Бухгалтерия синдика в Марокко: практическое руководство
Обновлено
Вы управляете совладением в Марокко и бухгалтерия доставляет вам головную боль? Вы не одиноки. С момента вступления в силу Декрета 2.23.700 каждый синдик (управляющий недвижимостью) обязан составлять финансовые документы в определенном формате. Это руководство объясняет, что делать, в зависимости от размера вашего совладения, без лишних терминов.
Какую бухгалтерию должен вести синдик в Марокко?
Статья 24 Закона 18-00 обязывает синдика вести раздельную бухгалтерию для каждого совладения. Средства должны храниться на отдельном банковском счете (Статья 26), отдельно от личных счетов синдика. Бухгалтерия должна вестись по методу начисления, а не кассовым методом.
Что это значит на практике: когда вы начисляете совладельцу 500 MAD в январе, вы регистрируете это в январе, даже если он заплатит в марте. Дебиторская задолженность существует с момента начисления. Платеж погасит ее позднее.
Декрет 2.23.700 идет дальше:
Опубликованный в Официальном Бюллетене № 7391 от 31 марта 2025 года, он определяет точный формат документов, которые синдик обязан составлять ежегодно. Больше нет места для импровизации: приложения стандартизированы, а их количество зависит от размера совладения.
Как работает Декрет 2.23.700 для бухгалтерии?
Декрет 2.23.700 классифицирует совладения на 3 категории по сумме годовых начисленных расходов. Не по стоимости недвижимости. Не по количеству единиц. Не по утвержденному бюджету. По фактически начисленным совладельцам расходам.
У каждой категории свои бухгалтерские приложения. Чем выше расходы, тем более подробные документы требуются. Это логично: совладение, оперирующее 600 000 MAD в год, нуждается в большей прозрачности, чем маленький комплекс на 100 000 MAD.
Синдик обязан представить эти документы на ежегодном общем собрании. Совладельцы голосуют за утверждение отчетов и бюджет на следующий год. Без этих приложений отчеты не могут быть утверждены надлежащим образом.
Важный момент:
Порог категории рассчитывается по начисленным расходам, а не по проекту бюджета. Если ваш бюджет предусматривает 180 000 MAD, но вы начислили 210 000 MAD (с исключительным начислением на работы), вы переходите в среднюю категорию за этот финансовый год.
Какие 3 категории совладений существуют?
Декрет 2.23.700 определяет ровно 3 категории. Не четыре, не пять. Три. Единственный критерий - общая сумма начисленных расходов за финансовый год.
| Категория | Порог (начисленные расходы) | Необходимые приложения |
|---|---|---|
| Малое | ≤ 200 000 MAD | 10, 13-1, 13-2 |
| Среднее | > 200 000 и < 500 000 MAD | 10, 11, 12 |
| Крупное | ≥ 500 000 MAD | 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 |
Большинство совладений в Марокко попадает в первую или вторую категорию. Крупные совладения (жилые комплексы, резиденции с бассейнами, круглосуточной охраной и несколькими лифтами) - единственные, кто обязан предоставить все 8 полных приложений.
Какие бухгалтерские документы должен составлять синдик?
Требуемые документы напрямую зависят от категории вашего совладения. Вот подробности для каждого уровня.
Малое совладение (≤ 200 000 MAD)
- 10Учет взносов совладельцев (تتبع إسهامات المالك المشتركين)
- 13-1Максимально упрощенный баланс (الحصيلة المبسطة جداً)
- 13-2Максимально упрощенные доходы и бюджет (الإيرادات والميزانية المبسطة جداً)
Среднее совладение (> 200 000 и < 500 000 MAD)
- 10Учет взносов совладельцев (تتبع إسهامات المالك المشتركين)
- 11Упрощенные отчеты (القوائم المبسطة)
- 12Упрощенные доходы и бюджет (الإيرادات والميزانية المبسطة)
Крупное совладение (≥ 500 000 MAD)
- 3Отчёт о финансовом положении (الحصيلة)
- 4Общий управленческий счет (حساب التسيير العام)
- 5Сравнение бюджета (مقارنة الميزانية)
- 6Учет внеплановых работ (الأشغال غير الجارية)
- 7Учет резервного фонда (صندوق الاحتياط)
- 8Учет займов (تتبع القروض)
- 9Учет оборудования (تتبع المعدات)
- 10Учет взносов совладельцев (تتبع إسهامات المالك المشتركين)
Приложение 10 является общим для всех категорий. Это базовый документ: он отслеживает для каждого совладельца начисленные суммы, полученные платежи и остаток.
