Suceder a un síndico que no quiere entregar nada: sus derechos y qué hacer
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Acaba de ser designado síndico, y el anterior se demora o se niega en redondo a entregarle nada. Empiece por aquí: su autoridad comienza el día en que la junta general le designa (Artículo 19), siempre que la designación se haya celebrado válidamente y conste en el acta. No el día en que el antiguo síndico le entrega los archivos. Su negativa a cooperar es un incumplimiento suyo. Por sí sola, esa negativa no debilita su mandato.
Respuesta rápida
- ✓Su autoridad comienza con su designación en junta (Artículo 19), no con la entrega de los documentos.
- ✓El síndico saliente debe entregarlo todo en los 15 días siguientes a su nombramiento (Artículo 28).
- ✓Si se niega, acuda al juez de medidas urgentes (juge des référés): ordena la entrega bajo astreinte (Artículo 28).
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Una página: qué debe entregar el síndico saliente (con los artículos) y qué hacer si se niega.
Su autoridad no depende de él
Ya es usted el síndico, siempre que su designación en junta se haya celebrado válidamente y conste en el acta. Su autoridad comienza el día en que la junta general le designa por mayoría de tres cuartos (Artículo 19), no el día en que el antiguo síndico le entrega el talonario y los archivos.
Lo que le falta son los documentos y los fondos. La negativa del síndico saliente a cooperar es un incumplimiento suyo, no un defecto de su mandato. Y la ley le ofrece una vía precisa para recuperar lo que pertenece a la comunidad.
Qué debe entregarle
Esta lista no es cuestión de buena voluntad. Es lo que exigen los Artículos 26ter y 28. Pídalo todo, punto por punto:
- Documentos y registros: actas de las juntas (procès-verbaux), el registro de la comunidad, el reglamento de copropiedad, los contratos vigentes.
- Los documentos contables y sus justificantes originales (Decreto 2.23.700, Anexo 1, Artículo 11).
- La situación de tesorería actualizada.
- Todos los fondos de la comunidad, incluido el efectivo en caja y los saldos bancarios.
- El traspaso del acceso a la cuenta bancaria abierta a nombre de la comunidad (Artículo 26).
- Los contratos de servicio vigentes: agua, electricidad, ascensor, mantenimiento, seguro.
- Un recibo firmado. Solicite un recibo de entrega firmado.
El plazo
Todo ello en los 15 días siguientes al nombramiento del nuevo síndico (Artículo 28). Este plazo corre desde su designación, no desde una carta. El recibo firmado es su prueba de que la entrega tuvo lugar, y la suya de que cumplió sus obligaciones.
Si el síndico saliente se niega a entregar los documentos
El plazo de 15 días corre desde su designación por la junta (Artículo 28). En la práctica, estos tres pasos construyen un expediente sólido.
1El requerimiento formal (mise en demeure)
Envíe un requerimiento formal por carta certificada con acuse de recibo, o mediante un huissier (comisario judicial). Fecha su solicitud, prueba que pidió la entrega y es, a menudo, el último paso práctico antes del tribunal.
2Las medidas urgentes (référé)
Una vez vencido el plazo del Artículo 28 sin entrega, acuda al presidente del tribunal de primera instancia en su condición de juge des référés. Es un procedimiento urgente, no un juicio de fondo.
3La multa coercitiva (astreinte)
El juez ordena la entrega de los documentos y fondos bajo astreinte: una multa económica, normalmente por día de retraso, que se acumula mientras el antiguo síndico no cumpla.
Conviene saber
El Artículo 28 prevé una vía de référé directa; a diferencia de la acción general del Artículo 13, no menciona por sí mismo una conciliación previa.
¿Y el cheque sin fondos?
Si el síndico saliente dejó tras de sí un cheque sin fondos, es un asunto aparte. No se rige por la Ley 18-00, sino por el Código de Comercio marroquí, reformado por la Ley 71.24 (Dahir 1.26.03 de 22 de enero de 2026, publicado en el Boletín Oficial 7478 el 29 de enero de 2026).
Una pregunta es decisiva antes de cualquier gestión: ¿quién tiene el cheque? ¿La comunidad, o un proveedor tercero pagado por el antiguo síndico? La respuesta cambia quién puede actuar. El trámite puede comenzar con un certificado de impago del banco, y después, en su caso, una orden de pago (injonction de payer) o una denuncia ante el fiscal.
