúnen, aprueban el reglamento de copropiedad y eligen un síndico con la mayoría de 3/4 de todos los copropietarios (Artículo 19 de la Ley 18-00). El síndico elegido debe abrir una cuenta bancaria a nombre de la copropiedad (Artículo 26) y poner en marcha la gestión administrativa y financiera.
¿Cuánto cuesta la gestión de una copropiedad?
El coste depende del tamaño del edificio y del tipo de síndico. Un síndico voluntario (copropietario elegido) no cobra remuneración. Un síndico profesional suele cobrar entre 30 y 100 MAD por unidad al mes, según los servicios. Las cuotas ordinarias (portería, mantenimiento, electricidad de zonas comunes) se reparten entre los copropietarios según sus milésimas.
¿Cuáles son las obligaciones de un síndico en Marruecos?
Según la Ley 18-00, el síndico debe: abrir una cuenta bancaria a nombre de la copropiedad (Art. 26), cobrar las cuotas y pagar los gastos comunes, convocar y celebrar la AG anual en los 30 días siguientes al cierre del ejercicio (Art. 16ter), presentar las cuentas de gestión y el presupuesto (Art. 24), producir los anexos contables del Decreto 2.23.700 y mantener las zonas comunes.
¿Cuál es la nueva ley sobre copropiedad en Marruecos?
La copropiedad en Marruecos está regulada por la Ley 18-00 (modificada por la Ley 106-12 en 2016). El Decreto de aplicación 2.23.700, publicado en el Boletín Oficial n.°7391 en marzo de 2025, introduce 12 anexos contables obligatorios. Estos anexos estandarizan la presentación de las cuentas y varían según el tamaño de la copropiedad: anexos 10, 13-1 y 13-2 para las pequeñas (cuotas llamadas de 200.000 MAD o menos), anexos 10, 11 y 12 para las medianas, y anexos 3 a 10 para las grandes.
¿Cómo se desarrolla una asamblea general de copropiedad?
La AG es convocada por el síndico con al menos 15 días de antelación por correo certificado (Art. 16quinquies). El quórum requiere la presencia de la mitad de los copropietarios como personas (Art. 18). Las decisiones se toman según tres niveles de mayoría: mayoría simple de las milésimas presentes para la gestión ordinaria (Art. 20), 3/4 de todos los copropietarios para el presupuesto y obras importantes (Art. 21), y unanimidad para modificaciones estructurales (Art. 22).
¿Cómo se calculan las cuotas de copropiedad en Marruecos?
Las cuotas se reparten según las milésimas de cada unidad, definidas en el reglamento de copropiedad. El presupuesto anual se vota en AG con la mayoría de 3/4 (Artículo 21). Para un presupuesto de 60.000 MAD y un copropietario que posee 150 milésimas de un total de 1.000, su cuota anual sería de 9.000 MAD (15% del presupuesto). Las cuotas se dividen en ordinarias (mantenimiento, portería) y extraordinarias (obras votadas en AG).
¿Cuál es la diferencia entre síndico voluntario y síndico profesional?
El síndico voluntario es un copropietario elegido que gestiona sin cobrar. El síndico profesional cobra por el servicio. Ambos tienen exactamente las mismas obligaciones legales según la Ley 18-00: llevar la contabilidad, convocar la AG, cobrar las cuotas, abrir una cuenta bancaria dedicada.
¿Se puede destituir al síndico?
Sí. Uno o varios copropietarios pueden inscribir la destitución del síndico en el orden del día de la AG. El nuevo síndico debe ser elegido con la mayoría de 3/4 de todos los copropietarios (Artículo 21). El síndico saliente tiene 15 días para entregar los documentos y fondos a su sucesor (Artículo 28).
¿Qué hacer si un copropietario no paga sus cuotas?
Reclame desde el primer mes de retraso. Empiece con un recordatorio amistoso y pase al correo certificado si el retraso supera los dos meses. Si las gestiones no dan resultado, la copropiedad puede iniciar un procedimiento judicial. Atención: las cuotas impagadas prescriben a los 5 años (Artículo 43).
¿Pueden los copropietarios MRE participar en la AG?
Sí, por poder notarial. Un mandatario no puede representar a más de 3 copropietarios, y las milésimas acumuladas de los poderes no deben superar el 10% del total (Artículo 16decies). Envíe las convocatorias y documentos con suficiente antelación para que los MRE puedan estudiar los temas.
¿Es obligatorio el reglamento de copropiedad?
Sí. El reglamento de copropiedad define las zonas comunes, las zonas privadas, las milésimas y las normas de convivencia del edificio. Si su copropiedad no tiene uno, es una prioridad: haga redactar uno y vótenlo en AG.
¿Cuánto dura el mandato del síndico?
El mandato del síndico es de 2 años exactos (Artículo 19 de la Ley 18-00), tanto si es voluntario como profesional. Es renovable por votación de la asamblea general con la mayoría de 3/4 de los votos.
¿Es obligatoria la cuenta bancaria dedicada?
Sí, es una obligación legal (Artículo 26 de la Ley 18-00). La cuenta debe estar a nombre de la copropiedad, no a nombre personal del síndico. Los fondos de la copropiedad nunca deben mezclarse con los fondos personales del síndico.
¿Kassaba es gratuito?
Sí, Kassaba es gratuito para los primeros usuarios. No se requiere tarjeta bancaria. Cuando se introduzca una tarificación, los usuarios actuales se beneficiarán de condiciones preferenciales.
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Esta guía se proporciona a título informativo por el equipo de Kassaba. No constituye asesoramiento jurídico. Para cualquier cuestión legal sobre copropiedad, consulte a un profesional del derecho.