Prescripción de las Cargas del Síndico en Marruecos: 5 Años (Artículo 43)

La regla que puede costarle cara si la olvida

Existe una regla en la Ley 18-00 que muchos síndicos descubren demasiado tarde: las cargas impagadas prescriben a los cinco años. Pasado ese plazo, ya no puede reclamarlas. Legalmente, el crédito ya no existe.

Cinco años parece mucho. En el día a día, es una ventana que se cierra más rápido de lo que se piensa. Sobre todo cuando un copropietario acumula varios años de impagos y nadie pone en marcha el procedimiento formal de cobro.

Aquí le explicamos cómo funciona la prescripción en Marruecos, cómo evitar que le caiga encima y qué hacer si ya está iniciada.

Lo que dice el Artículo 43

El Artículo 43 de la Ley 18-00 (modificada por la Ley 106-12) es claro: las reclamaciones del sindicato de copropietarios relativas a las cargas comunes prescriben a los cinco años desde la fecha de su aprobación por la Asamblea General.

Tres palabras clave: prescripción, cinco años, aprobación de la AG.

La prescripción es la extinción de un derecho por el transcurso del tiempo. Cinco años es el plazo exacto fijado por la ley marroquí. El punto de partida NO es la fecha límite de pago de la llamada de fondos, ni la fecha en que el copropietario debería haber pagado. Es la fecha del acta de la AG que votó esas cargas.

En concreto, si la AG del 15 de marzo de 2024 vota el presupuesto 2024, todas las cargas derivadas de ese presupuesto (sean reclamadas en el primer trimestre, en el segundo o a final de año) comparten una sola fecha de prescripción: el 15 de marzo de 2029. Más allá, el copropietario podrá invocar legítimamente la prescripción para negarse a pagar.

Es una particularidad importante del derecho marroquí: muchos síndicos razonan en términos de fecha de exigibilidad, pero el Artículo 43 habla de fecha de aprobación por la AG.

Una prescripción por voto de AG, no por llamada de fondos

Es un punto frecuentemente mal entendido. La prescripción se calcula por decisión de AG, no por llamada de fondos individual.

Tomemos un ejemplo concreto. El Sr. Bennani debe cinco años de atrasos. Para calcular lo que aún se puede reclamar, mire cada AG que votó un presupuesto anual:

• Presupuesto 2020 votado en la AG del 12 de marzo de 2020 → cargas 2020 prescritas desde el 12 de marzo de 2025
• Presupuesto 2021 votado en la AG del 28 de febrero de 2021 → cargas 2021 prescritas el 28 de febrero de 2026
• Presupuesto 2022 votado en la AG del 5 de marzo de 2022 → cargas 2022 aún recuperables hasta el 5 de marzo de 2027
• Presupuesto 2023 votado en la AG del 18 de marzo de 2023 → cargas 2023 aún recuperables hasta el 18 de marzo de 2028
• Presupuesto 2024 votado en la AG del 22 de marzo de 2024 → cargas 2024 aún recuperables hasta el 22 de marzo de 2029

Sobre cinco años de atrasos, dos ya están perdidos si nada ha interrumpido la prescripción. Si una AG votó durante el año obras extraordinarias (Artículo 21), esas cargas tienen su propio plazo de prescripción, distinto del presupuesto anual.

Por eso hay que actuar rápido y, sobre todo, actuar formalmente.

Cómo interrumpir la prescripción

Coexisten dos regímenes en derecho marroquí para interrumpir la prescripción:

1. El régimen general de derecho civil (Dahir des Obligations et des Contrats, o DOC), aplicable a todas las deudas civiles, incluyendo las cargas síndico.
2. El procedimiento especial del sindicato (Artículos 25, 25bis y 36bis de la Ley 18-00), que crea una vía acelerada de recobro propia de la copropiedad.

El régimen general: tres actos interrumpen la prescripción

Los tres actos siguientes provienen del derecho civil general marroquí (Dahir des Obligations et des Contrats). No están listados en la Ley 18-00 misma, pero se aplican a toda deuda civil, incluidas las cargas síndico. Tras una interrupción válida, comienza un nuevo plazo de 5 años.