No entramos aquí en el detalle del procedimiento penal: para esa parte, hable con un abogado. Es lo correcto y lo más seguro.
Los textos aplicables
Las obligaciones del síndico saliente están escritas en la ley. Estos son los artículos que importan en su situación (traducción al español; los textos oficiales están en francés para la Ley 18-00 y en árabe).
«La junta general designa, de entre los propietarios presentes o representados, un síndico y su adjunto, por mayoría de tres cuartos de los votos de los copropietarios. [...] El síndico y su adjunto se nombran por un plazo de dos años renovable.»
Ley 18-00, Artículo 19
«Al finalizar su misión, el síndico o su adjunto está obligado, en un plazo máximo de 15 días desde el nombramiento del nuevo síndico, a entregar a este todos los documentos, archivos, registros de la comunidad y del edificio, la situación de tesorería y todos los bienes de la comunidad incluido el efectivo. Vencido este plazo sin que se haya efectuado el traspaso, el nuevo síndico solicita al presidente del tribunal de primera instancia, en su condición de juez de medidas urgentes, que ordene al antiguo síndico cumplir bajo astreinte.»
Ley 18-00, Artículo 28
«El síndico adjunto ejerce provisionalmente las mismas atribuciones en caso de negativa del síndico a cumplir su función [...]»
Ley 18-00, Artículo 27
En caso de cambio del síndico, los documentos contables y los justificantes originales se entregan a su sucesor. (traducción del árabe)
Decreto 2.23.700, Anexo 1, Artículo 11
Fuentes: Ley 18-00 relativa a la copropiedad, versión consolidada SGG; modificaciones de la Ley 106-12, publicadas en árabe en el Boletín Oficial n.º 6465 y en la traducción oficial francesa en el Boletín Oficial n.º 6514; Decreto n.º 2.23.700 publicado en el Boletín Oficial n.º 7391.
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Preguntas frecuentes sobre el traspaso del síndico
¿Cuándo comienza exactamente mi mandato como síndico?
El día en que la junta general le designa por mayoría de tres cuartos de los votos de los copropietarios (Artículo 19 de la Ley 18-00), siempre que esa junta se haya celebrado válidamente y la designación conste en el acta. No necesita esperar a la entrega física de los archivos por el síndico saliente para ejercer sus funciones. El traspaso material es una obligación del síndico saliente, no una condición de su autoridad.
¿Quién puede acudir al juez de medidas urgentes, el nuevo síndico o el adjunto?
Depende del momento. Si ya se ha designado un nuevo síndico, es este quien acude al juez de medidas urgentes para obtener la entrega bajo astreinte (Artículo 28). Durante una fase de dimisión en la que aún no se ha elegido sustituto, es el síndico adjunto quien puede pedir al presidente del tribunal, resolviendo en medidas urgentes, que ordene al antiguo síndico cumplir bajo astreinte (Artículo 26ter). Además, el adjunto ejerce las atribuciones del síndico en caso de fallecimiento, revocación, dimisión o negativa del síndico a cumplir su función (Artículo 27).
¿Exige el référé del Artículo 28 un intento de conciliación previo?
El Artículo 28 prevé una vía de référé directa: remite al nuevo síndico ante el presidente del tribunal de primera instancia en su condición de juez de medidas urgentes, sin mencionar por sí mismo una conciliación previa. Es distinto de la acción general de la comunidad, que el Artículo 13 de la Ley 18-00 condiciona a un intento de conciliación (a falta de conciliación, la comunidad tiene derecho a acudir a los tribunales). Para su caso concreto, verifique el procedimiento con un abogado o un huissier.
¿Cuánto tiempo debo conservar el recibo de entrega?
Conserve el recibo de entrega firmado, junto con los documentos contables y los justificantes, al menos 5 años. El Decreto 2.23.700 (Anexo 1, Artículo 11) obliga al síndico a conservar los justificantes originales durante cinco años. Este recibo firmado es su prueba de que la entrega tuvo lugar, y la prueba del síndico saliente de que cumplió sus obligaciones. En la práctica, muchos síndicos conservan estos documentos más tiempo por precaución.
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Esta guía se ofrece con fines informativos por el equipo de Kassaba. No constituye asesoramiento jurídico. Para su situación concreta, y en particular para el asunto del cheque sin fondos, consulte a un abogado o a un huissier habilitado en Marruecos.