Llamada de Fondos del Síndico en Marruecos: Modelo y Automatización

Su verdadero problema no es el presupuesto. Es conseguir que lo paguen.

Hizo su AG. El presupuesto está votado por mayoría de 3/4 (Artículo 21, Ley 18-00). Muy bien. Pero ahora toca que los copropietarios paguen. Y ahí es donde la cosa se complica.

La llamada de fondos es el documento que envía a cada copropietario para indicarle cuánto debe, cuándo debe pagar y por qué. También es el documento que demuestra que usted cumplió con su trabajo si algún día alguien lo impugna.

Esta guía le ofrece un modelo concreto, le explica cómo calcular los importes y, sobre todo, cómo gestionar los retrasos en el pago. En la mayoría de copropiedades marroquíes, la tasa de cobro sigue siendo la pesadilla del síndico.

Lo que dice la ley sobre las cargas de copropiedad en Marruecos

Antes del modelo, establezcamos las bases legales. Debe entender de dónde viene su legitimidad para reclamar dinero a los copropietarios.

El presupuesto anual (Artículo 24)

El Artículo 24 de la Ley 18-00 obliga al síndico a preparar un presupuesto estimativo y someterlo a la asamblea general. Este presupuesto se vota por mayoría de 3/4 de los votos de todos los copropietarios (Artículo 21).

Una vez votado el presupuesto, se convierte en ejecutivo. El síndico tiene no solo el derecho, sino la obligación de cobrarlo. El Artículo 26 precisa que el síndico debe recaudar las cargas entre los copropietarios.

Los tantièmes: la clave del reparto

Cada lote en una copropiedad tiene un número de tantièmes (cuotas de participación). Este número refleja la superficie, la planta, la orientación y otros criterios definidos en el reglamento de copropiedad.

Los tantièmes sirven para dos cosas:

• Calcular el derecho de voto en AG
• Repartir las cargas entre copropietarios

Si su edificio tiene 1.000 tantièmes en total y un copropietario posee 80, paga el 8% del presupuesto anual. Así de sencillo.

La cuenta bancaria obligatoria (Artículo 26)

El Artículo 26 obliga al síndico a abrir una cuenta bancaria a nombre de la copropiedad. Todos los pagos de cargas deben pasar por esta cuenta. Nada de pagos en efectivo al conserje, nada de transferencias a la cuenta personal del síndico.

Es una regla que muchas copropiedades todavía ignoran, pero está clara en la ley. Si usted es síndico voluntario, esta obligación también le aplica.

Cómo calcular una llamada de fondos

El cálculo es mecánico una vez que tiene los datos correctos. Aquí va el procedimiento.

Paso 1: Partir del presupuesto votado

Tomemos un ejemplo concreto. Su copropiedad ha votado un presupuesto anual de 180.000 MAD para el ejercicio 2026. Este presupuesto cubre:

Partida	Importe anual
Conserje (salario + CNSS)	72.000 MAD
Electricidad zonas comunes	24.000 MAD
Agua	12.000 MAD
Mantenimiento corriente	18.000 MAD
Seguro del edificio	6.000 MAD
Gastos bancarios	3.000 MAD
Ascensor (contrato mantenimiento)	30.000 MAD
Limpieza	12.000 MAD
Varios / imprevistos	3.000 MAD
Total	180.000 MAD

Paso 2: Repartir según los tantièmes

Su edificio tiene 1.000 tantièmes repartidos entre 20 lotes. Así se calcula la parte de cada copropietario:

Fórmula: Cuota anual = Presupuesto total x (Tantièmes del lote / Tantièmes totales)

Ejemplo para 3 lotes diferentes:

Lote	Tipo	Tantièmes	%	Cargo anual	Cargo mensual
Piso 1 (planta baja)	2 habitaciones, 80 m²	65/1.000	6,5%	11.700 MAD	975 MAD
Piso 8 (3.ª planta)	3 habitaciones, 110 m²	85/1.000	8,5%	15.300 MAD	1.275 MAD
Piso 15 (5.ª, terraza)	Dúplex, 140 m²	110/1.000	11%	19.800 MAD	1.650 MAD

La lógica se ve clara: cuanto más grande es el lote, más tantièmes tiene, mayor es su contribución.