1. El requerimiento formal. Carta certificada con acuse de recibo, dirigida al copropietario deudor, que exige el pago en un plazo determinado. Para que interrumpa la prescripción, debe ser formal:

• Enviado por correo certificado con acuse de recibo (o por alguacil)
• Especificar las cargas afectadas con fechas e importes
• Conceder un plazo razonable de pago (15 a 30 días)
• Mencionar las consecuencias del impago

Un mensaje de WhatsApp, un correo electrónico, una carta simple: no basta. La prueba del envío y de la recepción es lo que da valor jurídico al requerimiento.

2. La acción judicial. Una citación ante el tribunal de primera instancia interrumpe definitivamente la prescripción. Antes de acudir al tribunal, generalmente hay que haber agotado la vía amistosa. El juez casi siempre exige un requerimiento previo.

3. El reconocimiento de deuda. Si el copropietario reconoce por escrito que debe la suma, ese reconocimiento interrumpe la prescripción. Puede ser una carta firmada, un acuerdo de pago aplazado (protocolo) o la firma de un documento que recapitula las sumas debidas. Un pago parcial puede valer como reconocimiento implícito, pero los jueces examinan caso por caso.

El procedimiento especial Ley 18-00: recobro acelerado

La Ley 18-00 dota al sindicato de una vía propia, más rápida que el derecho común:

• Artículo 25: el requerimiento del síndico. Si el copropietario no paga en los 30 días siguientes a un requerimiento formal, todos los plazos futuros del ejercicio se vuelven inmediatamente exigibles. Ya no hay que perseguir carga por carga.
• Artículo 25bis: la derogación. El síndico puede solicitar una orden judicial de pago apartándose explícitamente del Artículo 155 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
• Artículo 36bis: el plazo del juez. El tribunal debe emitir la orden de pago en un plazo máximo de tres (3) meses.

Por qué existe este procedimiento: el legislador marroquí quiso dar a los sindicatos una herramienta rápida para que los impagos no se prolonguen. En la práctica, esta es la vía a privilegiar para importes relevantes, en lugar del procedimiento civil ordinario.

El papel crítico del seguimiento

Si usted es síndico, el peor enemigo de la prescripción es el olvido. Una carga olvidada durante cinco años es un crédito perdido.

Sin un sistema de seguimiento, esto es lo que ocurre en la práctica. El copropietario no paga. El síndico envía un recordatorio por WhatsApp. El copropietario promete regularizar. El síndico pasa a otra cosa, ocupado con los siniestros y las AG. Seis meses después, el recordatorio se repite. Un año después, vuelve a repetirse. Tres años después, ya no se sabe exactamente qué carga fue recordada formalmente y cuál no. Cinco años después, algunas cargas están prescritas sin que nadie lo haya notado.

Un síndico profesional o voluntario bien organizado mantiene un calendario de prescripción para cada copropietario deudor. Para cada carga impagada, anota la fecha de exigibilidad, la fecha límite de prescripción y los actos de interrupción eventuales.

Es exactamente el tipo de seguimiento que Kassaba automatiza: alertas de prescripción a 6 meses y 3 meses del vencimiento, trazabilidad de cada requerimiento, cálculo automático de las fechas de prescripción por carga. Para los síndicos que gestionan varios edificios, este seguimiento manual se vuelve imposible.

Qué hacer si una carga ya está prescrita

Cuando el plazo ha pasado, su margen de maniobra es escaso.

En el plano contable, el crédito permanece inscrito en los libros hasta que la AG decida pasarlo a pérdida. Esto es importante: mientras el crédito figure en la contabilidad, aparece en el Anexo 10 del Decreto 2.23.700 (seguimiento de las contribuciones por copropietario) y distorsiona la lectura financiera de la copropiedad.

La AG debe entonces tomar una decisión clara. O bien constata la prescripción y pasa el crédito a pérdida (con mención explícita en el acta). O bien decide intentar de todos modos un cobro amistoso, sabiendo que el copropietario podrá oponer la prescripción si las cosas van a juicio.

En ambos casos, el síndico debe presentar a los copropietarios la lista precisa de los créditos prescritos, con los importes y los nombres (o los números de lotes si la confidencialidad lo exige). Es un momento a menudo incómodo, pero necesario para que todos comprendan por qué el saldo de tesorería no corresponde a los saldos individuales teóricos.

