Шаблон устава кондоминиума в Марокко

Устав кондоминиума (reglement de copropriete) - это учредительный документ, который организует жизнь в многоквартирном доме. Он определяет, какие части здания принадлежат всем (вестибюль, лестницы, крыша), а какие являются частными (квартиры, подвалы, парковочные места).

В Марокко этот документ имеет серьезную юридическую силу. Он обязателен в соответствии с Loi 18-00 (в редакции Loi 106-12) и должен быть подан в кадастровый реестр. После регистрации он обязателен для всех: нынешних владельцев, будущих покупателей и в некоторых случаях даже арендаторов.

На практике устав отвечает на три вопроса, которые возникают у каждого совладельца. Кому что принадлежит? Сколько каждый платит? Как принимаются коллективные решения?

Устав кондоминиума, соответствующий Loi 18-00, должен охватывать несколько конкретных тем. Это не документ, который составляется произвольно. Некоторые положения требуются законом, другие настоятельно рекомендуются для предотвращения споров.

Вот элементы, которые обязательно должны быть включены:

• Цель кондоминиума: описание здания, его адрес, назначение (жилое, смешанное, коммерческое).
• Общие части: вестибюль, лестницы, крыша, фасад, коммуникации, лифт, зеленые зоны и все для коллективного использования.
• Частные части: каждая единица должна быть идентифицирована с указанием площади, этажа и номера.
• Тантьемы: доля каждой единицы, рассчитанная на основе площади и расположения (этаж, ориентация). Это число определяет вес голоса на общем собрании и долю в общих расходах.
• Распределение расходов: общие расходы (по тантьемам) и специальные расходы (лифт, бассейн и т.д.).
• Правила общего собрания: условия созыва (15 дней, Статья 16quinquies), кворум (половина совладельцев по количеству, Статья 18), большинство голосов.
• Положения о синдике: избрание большинством 3/4 (Статья 21), срок полномочий 2 года с возможностью продления (Статья 19), обязанности управления.
• Процедуры изменения: как внести поправки, какие требуются большинства, и формальности регистрации.

Изменение устава кондоминиума - не простая процедура. Loi 18-00 предусматривает два уровня голосования в зависимости от характера изменения.

Любое одобренное изменение должно затем быть зарегистрировано в кадастровом реестре, чтобы быть обязательным для третьих лиц. Это шаг, который многие кондоминиумы пропускают, что может создать проблемы при перепродаже квартиры.

Да, без каких-либо сомнений. Loi 18-00 делает устав обязательным для любого здания, разделенного на единицы, принадлежащие нескольким собственникам. Это не опция, а юридическое требование.

Без устава, зарегистрированного в кадастровом реестре, кондоминиум не может функционировать законно. Последствия конкретны: решения общего собрания не имеют прочной правовой основы, синдик не имеет официальных полномочий, а взыскание неоплаченных расходов значительно усложняется в суде.

Эти два документа не имеют ни одинаковой юридической силы, ни одинакового содержания. Путать их - распространенная ошибка.

Внутренний регламент часто является приложением к уставу. Он устанавливает практические повседневные правила: часы тишины, использование парковки, домашние животные, условия доступа к общим частям. Его можно изменить значительно проще, чем сам устав.

Loi 18-00 (в редакции Loi 106-12, опубликован в Официальном бюллетене № 6514 от 3 ноября 2016 г.) является основным нормативным актом для кондоминиумов в Марокко. Он закладывает основы устава и делает его незаменимым документом.

Вот что требует закон в отношении устава:

• Обязателен и зарегистрирован: устав должен быть подан в кадастровый реестр для обретения юридической силы, обязательной для третьих лиц.
• Три уровня большинства: простое большинство присутствующих тантьем (Статья 20) для текущих решений, 3/4 всех совладельцев (Статья 21) для важных решений, единогласие (Статья 22) для структурных изменений.
• Обязательное ежегодное собрание: минимум одно собрание в год, в течение 30 дней после окончания финансового года (Статья 16ter). Уведомления должны быть отправлены за 15 дней (Статья 16quinquies).
• Кворум по числу лиц: для кворума требуется половина совладельцев по количеству (присутствующих или представленных), а не по тантьемам (Статья 18). Это различие важно.
• Ограничения на доверенности: представитель может представлять максимум 3 совладельцев, а их совокупные тантьемы не должны превышать 10% от общего числа (Статья 16decies).

