Ley 18-00 Copropiedad Marruecos: Artículos, Mayorías de Voto y Obligaciones del Síndico (2026)
La Ley 18-00: el texto fundacional de la copropiedad en Marruecos
La Ley 18-00 es el texto que regula la copropiedad (comunidad de propietarios) en Marruecos. Modificada por la Ley 106-12 (BO n.º 6514, 3 de noviembre de 2016), define los derechos y obligaciones de cada copropietario, el papel del síndico (administrador de fincas) y las reglas de funcionamiento de las asambleas generales.
Si usted es síndico, copropietario o miembro de un consejo sindical, esta ley le concierne directamente. A continuación le explicamos lo que dice, artículo por artículo, en lenguaje claro.
Los actores de la copropiedad
El copropietario
Cada copropietario posee un lote compuesto por una parte privativa (su apartamento) y una cuota de las partes comunes (pasillos, escaleras, tejado, ascensor). Esta cuota se expresa en tantièmes (cuotas de participación).
Las cuotas de participación determinan dos cosas: la parte de gastos que cada copropietario debe pagar y el peso de su voto en la asamblea general.
El síndico
El síndico es el representante legal de la copropiedad. Es elegido por la asamblea general con una mayoría de 3/4 de los votos de todos los copropietarios (Artículo 19). Su mandato dura exactamente 2 años, renovable por la asamblea general. Para una visión completa del papel del síndico, consulte nuestra guía completa de la gestión de copropiedades.
El síndico puede ser un copropietario voluntario o un profesional externo. En ambos casos, sus obligaciones legales son las mismas.
El consejo sindical
Cuidado con no confundir con el modelo español o francés. En derecho marroquí, el consejo sindical (Artículo 29) solo existe para los complejos inmobiliarios que comprenden varios edificios. No se trata de un comité consultivo para un edificio individual.
Las obligaciones del síndico
El Artículo 26 de la Ley 18-00 define las principales obligaciones del síndico. Veámoslas en detalle.
Cuenta bancaria separada
El síndico debe abrir una cuenta bancaria a nombre de la copropiedad (Artículo 26). No una subcuenta de su cuenta personal. Una verdadera cuenta separada, dedicada a la copropiedad. Todos los ingresos (cargas, cotizaciones) y todos los gastos deben pasar por esta cuenta.
Es una obligación legal, no una recomendación. Un síndico que mezcla los fondos de la copropiedad con los suyos propios se expone a serios problemas.
Cobro de las cargas
El síndico es responsable del cobro de las cargas a todos los copropietarios. Las cargas impagadas tienen un plazo de prescripción de 5 años (Artículo 43). Transcurrido ese plazo, el síndico ya no puede reclamarlas legalmente.
En la práctica, si un copropietario no ha pagado sus cargas de 2020 y usted no ha emprendido ninguna acción antes de 2025, la deuda está prescrita.
Convocatoria de la asamblea general
El síndico debe convocar la asamblea general al menos una vez al año, dentro de los 30 días siguientes al cierre del ejercicio contable (Artículo 16ter). La convocatoria debe enviarse con al menos 15 días de antelación a la fecha de la asamblea (Artículo 16quinquies), por correo certificado o notificación legal.
Presentación de cuentas
El síndico debe rendir cuentas de su gestión en cada asamblea general anual (Artículo 24). La contabilidad debe llevarse según el principio de devengo. El Decreto 2.23.700 precisa el formato exacto de los documentos contables que deben producirse.
Mantenimiento y conservación
El síndico se encarga del mantenimiento de las partes comunes y de la conservación del edificio. También debe conservar los archivos de la copropiedad y entregarlos a su sucesor.
La asamblea general: reglas y mayorías
La asamblea general es el órgano de decisión de la copropiedad. Así es como funciona según la ley.
El quórum
Para que la asamblea general pueda deliberar válidamente, se requiere la presencia de la mitad de los copropietarios en persona o de sus representantes (Artículo 18).
Punto crucial: el quórum se calcula por número de personas, no por cuotas de participación. Si su copropiedad cuenta con 20 copropietarios, se necesitan 10 presentes o representados para alcanzar el quórum. Poco importa que esas 10 personas posean el 20% o el 80% de las cuotas.
Las delegaciones de voto
Un copropietario ausente puede dar una delegación de voto a otro copropietario. Pero el Artículo 16decies establece dos límites acumulativos:
- Un apoderado no puede representar a más de 3 copropietarios
- Las cuotas de participación acumuladas del apoderado y de sus representados no pueden superar el 10% del total de votos
Estas dos condiciones se aplican simultáneamente. Un copropietario que ya posee el 8% de las cuotas solo puede aceptar una delegación de un copropietario que posea como máximo el 2%.