Paso 3: Definir la periodicidad

La ley no fija una periodicidad obligatoria. Puede llamar:

• Mensualmente: lo más habitual, más fácil de pagar para los copropietarios
• Trimestralmente: menos seguimiento administrativo, pero importes más elevados
• Semestralmente: poco frecuente, complica el seguimiento de tesorería

La mayoría de copropiedades marroquíes funcionan con llamadas mensuales. Es el formato que recomendamos.

Modelo de llamada de fondos

Aquí tiene un modelo que puede adaptar a su copropiedad. La llamada de fondos debe contener información suficiente para que el copropietario entienda qué paga, por qué y cómo.

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COPROPIEDAD RESIDENCIA LOS NARANJOS Dirección: 12, Rue Al Mourabitine, Tetuán N.° cuenta bancaria: XXXX-XXXX-XXXX-XXXX (Banque Populaire)

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LLAMADA DE FONDOS - Marzo 2026

Copropietario: Sr. Ahmed BENALI Lote: Piso n.°8, 3.ª planta Tantièmes: 85/1.000

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Concepto	Importe
Cargas corrientes (marzo 2026)	1.275,00 MAD
Atrasos ejercicio 2025	2.550,00 MAD
Total a pagar	3.825,00 MAD

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Desglose de las cargas corrientes mensuales:

• Conserje: 510,00 MAD
• Electricidad: 170,00 MAD
• Agua: 85,00 MAD
• Mantenimiento: 127,50 MAD
• Seguro: 42,50 MAD
• Ascensor: 212,50 MAD
• Limpieza: 85,00 MAD
• Gastos varios: 42,50 MAD

Fecha límite de pago: 10 de marzo de 2026 Forma de pago: Transferencia bancaria únicamente RIB: XXXX-XXXX-XXXX-XXXX

Presupuesto votado en AG del 15 de enero de 2026 Acta n.° 12/2026

El Síndico, Firma

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Qué contiene este modelo (y por qué)

Cada elemento tiene su utilidad:

• Identidad de la copropiedad y cuenta bancaria: el copropietario sabe exactamente adónde transferir el dinero
• Los tantièmes del lote: puede verificar que el cálculo es correcto
• El desglose por partida: la transparencia reduce las impugnaciones. Un copropietario que ve "conserje: 510 MAD" entiende adónde va su dinero
• Los atrasos: separar los atrasos de las cargas corrientes evita confusiones
• La referencia al acta de AG: es su prueba de que el presupuesto fue votado. En caso de litigio, es este documento el que prevalece
• La fecha límite: un plazo claro empuja al pago

Cargas corrientes vs obras excepcionales

Cuidado con no mezclar los dos tipos de cargas en sus llamadas.

Cargas corrientes (Artículo 20)

Las cargas corrientes cubren el funcionamiento diario del edificio: conserje, electricidad, agua, limpieza, ascensor, seguro. Se votan en el presupuesto anual por mayoría de 3/4 (Artículo 21) y se llaman regularmente.

Las medidas relativas al mantenimiento corriente se adoptan por mayoría de los votos de los copropietarios presentes o representados (Artículo 20). En concreto, si el conserje avisa de una fuga, el síndico puede encargar la reparación sin convocar una AG extraordinaria, siempre que el importe esté dentro del presupuesto previsto.

Obras excepcionales (Artículo 21 o 22)

Las obras grandes (rehabilitación de fachada, sustitución del ascensor, impermeabilización de la terraza) requieren un voto específico:

• Artículo 21 (3/4 de los votos): obras de mejora, modificación del reglamento, obras mayores
• Artículo 22 (unanimidad): construcción nueva, venta de partes comunes, sobreelevación

Para estas obras, haga una llamada de fondos separada, con la referencia al voto específico en AG. No mezcle nunca una llamada de cargas corrientes con una de obras excepcionales. Eso crea confusión en su contabilidad de síndico y complica la producción de los anexos del Decreto 2.23.700.

Los anexos contables vinculados a las llamadas de fondos

Las llamadas de fondos alimentan directamente su contabilidad. El Decreto 2.23.700 impone anexos diferentes según el importe total de las cargas llamadas:

Tamaño	Cargas llamadas	Anexos obligatorios
Copropiedad pequeña	≤ 200.000 MAD	10, 13-1, 13-2
Mediana	200.000 a 500.000 MAD	10, 11, 12
Grande	≥ 500.000 MAD	3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10

El Anexo 10 (seguimiento de las contribuciones de los copropietarios) es común a todos los tamaños. Es el documento que registra, lote por lote, cuánto se ha llamado, cuánto se ha pagado y cuánto queda pendiente. Es la síntesis de todas sus llamadas de fondos del ejercicio.