Как автоматизировать бухгалтерию совладения?
Программное обеспечение для управления совладением автоматически формирует приложения из ежедневно вводимых данных. Вы регистрируете полученные платежи, понесенные расходы, начисленные взносы. Программа делает остальное.
С Kassaba процесс прост. Вы вводите операции в течение года. В конце финансового года программа определяет категорию вашего совладения и формирует соответствующие приложения в формате, предусмотренном Декретом 2.23.700. Никакого ручного форматирования, никакого риска что-то забыть.
Что меняет автоматизация:
- • Итоги рассчитываются без ошибок в формулах
- • Формат приложений всегда соответствует требованиям
- • Данные согласованы между документами
- • Формирование занимает секунды вместо часов
- • Риск забыть приложение исчезает
Бухгалтерские обязательства синдика (Статьи 24 и 26)
Закон 18-00 не оставляет места для интерпретации. Бухгалтерские обязательства синдика однозначны. Будь вы волонтером или профессионалом, правила одинаковы.
Отдельный банковский счет (Статья 26)
Это первое и самое основное обязательство. Статья 26 требует от синдика открыть банковский счет на имя совладения. Не личный субсчет. Не счет на имя синдика с пометкой "совладение". Настоящий отдельный счет.
Почему это так важно? Потому что смешивание личных средств со средствами совладения делает проверку невозможной. В случае спора синдик не может доказать, что деньги совладения не были использованы на другие цели. А совладелец не может проверить, дошли ли его платежи по назначению.
Учет по методу начисления (Статья 24)
Статья 24 требует ведения бухгалтерии по методу начисления. На практике вы регистрируете операции в момент их возникновения, а не когда деньги переходят из рук в руки. Начисление расходов за январь регистрируется в январе, даже если совладелец платит в апреле.
Это тот же подход, что и в бухгалтерии предприятий. Он дает достоверную картину финансового положения в любой момент: что мы должны, что должны нам, что в банке.
Годовой бюджет и представление на собрании
- Подготовить проект бюджета: оценить текущие расходы на предстоящий год (охрана, уборка, электричество, страхование, обслуживание).
- Представить отчеты на собрании: баланс за закрытый финансовый год и бюджет на следующий год должны быть представлены и проголосованы.
- Хранить подтверждающие документы: каждый расход должен быть подтвержден счетом, квитанцией или банковской выпиской.
- Собирать взносы: синдик отвечает за взыскание, в том числе в судебном порядке при необходимости. Задолженность погашается по истечении 5 лет (Статья 43).
Запомните:
Утверждение бюджета требует большинства в 3/4 голосов всех совладельцев (Статья 21). Не только присутствующих. Всех совладельцев. Это квалифицированное большинство, что делает доверенности и участие отсутствующих очень важными.
3 категории Декрета 2.23.700 подробно
Рассмотрим категории с конкретными примерами, чтобы вы могли определить, к какой относится ваше совладение.
Жилой дом на 8-20 квартир с охранником, уборкой общих помещений и электричеством. Ежемесячные расходы около 100-300 MAD за единицу. Это самый распространенный случай в Марокко.
Необходимые приложения:
Приложение 10 (Учет взносов) + Приложение 13-1 (Максимально упрощенный баланс) + Приложение 13-2 (Максимально упрощенные доходы и бюджет)
Жилой комплекс на 30-80 единиц с лифтом, усиленной охраной, ухоженными зелеными зонами, возможно подземной парковкой. Ежемесячные расходы около 300-600 MAD за единицу.
Необходимые приложения:
Приложение 10 (Учет взносов) + Приложение 11 (Упрощенные отчеты) + Приложение 12 (Упрощенные доходы и бюджет)
Крупный жилой комплекс с несколькими зданиями, бассейном, тренажерным залом, круглосуточной охраной, несколькими лифтами и большим штатом. Расходы часто превышают 1 000 MAD за единицу в месяц.
Необходимые приложения:
Приложения 3-10 (8 документов): Отчёт о финансовом положении, Управленческий счет, Сравнение бюджета, Работы, Резервный фонд, Займы, Оборудование, Взносы
Напоминание:
Базой расчета являются начисленные расходы, а не проект бюджета. Если исключительные работы поднимают начисления выше 200 000 MAD, ваше совладение временно переходит в более высокую категорию за этот финансовый год.
Бухгалтерские приложения Декрета 2.23.700
Каждое приложение имеет свое назначение. Вот что содержит каждое из них и для чего оно служит на практике.