Los tres niveles de mayoría
La Ley 18-00 contempla exactamente tres niveles de mayoría. Ni dos, ni cuatro. Tres.
Mayoría simple (Artículo 20). Mayoría de las cuotas de participación de los copropietarios presentes o representados. Se aplica a las decisiones corrientes: mantenimiento ordinario, contratación del conserje, pequeñas obras.
Mayoría de 3/4 (Artículo 21). Mayoría de 3/4 de los votos de todos los copropietarios (no solo de los presentes). Se aplica a las decisiones importantes: aprobación del presupuesto, elección o revocación del síndico, seguro del edificio, obras importantes, modificación del reglamento de copropiedad.
Unanimidad (Artículo 22). Voto unánime de todos los copropietarios. Requerida para las decisiones de mayor envergadura: nuevas construcciones en las partes comunes, venta de partes comunes, sobreelevación del edificio.
No existe una mayoría de 2/3 en la ley marroquí. Si alguien le habla de "mayoría de dos tercios", está confundiendo con otra legislación.
Segunda convocatoria
Si el quórum no se alcanza en la primera convocatoria, puede convocarse una segunda asamblea general. Las condiciones de la segunda convocatoria son más flexibles, pero las mayorías de voto siguen siendo las mismas.
El mandato del síndico
Elección
El síndico es elegido con una mayoría de 3/4 de los votos de todos los copropietarios (Artículo 19). Su mandato es de 2 años exactamente. No "uno o dos años", no "según lo que decida la asamblea". Dos años, punto.
Revocación
El síndico puede ser revocado por la asamblea general con una mayoría de 3/4 (Artículo 21). La revocación no necesita ser motivada, pero debe figurar en el orden del día de la asamblea.
Dimisión
Si el síndico dimite, debe convocar una asamblea general en un plazo de 30 días para elegir a su sucesor (Artículo 26ter). Mientras se elige al nuevo síndico, el síndico adjunto asume la gestión de manera interina.
Traspaso
El síndico saliente (dimisionario o revocado) debe entregar todos los documentos y fondos de la copropiedad al nuevo síndico en un plazo de 15 días tras la elección de este (Artículo 28). Dos plazos diferentes, dos artículos diferentes: 30 días para convocar la asamblea general (Art. 26ter), 15 días para el traspaso (Art. 28).
El Decreto 2.23.700: el complemento contable
El Decreto 2.23.700, publicado en el Boletín Oficial n.º 7391 el 31 de marzo de 2025, complementa la Ley 18-00 en el ámbito contable. Impone un marco normalizado según tres niveles:
| Nivel | Cargas cobradas | Anexos requeridos |
|---|---|---|
| Pequeño | ≤ 200 000 MAD | 10, 13-1, 13-2 |
| Mediano | 200 000 a 500 000 MAD | 10, 11, 12 |
| Grande | 500 000 MAD o más | 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 |
Por encima de 1 000 000 MAD de ingresos, el decreto exige además una auditoría por un contable certificado.
Este decreto no reemplaza la Ley 18-00. La complementa precisando el "cómo" de la obligación contable del Artículo 24.
Casos prácticos: la Ley 18-00 en el día a día
La ley sobre el papel es una cosa. La ley en un edificio de 24 viviendas en Casablanca con un síndico voluntario desbordado es otra muy diferente. Veamos cuatro situaciones reales y lo que dice el texto.
Caso 1: un copropietario debe 4 años de cargas
El Sr. Benali no ha pagado sus cargas desde enero de 2022. Estamos en diciembre de 2025. El síndico nunca envió una notificación formal, solo algunos mensajes de WhatsApp. El importe adeudado: 36 000 MAD.
Lo que dice la ley: el Artículo 43 fija un plazo de prescripción de 5 años. Las cargas de 2022 aún no han prescrito en 2025, pero prescribirán en enero de 2027. El síndico todavía tiene tiempo para actuar, pero cada mes que pasa acerca la prescripción.
Lo que hay que hacer: enviar inmediatamente un correo certificado con acuse de recibo detallando el importe adeudado por año. Este correo interrumpe la prescripción. Si el Sr. Benali no reacciona en 30 días, consultar a un abogado para una intimación oficial. Los mensajes de WhatsApp no valen nada ante un juez como prueba de reclamación formal.
Caso 2: no se alcanza el quórum en la asamblea general
Su copropiedad cuenta con 30 copropietarios. El día de la asamblea general, 12 personas están presentes (8 en persona, 4 por delegación de voto). Faltan 3 personas para alcanzar el quórum de la mitad (15).