Si utiliza un software como Kassaba, este anexo se genera automáticamente a partir de sus llamadas y cobros. En modo manual (Excel o papel), es un trabajo considerable a final de ejercicio.

Cómo gestionar los impagos: estrategia en 4 pasos

El verdadero tema es este. En muchas copropiedades marroquíes, entre el 30% y el 40% de los copropietarios pagan con retraso. Algunos no pagan en absoluto. Este es un método que funciona.

Paso 1: Reclamación amistosa por SMS o WhatsApp (Día +5)

Cinco días después de la fecha límite, envíe un mensaje corto y objetivo:

"Buenos días, Sr. Benali, su cargo de copropiedad de marzo 2026 (1.275 MAD) no ha sido recibido aún. Por favor, proceda a la transferencia a la cuenta XXXX. El síndico."

Sin amenazas, sin tono agresivo. Solo un recordatorio. Mucha gente simplemente se olvida. Un SMS basta a menudo para provocar el pago.

Paso 2: Reclamación formal por escrito (Día +30)

Si el pago no llega tras el primer recordatorio, envíe un escrito más detallado:

• Importe adeudado (cargas corrientes + atrasos eventuales)
• Referencias de las llamadas de fondos no liquidadas
• Recordatorio del acta de AG y del presupuesto votado
• Solicitud de regularización en 15 días

Conserve una copia de este mensaje. Captura de pantalla de WhatsApp, copia del escrito, acuse de recibo. Estas pruebas serán útiles si tiene que ir más lejos.

Paso 3: El requerimiento (Día +60)

Tras dos meses sin pago, pase al requerimiento por correo certificado con acuse de recibo. Esta carta debe mencionar:

• El detalle de las sumas adeudadas
• Las fechas de las reclamaciones anteriores
• Un plazo de 15 días para regularizar
• El aviso de que se emprenderá una acción judicial en caso de impago

El requerimiento no es legalmente obligatorio, pero resulta casi indispensable en la práctica. Un juez siempre mirará si usted intentó resolver el problema amistosamente antes de acudir al tribunal.

Paso 4: La acción judicial

Si nada funciona, el síndico puede acudir al tribunal. Pero atención: el Artículo 43 de la Ley 18-00 fija un plazo de prescripción de 5 años. Si un copropietario no pagó sus cargas de 2020, tiene hasta 2025 para reclamarlas en justicia. Después, es demasiado tarde.

Por eso las reclamaciones rápidas son tan importantes. Dejar los impagos arrastrándose durante años es arriesgarse a perderlos definitivamente.

Los errores que arruinan la recaudación

Tras haber acompañado a decenas de síndicos, estos son los errores más frecuentes en las llamadas de fondos.

Error 1: No emitir llamada de fondos por escrito

"Todo el mundo sabe cuánto debe pagar." No. Sin documento escrito, el copropietario siempre puede decir que no fue informado. Y usted no tiene ninguna prueba de su reclamación.

Error 2: No fijar fecha límite

Una llamada sin fecha límite es una invitación a pagar "cuando quiera". Fije una fecha (el 5 o el 10 del mes) y manténgala.

Error 3: Mezclar cargas y obras

Una llamada que dice "cargas de marzo: 1.275 MAD + impermeabilización terraza: 3.000 MAD" crea confusión. El copropietario no sabe qué está pagando, y en caso de impugnación, usted no puede demostrar que aceptó pagar las obras.

Haga dos llamadas distintas. Una para las cargas corrientes, otra para las obras votadas por separado.

Error 4: Reclamar demasiado tarde

Tres meses de impagos son tres meses de tesorería menos para pagar al conserje y la electricidad. Reclame desde el primer retraso. El copropietario que paga con 5 días de retraso porque se olvidó no es lo mismo que el que paga con 6 meses de retraso porque no le da la gana.

Error 5: Aceptar pagos en efectivo

La Ley 18-00 (Artículo 26) impone una cuenta bancaria. Los pagos en efectivo no dejan rastro verificable. Si un copropietario afirma haber pagado en efectivo y usted no tiene un recibo firmado, es su palabra contra la suya. La transferencia bancaria es la prueba más sólida.