Приложение 3: Отчёт о финансовом положении (الحصيلة)
Баланс совладения. С одной стороны - что совладение имеет (денежные средства, дебиторская задолженность). С другой - что оно должно (неоплаченные поставщики, займы). Разница дает картину финансового здоровья на дату закрытия.
Категория: Крупное (≥ 500 000 MAD)
Приложение 4: Общий управленческий счет (حساب التسيير العام)
Детализация всех доходов и расходов за финансовый год. Сколько поступило, сколько израсходовано, по каким статьям. Это документ, который совладельцы изучают больше всего на собрании.
Категория: Крупное (≥ 500 000 MAD)
Приложение 5: Сравнение бюджета (مقارنة الميزانية)
Сравнивает запланированное в бюджете с фактически потраченным. Статья за статьей. Если вы заложили 60 000 MAD на охрану и потратили 72 000 MAD, это отображается здесь.
Категория: Крупное (≥ 500 000 MAD)
Приложение 6: Учет внеплановых работ (الأشغال غير الجارية)
Отслеживает исключительные работы: ремонт крыши, замена лифта, обновление фасада. По каждому проекту: сметная стоимость, принятые обязательства, оплаченная сумма, остаток. Помогает отслеживать крупные проекты на протяжении нескольких финансовых лет.
Категория: Крупное (≥ 500 000 MAD)
Приложение 7: Учет резервного фонда (صندوق الاحتياط)
Отслеживает движение резервного фонда: сколько зарезервировано, сколько использовано (и на что), каков остаток. Резервный фонд покрывает непредвиденные расходы и будущие крупные работы.
Категория: Крупное (≥ 500 000 MAD)
Приложение 8: Учет займов (تتبع القروض)
Если совладение получило заем (на крупные работы, например), этот документ отслеживает остаток основного долга, произведенные и предстоящие выплаты. Немногие совладения в Марокко используют займы, но документ существует для тех, кто это делает.
Категория: Крупное (≥ 500 000 MAD)
Приложение 9: Учет оборудования (تتبع المعدات)
Инвентаризация общего оборудования: лифты, насосы, автоматические ворота, камеры наблюдения. По каждому предмету: дата приобретения, стоимость, состояние. Помогает планировать замену и техническое обслуживание.
Категория: Крупное (≥ 500 000 MAD)
Приложение 10: Учет взносов (تتبع إسهامات المالك المشتركين)
Универсальный документ, обязательный для всех категорий. По каждому совладельцу: начисленные суммы, полученные платежи, остаток. Это основа всей бухгалтерии совладения.
Категория: Все
Приложение 11: Упрощенные отчеты (القوائم المبسطة)
Облегченная версия баланса и управленческого счета, адаптированная для средних совладений. Меньше колонок, меньше деталей, чем в Приложениях 3 и 4, но ясная картина финансового положения.
Категория: Среднее (> 200 000 и < 500 000 MAD)
Приложение 12: Упрощенные доходы и бюджет (الإيرادات والميزانية المبسطة)
Сравнивает доходы с расходами в упрощенной форме, вместе с проектом бюджета. Адаптировано для средних совладений, не нуждающихся в уровне детализации Приложения 5.
Категория: Среднее (> 200 000 и < 500 000 MAD)
Приложения 13-1 и 13-2: Максимально упрощенные отчеты
13-1 (الحصيلة المبسطة جداً): минимальный баланс, одна страница, только самое необходимое: денежные средства, дебиторская задолженность, обязательства.
13-2 (الإيرادات والميزانية المبسطة جداً): доходы, расходы и бюджет в максимально сжатом формате.
Разработаны для малых совладений, эти приложения намеренно просты. Синдик-волонтер может заполнить их без бухгалтерской подготовки.
Категория: Малое (≤ 200 000 MAD)
Бюджет и управление расходами
Проект бюджета - это финансовый план совладения на предстоящий год. Синдик его готовит, общее собрание голосует, и расходы начисляются на этой основе.
Как подготовить бюджет
Отталкивайтесь от фактических расходов предыдущего года. Скорректируйте статьи, которые изменятся: повышение зарплаты охранника, новый контракт на уборку, рост стоимости электричества. Добавьте резерв на непредвиденные расходы (5-10% разумно, хотя процент не установлен законом).
Типичные текущие статьи
- • Охрана / безопасность
- • Уборка общих помещений
- • Электричество и вода общих помещений
- • Страхование здания
- • Обслуживание лифта
- • Озеленение
- • Мелкий ремонт
Исключительные статьи
- • Ремонт крыши
- • Замена лифта
- • Обновление фасада
- • Модернизация электрики
- • Гидроизоляция террасы
- • Установка камер
- • Ремонт вестибюля
Голосование по бюджету на собрании
Бюджет выносится на голосование на общем собрании. Утверждение требует большинства в 3/4 голосов всех совладельцев (Статья 21). Это не большинство присутствующих, а большинство всех совладельцев. Поэтому доверенности так важны.