Lo que dice la ley: el Artículo 18 es claro. Se necesita la mitad de los copropietarios en número de personas, no en cuotas de participación. Aunque los 12 presentes posean el 70% de las cuotas, la asamblea general no puede deliberar válidamente.
Lo que hay que hacer: constatar la falta de quórum en el acta. Convocar una segunda asamblea general en un plazo de 30 días. En esta segunda convocatoria, las condiciones de quórum son más flexibles, pero las mayorías de voto permanecen idénticas. Error frecuente: algunos síndicos celebran la asamblea de todos modos pensando que "nadie verificará". Un copropietario descontento puede impugnar todas las decisiones tomadas sin quórum. Ha ocurrido, y el tribunal las anula sistemáticamente.
Caso 3: el síndico saliente se niega a entregar los documentos
Acaba de ser elegido síndico. El antiguo síndico, el Sr. Tahiri, se niega a entregarle los archivos, las llaves del local técnico y los extractos bancarios. Dice que "no tiene nada" o que "todo está en su casa, lo está buscando".
Lo que dice la ley: el Artículo 28 impone la entrega de todos los documentos y fondos en un plazo de 15 días tras la elección del nuevo síndico. No es una sugerencia.
Lo que hay que hacer: enviar un correo certificado citando el Artículo 28 y fijando un plazo de 15 días. Conserve el acuse de recibo. Si el Sr. Tahiri no coopera, puede acudir al tribunal. En la práctica, el juez de medidas urgentes puede ordenar la entrega con multa coercitiva (una multa por cada día de retraso). El acta de la asamblea general que le eligió y el correo certificado son suficientes como documentos para el tribunal.
Caso 4: obras urgentes sin votación de la asamblea general
Una fuga de agua importante inunda el aparcamiento subterráneo un domingo por la noche. La reparación costará aproximadamente 15 000 MAD. La asamblea general no está prevista hasta dentro de 4 meses. ¿Hay que esperar a la votación?
Lo que dice la ley: el Artículo 20 permite al síndico autorizar los gastos de mantenimiento corriente con mayoría simple de las cuotas presentes. Pero una fuga urgente no puede esperar a una asamblea general. El Artículo 26 encarga al síndico la conservación del edificio. Una fuga que puede dañar la estructura es una emergencia de conservación.
Lo que hay que hacer: realizar la reparación, tomar fotos antes y después, conservar la factura. Informar a los copropietarios por escrito en las 48 horas siguientes (un mensaje grupal es suficiente). Presentar el gasto y los justificantes en la próxima asamblea general para su ratificación. Si el importe supera significativamente el presupuesto aprobado (por ejemplo, 50 000 MAD para rehacer toda la fontanería), convoque una asamblea general extraordinaria en lugar de decidir solo.
La Ley 18-00 y los copropietarios MRE
Muchos edificios en Marruecos tienen copropietarios que viven en el extranjero. Los MRE (Marroquíes Residentes en el Extranjero) representan una parte significativa de los propietarios en ciudades como Tánger, donde algunas residencias cuentan con un 40% de MRE en los Países Bajos y Bélgica. En Casablanca, predominan los residentes en Francia y Canadá. Si usted vive en España, probablemente se encuentra en esta situación. La Ley 18-00 no distingue entre residentes y no residentes, pero la realidad práctica es muy diferente.
Convocatorias al extranjero
El Artículo 16quinquies impone el envío de las convocatorias 15 días antes de la asamblea general por correo certificado. Para un copropietario en Madrid o Barcelona, un correo certificado desde Marruecos puede tardar entre 10 y 15 días. Resultado: la convocatoria llega la víspera de la asamblea, o después.
En la práctica, muchos síndicos envían las convocatorias por email además del correo certificado. El email no tiene valor legal como convocatoria oficial, pero permite al copropietario organizarse. El correo certificado sigue siendo obligatorio para la validez jurídica.
Para las grandes copropiedades con muchos MRE, prevea entre 25 y 30 días antes de la asamblea general para el envío de las convocatorias, no 15.
Delegaciones de voto y voto a distancia
Un MRE que no puede estar presente en la asamblea general delega su voto en otro copropietario. El Artículo 16decies establece dos límites: un apoderado no puede representar a más de 3 copropietarios, y las cuotas de participación acumuladas (apoderado + representados) no deben superar el 10% del total.
En un edificio de 20 viviendas donde 8 copropietarios son MRE, encontrar suficientes apoderados se convierte en un rompecabezas. Cada apoderado solo puede aceptar 3 delegaciones, así que se necesitan como mínimo 3 apoderados entre los 12 residentes para cubrir a los 8 MRE. Y aún así, hay que verificar que la regla del 10% de cuotas se respeta para cada uno.