La trampa del pago parcial

He aquí un caso práctico que aparece a menudo. Un copropietario debe 30 000 MAD de cargas acumuladas durante cuatro años. Le propone pagar 5 000 MAD para liquidar todo. Usted acepta por cansancio, sin formalizar.

Surgen varios problemas. En primer lugar, sin un acuerdo escrito que califique este pago como un finiquito, el pago parcial puede considerarse un reconocimiento de deuda por el total. Esto interrumpe la prescripción para los 25 000 MAD restantes, lo cual puede ser beneficioso para la copropiedad.

En segundo lugar, la aceptación de un pago parcial sin marco formal no extingue la deuda. El síndico no puede, por iniciativa propia, conceder una rebaja. Solo la AG está facultada para transigir sobre los créditos de la copropiedad (o para votar un protocolo de acuerdo).

El buen reflejo: si un copropietario propone un pago parcial o un escalonamiento, formalícelo mediante un protocolo de acuerdo firmado, presentado a la AG siguiente para ratificación. Eso protege a todos.

Prescripción y cambio de síndico

Cuando se reemplaza a un síndico, el Artículo 28 de la Ley 18-00 impone la entrega de los documentos al nuevo síndico en un plazo de 15 días. Entre estos documentos figuran los estados de las cargas impagadas y su historial de cobro.

Si el síndico anterior no transmite correctamente esta información, o si ha dejado prescribir cargas sin actuar, su responsabilidad puede verse comprometida. La gestión del cobro forma parte de las misiones del síndico (Artículo 26), y el Artículo 27 párrafo 2 establece explícitamente que «el síndico o su suplente es responsable del incumplimiento de las misiones que se les confían». Un síndico que deja prescribir créditos por negligencia puede, por tanto, verse obligado a reembolsarlos de su propio bolsillo.

Es un punto que los síndicos voluntarios subestiman a menudo. Aceptar el mandato sin seguir rigurosamente las cargas es asumir un riesgo financiero personal. Para una visión de conjunto de las obligaciones del síndico, consulte nuestra guía completa del síndico voluntario en Marruecos.

Los plazos a recordar

Para terminar, aquí están las cifras a tener en mente.

Tema	Plazo	Artículo
Prescripción de las cargas (desde la aprobación de la AG)	5 años	Artículo 43 Ley 18-00
Requerimiento → todos los plazos exigibles	30 días	Artículo 25
Plazo del juez para emitir la orden de pago	3 meses máx	Artículo 36bis
Plazo para convocar la AG anual	30 días tras el cierre del ejercicio	Artículo 16ter
Plazo de envío de la convocatoria	Mínimo 15 días antes de la AG	Artículo 16quinquies
Mandato del síndico	2 años renovable	Artículo 19
Entrega de documentos al nuevo síndico	15 días	Artículo 28
Convocatoria de la AG tras dimisión del síndico	30 días	Artículo 26ter

Cinco años pueden parecer mucho cuando se firma una llamada de fondos. Cinco años pasan rápido cuando se es síndico voluntario y se hacen malabares con siniestros, obras, AG, y un expediente de cobro se desliza bajo la pila.

Tres cosas que hacer hoy mismo

Si usted es síndico y está leyendo este artículo, aquí tiene tres acciones concretas para implementar esta semana:

1. Haga el inventario. Liste a todos los copropietarios deudores. Para cada ejercicio presupuestario, anote la fecha de la AG que aprobó las cargas y calcule la fecha de prescripción (5 años después de esa AG). Todo ejercicio cuya prescripción caiga en los próximos 12 meses está en zona roja.

2. Priorice las zonas rojas. Para cada carga en riesgo, envíe un requerimiento formal por correo certificado. Esta única acción le hace ganar cinco años de margen.

3. Implemente un seguimiento. Ya sea en una hoja de Excel, en su software de gestión o en una agenda compartida, cree un sistema que le alerte automáticamente cuando una carga se acerque a su prescripción. Este seguimiento debe sobrevivir a los cambios de síndico.

La prescripción no es un tema jurídico abstracto. Es el dinero que sale de las cuentas de su copropiedad simplemente porque nadie miró el calendario en el momento adecuado.