Cómo automatizar sus llamadas de fondos

Redactar 20 llamadas individuales cada mes, verificar los pagos uno por uno, reclamar manualmente a los morosos: es un trabajo que consume mucho tiempo. Sobre todo si es síndico voluntario y hace esto además de su trabajo.

Lo que un software puede hacer por usted

Una aplicación de síndico dedicada a la gestión de copropiedad en Marruecos automatiza toda la cadena:

1. Cálculo automático: introduce el presupuesto votado y los tantièmes, el software calcula la parte de cada copropietario
2. Generación de las llamadas: un clic para generar todas las llamadas del mes, personalizadas por lote
3. Envío por WhatsApp y SMS: las llamadas se envían directamente a los copropietarios en su teléfono
4. Seguimiento de pagos: conciliación automática entre las transferencias recibidas y las llamadas emitidas
5. Reclamaciones automáticas: el software envía las reclamaciones según el calendario que usted defina (Día +5, Día +30, etc.)
6. Anexo 10 generado: el seguimiento de contribuciones (Anexo 10 del Decreto 2.23.700) se rellena solo

Eso es exactamente lo que hace Kassaba. El ahorro de tiempo es considerable: lo que lleva 3 o 4 horas al mes de forma manual se hace en 15 minutos con un software.

El caso de los MRE (Marroquíes Residentes en el Extranjero)

Muchos copropietarios viven en España, Francia, Países Bajos u otros países. Solo pasan por el edificio durante las vacaciones. Para ellos, recibir una llamada de fondos por WhatsApp con un RIB para hacer una transferencia internacional es mucho más práctico que un papel deslizado bajo la puerta.

Las reclamaciones automáticas por SMS funcionan también a nivel internacional. El copropietario en Madrid recibe el mismo recordatorio que el que vive en la 3.ª planta.

¿Qué hacer cuando el copropietario impugna el importe?

Ocurre con regularidad. "No estoy de acuerdo con los tantièmes." "Yo no voté este presupuesto." "¿Por qué pago tanto por el ascensor si vivo en la planta baja?"

Así se responde.

"Mis tantièmes son incorrectos"

Los tantièmes están fijados en el reglamento de copropiedad, un documento notarial. Modificarlos requiere un voto unánime (Artículo 22). Si un copropietario considera que sus tantièmes son incorrectos, debe hacerlo incluir en el orden del día de la próxima AG. Mientras tanto, se aplican los tantièmes vigentes.

"Yo no voté este presupuesto"

El presupuesto fue votado en AG por mayoría de 3/4 de los votos (Artículo 21). El voto vincula a todos los copropietarios, incluidos los que votaron en contra y los que estuvieron ausentes. Un copropietario ausente que no dio poder de representación no puede después negarse a pagar.

Recordatorio sobre los poderes: un mandatario puede representar como máximo a 3 copropietarios, y la suma de sus tantièmes no debe superar el 10% del total de votos (Artículo 16decies).

"No pago el ascensor, vivo en la planta baja"

Salvo disposición contraria en el reglamento de copropiedad, todas las cargas comunes se reparten según los tantièmes. El ascensor forma parte de los equipos comunes. La única forma de cambiar este reparto es modificar el reglamento de copropiedad en AG (Artículo 21 para la modificación del reglamento).

Resumen: su checklist de llamada de fondos

Antes de enviar sus llamadas, verifique que todo esté en orden:

• El presupuesto fue votado en AG (acta firmada, referencia anotada)
• Los tantièmes de cada lote están actualizados
• La llamada contiene: nombre del copropietario, n.° de lote, tantièmes, importe, desglose por partida
• Los atrasos están separados de las cargas corrientes
• El RIB de la cuenta bancaria de la copropiedad está indicado
• La fecha límite de pago está fijada
• Tiene un sistema de reclamación previsto (Día +5, Día +30, Día +60)
• Las llamadas están archivadas (copia digital o papel)

Si marca todas las casillas, está en buena posición para gestionar sus cargas correctamente y defender su gestión ante los copropietarios y, si es necesario, ante un juez.

Para ir más allá en la gestión cotidiana de un edificio, consulte nuestra guía del síndico voluntario en Marruecos o nuestra guía práctica de contabilidad de síndico.

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