Устав кондоминиума - это не несколько общих страниц. Чтобы соответствовать Loi 18-00 и быть действительно полезным, он должен подробно охватить каждый из этих пунктов.

1. Идентификация кондоминиума

Полный адрес здания, физическое описание (количество этажей, количество единиц), назначение (жилое, коммерческое, смешанное) и кадастровые данные. Это удостоверение личности здания.

2. Описание общих и частных зон

Исчерпывающий перечень того, что является общим (несущая конструкция, крыша, лестницы, коридоры, технические шахты, сады) и что является частным (интерьеры квартир, подвалы, гаражи). Чем точнее это описание, тем меньше пространства для споров.

3. Таблица тантьем

Каждая единица должна иметь четко определенную долю, обычно выраженную в тысячных или тантьемах. Это число служит двум целям: определению веса голоса на общем собрании и расчету доли каждого совладельца в общих расходах.

4. Распределение расходов

Общие расходы (уборка, освещение общих зон, охрана) распределяются по тантьемам. Специальные расходы (лифт, бассейн, коллективное отопление) могут следовать другому распределению на основе фактического использования. Устав должен указать оба варианта.

5. Правила общего собрания

Минимальная периодичность (не реже раза в год), порядок созыва (15 дней, заказным письмом или юридическим уведомлением), кворум (половина совладельцев по количеству), и три уровня голосования: простое большинство (Статья 20), 3/4 (Статья 21), единогласие (Статья 22).

6. Положения о синдике

Порядок избрания (большинство 3/4), срок полномочий (2 года, Статья 19), юридические обязанности (раздельный учет, выделенный банковский счет, созыв собраний, ведение архива), условия отстранения или отставки.

7. Процедуры изменения

Как предложить поправку, какой порог голосования необходим, и обязанность регистрировать любое изменение в кадастровом реестре. Это раздел, который многие уставы упускают, что создает тупики, когда действительно нужно что-то изменить.

Вот структура, которую мы рекомендуем для устава кондоминиума в соответствии с Loi 18-00. Этот план следует логической последовательности от общего к частному.

Этот план является основой. Каждый кондоминиум имеет свои особенности: зданию с бассейном потребуются специальные положения, коммерческому комплексу - положения о вывесках и часах работы. Главное - охватить все обязательные пункты, а затем адаптировать остальное к реальности вашего здания.

Вы определили положение, которое больше не работает, или закон изменился и устав нужно обновить. Вот пошаговый процесс.

Мы подготовили шаблон устава кондоминиума на основе представленной выше структуры и в соответствии с требованиями Loi 18-00. Этот документ является отправной точкой, которую вам нужно будет адаптировать к реальности вашего кондоминиума.

Шаблон охватывает все 10 основных разделов: общие положения, общие и частные части, тантьемы, расходы, общее собрание, синдик, правила пользования, изменение устава, споры и приложения. Он включает пояснения для помощи в настройке каждого положения.

Иметь хороший устав кондоминиума - это одно. Применять его ежедневно - совсем другое. Устав устанавливает тантьемы, определяет распределение расходов и предусматривает правила работы. Но без подходящего инструмента синдик тратит время на ручные расчеты и отправку сообщений в WhatsApp для напоминания о сроках.

Kassaba облегчает практическое применение устава:

• Распределение расходов по тантьемам: тантьемы из устава вводятся один раз. Каждое начисление автоматически рассчитывается пропорционально.
• Отслеживание платежей и напоминания: каждый совладелец видит свой баланс в реальном времени. Синдику больше не нужно объяснять, кто что должен: информация доступна напрямую.
• Прозрачность бухгалтерии: Decret 2.23.700 требует бухгалтерских приложений в зависимости от размера бюджета. Kassaba структурирует финансовые данные для упрощения соответствия.