Управление совместной собственностью в Марокко: Полное руководство
Обновлено
Все, что должен знать каждый синдик (добровольный или профессиональный) для эффективного управления совместной собственностью в Марокко в 2026 году.
Управление совместной собственностью в Марокко основано на Законе 18-00 и Декрете применения 2.23.700. Оно включает проведение общих собраний, сбор взносов, ведение нормативного бухгалтерского учета и содержание общих территорий. Синдик (добровольный или профессиональный) является законным ответственным лицом, назначенным общим собранием.
Что такое управление совместной собственностью?
Управлять совместной собственностью в Марокко значит администрировать здание, принадлежащее нескольким владельцам. Каждый собственник владеет своей квартирой (частная территория) и долей в общих пространствах: лестничные клетки, вестибюль, крыша, лифт, сад. Эти общие пространства называются общими территориями.
На практике управление совместной собственностью охватывает четыре области:
- Администрирование: избрание синдика, проведение общих собраний, обеспечение соблюдения регламента совместной собственности
- Финансы: сбор взносов, оплата общих расходов, ведение бухгалтерского учета
- Содержание: поддержание общих территорий в надлежащем состоянии, управление работой консьержа, контроль договоров на обслуживание
- Соответствие законодательству: соблюдение Закона 18-00 и Декрета 2.23.700, подготовка требуемых бухгалтерских приложений
Все держится на синдике. Это лицо (или компания), избранное собственниками для повседневного управления всеми этими вопросами.
Хотите узнать больше? Прочитайте нашу подробную статью об управлении совместной собственностью в Марокко
Правовая база: Закон 18-00 и Декрет 2.23.700
Закон 18-00
Закон 18-00 (в редакции Закона 106-12 от 2016 года) является основополагающим нормативным актом. Он определяет права и обязанности каждого собственника, синдика и общего собрания. Именно этот закон устанавливает правила голосования, необходимые большинства, кворум и ответственность синдика.
Ключевые моменты: синдик избирается на 2 года (Статья 19), кворум рассчитывается по числу присутствующих лиц, а не по долям (Статья 18), требования по неоплаченным взносам имеют срок давности 5 лет (Статья 43).
Декрет 2.23.700
Опубликованный в Официальном бюллетене N7391 в марте 2025 года, Декрет 2.23.700 является подзаконным актом Закона 18-00 в части бухгалтерского учета. Он вводит 12 обязательных бухгалтерских приложений, которые стандартизируют представление финансовой отчетности.
Количество необходимых приложений зависит от общей суммы начисленных взносов:
Малая совм. собственность
Начисленные взносы: ≤ 200 000 MAD
Требуемые приложения: 10, 13-1, 13-2
Средняя совм. собственность
Начисленные взносы: > 200 000 и < 500 000 MAD
Требуемые приложения: 10, 11, 12
Крупная совм. собственность
Начисленные взносы: ≥ 500 000 MAD
Требуемые приложения: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
Если вы не подготовите эти приложения, вы нарушаете закон. Для добровольного синдика, который никогда не вел бухгалтерию, это может показаться пугающим. Именно поэтому специализированное программное обеспечение так важно.
Роль синдика совместной собственности
Синдик является законным представителем совместной собственности. Он избирается общим собранием большинством 3/4 голосов всех собственников (Статья 19) на срок 2 года с возможностью продления.
Его обязанности (Статья 26 Закона 18-00):
- Открыть и вести банковский счет на имя совместной собственности
- Собирать взносы и оплачивать общие расходы
- Созывать и проводить ежегодное общее собрание
- Вести бухгалтерский учет и представлять финансовые отчеты
- Содержать общие территории
- Исполнять решения, принятые на общем собрании
- Хранить архивы совместной собственности
Добровольный или профессиональный синдик?
В Марокко подавляющее большинство синдиков являются добровольными: это собственники, избранные для управления своим зданием без вознаграждения. Профессиональные синдики - это компании или частные лица, получающие оплату за управление одной или несколькими совместными собственностями.
Оба типа имеют абсолютно одинаковые законные обязанности. Разница заключается в доступности и опыте, а не в требованиях закона.
Общее собрание собственников
Общее собрание является органом принятия решений совместной собственности. Оно должно проводиться не реже одного раза в год, в течение 30 дней после окончания финансового года (Статья 16ter).
Созыв собрания
Синдик направляет уведомления не менее чем за 15 дней до даты собрания (Статья 16quinquies) заказным письмом или официальным уведомлением. Приглашение должно включать повестку дня, финансовый отчет за прошедший период и проект бюджета.
Кворум и доверенности
Кворум требует присутствия половины собственников как физических лиц, а не по долям (Статья 18). Один представитель может действовать по доверенности не более чем от 3 собственников, а суммарные доли по доверенностям не должны превышать 10% от общего количества голосов (Статья 16decies).