La Ley 18-00 no contempla el voto por videoconferencia ni por correspondencia. Es un vacío jurídico que muchos síndicos cubren de manera informal, pero las decisiones tomadas así son impugnables.
Pagos desde el extranjero
Las cargas se cobran en MAD (dírhams marroquíes). Un copropietario en Madrid o Sevilla debe hacer una transferencia internacional a la cuenta bancaria de la copropiedad en Marruecos. Las comisiones bancarias (de 10 a 30 EUR por transferencia) desincentivan los pagos mensuales. Muchos MRE prefieren pagar por trimestre o por semestre para limitar los costes.
El síndico debe adaptar su gestión: prever cobros de cargas trimestrales para los MRE, aceptar que los pagos lleguen con 5 a 10 días de retraso (plazo de la transferencia internacional) y no confundir retraso bancario con mala voluntad. Un MRE que paga sistemáticamente con 8 días de retraso no es un mal pagador: es el plazo normal de una transferencia internacional.
Las infracciones más frecuentes
Esto es lo que se observa con más frecuencia en el terreno:
Sin cuenta bancaria separada. El síndico cobra las cargas en su cuenta personal. Es una infracción directa del Artículo 26.
Asamblea general no celebrada. El síndico no convoca la asamblea general anual en los plazos establecidos. Es una infracción del Artículo 16ter.
Cuentas no presentadas. El síndico no produce documentos contables en la asamblea general. Infracción del Artículo 24.
Confusión quórum/cuotas de participación. El síndico verifica el quórum por cuotas en lugar de contar personas. Resultado: decisiones tomadas sin quórum válido.
Obras votadas con la mayoría incorrecta. Obras importantes votadas con mayoría simple en lugar de 3/4. La decisión es impugnable.
Cómo Kassaba le ayuda a cumplir con la ley
Kassaba integra las exigencias de la Ley 18-00 y del Decreto 2.23.700 directamente en su funcionamiento:
- El software calcula automáticamente el quórum por número de personas, no por cuotas de participación
- Los cobros de cargas se generan con las cuotas correctas para cada copropietario
- El seguimiento de pagos le muestra quién está al día y quién está atrasado, con el plazo de prescripción de 5 años
- Los anexos contables del Decreto se generan automáticamente según su nivel
- Las convocatorias de asamblea general incluyen el orden del día y respetan el plazo de 15 días
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FAQ
¿Qué dice la Ley 18-00 sobre el síndico?
La Ley 18-00 (modificada por la Ley 106-12) define al síndico como el representante legal de la copropiedad. Es elegido por la asamblea general con una mayoría de 3/4 de los votos (Artículo 19) por un mandato de 2 años renovable. Sus obligaciones incluyen mantener una cuenta bancaria separada, cobrar las cargas, conservar el edificio y convocar la asamblea general anual.
¿Cuáles son las obligaciones del síndico en Marruecos?
El síndico debe: abrir una cuenta bancaria a nombre de la copropiedad (Art. 26), convocar la asamblea general al menos una vez al año dentro de los 30 días siguientes al cierre del ejercicio (Art. 16ter), presentar las cuentas de su gestión (Art. 24), cobrar las cargas, mantener las partes comunes, conservar los archivos y ejecutar las decisiones de la asamblea general.
¿Cómo se desarrolla una asamblea general según la ley?
La convocatoria debe enviarse con 15 días de antelación (Art. 16quinquies) por correo certificado o notificación legal. El quórum exige la presencia de la mitad de los copropietarios en persona (Art. 18), no en cuotas de participación. Las votaciones se realizan en tres niveles de mayoría según el tema: mayoría simple de las cuotas presentes (Art. 20), mayoría de 3/4 de los votos (Art. 21) o unanimidad (Art. 22).
¿Cuáles son las mayorías de voto en una copropiedad marroquí?
La Ley 18-00 contempla exactamente tres niveles. La mayoría simple de las cuotas de participación presentes (Art. 20) para el mantenimiento corriente. La mayoría de 3/4 de los votos de todos los copropietarios (Art. 21) para el presupuesto, la elección del síndico y las obras importantes. La unanimidad (Art. 22) para nuevas construcciones o la venta de partes comunes. No existe una mayoría de 2/3 en la ley marroquí.
¿Se ha modificado recientemente la Ley 18-00?
La Ley 18-00 fue modificada por la Ley 106-12, publicada en el Boletín Oficial n.º 6514 el 3 de noviembre de 2016. Más recientemente, el Decreto 2.23.700 (BO n.º 7391, 31 de marzo de 2025) complementó la ley imponiendo un marco contable normalizado con anexos obligatorios según el tamaño de la copropiedad.
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