Три уровня большинства
Текущее управление, содержание
Необходимое большинство: Простое большинство долей присутствующих
Статья Закона 18-00: Статья 20
Бюджет, крупные работы, изменение регламента
Необходимое большинство: 3/4 голосов всех собственников
Статья Закона 18-00: Статья 21
Продажа общих территорий, надстройка
Необходимое большинство: Единогласие
Статья Закона 18-00: Статья 22
Взносы и требования об оплате
Взносы покрывают все общие расходы здания: охрана, уборка, электричество общих зон, обслуживание лифта, страхование, водоснабжение. Каждый собственник платит пропорционально своим долям (tantièmes).
Годовой бюджет
Проект бюджета утверждается на общем собрании большинством 3/4 (Статья 21). После утверждения синдик делит общую сумму на количество месяцев или кварталов для расчета размера регулярных платежей.
Пример: годовой бюджет 60 000 MAD, собственник с 150 долями из 1 000. Годовой взнос: 9 000 MAD, то есть 750 MAD в месяц.
Неплатежи
Неплатежи - это проблема номер один для синдиков в Марокко. Отправляйте напоминание уже после первого месяца просрочки. Переходите к заказному письму после двух месяцев. Если это не помогает, совместная собственность может обратиться в суд. Помните: требования по взносам имеют срок давности 5 лет (Статья 43). После этого срока вы не сможете ничего взыскать.
Нормативный бухгалтерский учет синдика
Декрет 2.23.700 требует подготовки стандартизированных бухгалтерских приложений. Для многих добровольных синдиков это самый пугающий аспект работы. Тетрадки и калькулятора уже недостаточно.
Каждое приложение имеет точный формат, определенный декретом. Приложение 10 (отслеживание взносов собственников) требуется независимо от размера совместной собственности. Крупные совместные собственности должны готовить 8 приложений, включая баланс (Приложение 3), счет управления (Приложение 4) и отслеживание работ (Приложение 6).
Готовить эти приложения вручную можно. Но это долго, чревато ошибками и отнимает время, которого у большинства добровольных синдиков просто нет. Специализированное программное обеспечение автоматически формирует эти приложения на основе данных, введенных в течение года.
Вы управляете совместной собственностью в Марокко?
Kassaba поможет со взносами, платежами и бухгалтерией по Декрету 2.23.700.
Как Kassaba упрощает управление совместной собственностью
Kassaba - это программа, созданная специально для синдиков в Марокко. Не универсальный инструмент, адаптированный под местные условия, а приложение, изначально разработанное для марокканских реалий: наличные платежи, удаленное управление для проживающих за рубежом собственников (MRE) и соответствие Декрету 2.23.700.
Автоматические бухгалтерские приложения
Kassaba формирует приложения по Декрету 2.23.700 на основе ваших данных. Вы вводите информацию, программа создает соответствующие документы.
Отслеживание взносов и платежей
Создавайте требования об оплате, регистрируйте платежи, выявляйте просрочки. Все в один клик, с автоматическими напоминаниями.
Доступно на мобильных устройствах
Приложения для iOS и Android. Собственники следят за своим балансом, проживающие за рубежом управляют дистанционно.
Панель управления в реальном времени
Финансовое состояние совместной собственности видно с первого взгляда. Остаток на счете, задолженности, расходы за месяц.
Узнать больше: Приложение Kassaba для синдиков
Часто задаваемые вопросы об управлении совместной собственностью в Марокко
Как управлять совместной собственностью в Марокко?
Для управления совместной собственностью в Марокко необходимо сначала избрать синдика на общем собрании собственников. Синдик, будь то добровольный или профессиональный, отвечает за сбор взносов, ведение бухгалтерского учета в соответствии с Декретом 2.23.700, организацию ежегодного общего собрания и содержание общих территорий. Все эти обязанности регулируются Законом 18-00.
Как создать синдикат совместной собственности в Марокко?
Создание синдиката начинается с проведения учредительного общего собрания. Собственники собираются, утверждают регламент совместной собственности, а затем избирают синдика большинством в 3/4 голосов всех собственников (Статья 19 Закона 18-00). Избранный синдик должен открыть банковский счет на имя совместной собственности (Статья 26) и наладить административное и финансовое управление.
Сколько стоит управление совместной собственностью?
Стоимость зависит от размера здания и типа синдика. Добровольный синдик (избранный собственник) не получает вознаграждения. Профессиональный синдик обычно берет от 30 до 100 MAD (марокканских дирхамов) за квартиру в месяц, в зависимости от объема услуг. Текущие расходы (охрана, уборка, электричество общих зон) распределяются между собственниками пропорционально их долям (tantièmes).
Каковы обязанности синдика в Марокко?
Согласно Закону 18-00, синдик обязан: открыть банковский счет на имя совместной собственности (Ст. 26), собирать взносы и оплачивать общие расходы, созывать и проводить ежегодное общее собрание в течение 30 дней после окончания финансового года (Ст. 16ter), представлять финансовый отчет и бюджет (Ст. 24), готовить бухгалтерские приложения по Декрету 2.23.700 и содержать общие территории.
Какой новый закон о совместной собственности в Марокко?
Совместная собственность в Марокко регулируется Законом 18-00 (в редакции Закона 106-12 от 2016 года). Декрет применения 2.23.700, опубликованный в Официальном бюллетене N7391 в марте 2025 года, вводит 13 обязательных бухгалтерских приложений. Эти приложения стандартизируют представление финансовой отчетности и различаются в зависимости от размера совместной собственности: приложения 10, 13-1 и 13-2 для малых (начисленные взносы до 200 000 MAD), приложения 10, 11 и 12 для средних, приложения 3-10 для крупных.
Как проходит общее собрание собственников?
Общее собрание созывается синдиком не менее чем за 15 дней заказным письмом (Ст. 16quinquies). Для кворума необходимо присутствие половины собственников как физических лиц (Ст. 18). Решения принимаются тремя уровнями большинства: простое большинство долей присутствующих для текущего управления (Ст. 20), 3/4 голосов всех собственников для бюджета и крупных работ (Ст. 21), единогласие для структурных изменений (Ст. 22).
Как рассчитать взносы на совместную собственность в Марокко?
Взносы распределяются пропорционально долям (tantièmes) каждой квартиры, определенным в регламенте совместной собственности. Годовой бюджет утверждается на общем собрании большинством 3/4 (Статья 21). Например, при бюджете 60 000 MAD и доле собственника 150 из 1 000 tantièmes, его годовой взнос составит 9 000 MAD (15% от бюджета). Взносы делятся на текущие (содержание, охрана) и чрезвычайные (работы, утвержденные на собрании).
В чем разница между добровольным и профессиональным синдиком?
Добровольный синдик - это избранный собственник, который управляет зданием без оплаты. Профессиональный синдик получает вознаграждение за свои услуги. Оба имеют абсолютно одинаковые законные обязанности по Закону 18-00: вести бухгалтерию, созывать общее собрание, собирать взносы, открыть выделенный банковский счет.
Можно ли отстранить синдика?
Да. Один или несколько собственников могут включить вопрос о смещении синдика в повестку дня общего собрания. Новый синдик должен быть избран большинством 3/4 голосов всех собственников (Статья 21). Уходящий синдик обязан передать документы и средства преемнику в течение 15 дней (Статья 28).
Что делать, если собственник не платит взносы?
Направьте напоминание уже после первого месяца просрочки. Начните с дружественного уведомления, затем переходите к заказному письму, если задержка превышает два месяца. Если напоминания не помогают, совместная собственность может обратиться в суд. Важно помнить: требования по неоплаченным взносам имеют срок давности 5 лет (Статья 43).
Могут ли марокканцы, проживающие за рубежом (MRE), участвовать в общем собрании?
Да, по доверенности. Один представитель может представлять не более 3 собственников, а суммарные доли по доверенностям не должны превышать 10% от общего количества голосов (Статья 16decies). Отправляйте приглашения и документы заблаговременно, чтобы проживающие за рубежом собственники успели изучить вопросы повестки.
Обязателен ли регламент совместной собственности?
Да. Регламент совместной собственности определяет общие и частные территории, доли каждой квартиры (tantièmes) и правила проживания в здании. Если у вашей совместной собственности его нет, это первоочередная задача: подготовьте регламент и утвердите его на общем собрании.
Какой срок полномочий синдика?
Срок полномочий синдика составляет ровно 2 года (Статья 19 Закона 18-00), независимо от того, добровольный он или профессиональный. Полномочия могут быть продлены голосованием на общем собрании большинством 3/4 голосов.
Обязателен ли выделенный банковский счет?
Да, это требование закона (Статья 26 Закона 18-00). Счет должен быть открыт на имя совместной собственности, а не на личное имя синдика. Средства совместной собственности никогда не должны смешиваться с личными средствами синдика.
Kassaba бесплатна?
Да, Kassaba бесплатна для первых пользователей. Банковская карта не требуется. Когда будет введена тарификация, текущие пользователи получат льготные условия.
Упростите управление вашей совместной собственностью
Kassaba используется добровольными и профессиональными синдиками в Марокко. Создайте аккаунт, добавьте собственников и начните управлять за считанные минуты.
Вопросы? [email protected]
Данное руководство предоставлено в информационных целях командой Kassaba. Оно не является юридической консультацией. По всем правовым вопросам, связанным с совместной собственностью, обращайтесь к квалифицированному юристу.