Если бюджет отклонен, синдик должен созвать новое собрание для предложения пересмотренного бюджета. В промежутке расходы продолжают начисляться на основе предыдущего бюджета.
Начисления взносов
После утверждения бюджета синдик распределяет расходы между совладельцами пропорционально их долям (тантьемам). Начисления обычно ежеквартальные или ежемесячные. Каждый совладелец получает сумму, пропорциональную его доле.
Конкретный пример:
Утвержденный годовой бюджет: 120 000 MAD. Совладение имеет 1 000 тантьемов всего. Единица с 50 тантьемами платит: (50/1000) x 120 000 = 6 000 MAD/год, или 500 MAD/месяц. Эта сумма является ежемесячным начислением для данной единицы.
Бухгалтерия вашего совладения отнимает слишком много времени?
Kassaba автоматически формирует приложения, соответствующие Декрету 2.23.700. Ознакомьтесь с интерфейсом без обязательств.
Как Kassaba упрощает бухгалтерское соответствие
Kassaba - это программное обеспечение для управления совладением, разработанное для марокканского контекста. Оно не заменяет синдика или бухгалтера. Оно автоматизирует то, что можно автоматизировать, чтобы синдик мог сосредоточиться на управлении, а не на форматировании.
Автоматическое определение категории
На основе начисленных расходов Kassaba определяет, является ли ваше совладение малым, средним или крупным. Нет необходимости считать самостоятельно. Если ваша категория меняется из года в год (из-за исключительных работ, например), программа адаптируется.
Формирование соответствующих приложений
В конце финансового года одним щелчком формируются необходимые приложения для вашей категории. Формат соответствует спецификациям Декрета 2.23.700. Итоги рассчитываются автоматически из данных, введенных в течение года. Можно экспортировать в PDF для собрания.
Отслеживание взносов в реальном времени
Приложение 10 (Учет взносов) формируется постепенно. Каждый зарегистрированный платеж обновляет баланс совладельца. К концу года документ уже готов. Каждый совладелец может просматривать свою выписку с телефона.
Отчеты для общего собрания
Помимо обязательных приложений, Kassaba формирует наглядные сводные отчеты: состояние денежных средств, статус задолженности, сравнение бюджета с фактом. Эти документы готовы для приложения к уведомлению о собрании или представления на нем.
Типичные ошибки в бухгалтерии синдика
Даже при самых лучших намерениях определенные ошибки повторяются снова и снова. Вот шесть, которые мы видим регулярно, с последствиями и решениями.
1Неправильное определение категории
Расчет порога по утвержденному бюджету вместо начисленных расходов. Или пропуск исключительных начислений на работы. Результат: составлены неправильные приложения, и отчеты могут быть оспорены на собрании.
Решение: Считайте по общей сумме фактически начисленных расходов, включая начисления на работы. Проверяйте в конце финансового года.
2Пропущенные приложения
Составление Учета взносов (Приложение 10), но не остальных требуемых документов. Крупное совладение, предоставляющее только Приложение 10, не соответствует требованиям.
Решение: Сверьтесь с таблицей категорий выше. Отметьте каждое приложение перед завершением годовых документов.
3Отсутствие отдельного банковского счета
Использование личного счета для средств совладения. Это самое серьезное и самое частое нарушение. Статья 26 однозначна: средства должны быть на отдельном счете.
Решение: Откройте банковский счет на имя совладения сразу после вступления в должность. Большинство марокканских банков предлагают такой тип счета.
4Неутвержденный бюджет
Начисление расходов без утверждения бюджета собранием. Совладельцы могут оспорить начисления, если бюджет не был утвержден необходимым большинством (3/4, Статья 21).
Решение: Всегда включайте утверждение бюджета в повестку дня ежегодного собрания. Подготовьте цифры заранее для облегчения голосования.
5Кассовый метод вместо метода начисления
Регистрация операций только при фактическом поступлении или выбытии денег, вместо регистрации на дату обязательства. Последствие: состояние дебиторской задолженности (кто сколько должен) неверно, и приложения не отражают реальность.
Решение: Регистрируйте начисления расходов на дату их выставления, а платежи на дату их получения. Программное обеспечение для управления делает это автоматически.
6Утрата квитанций
Оплата подрядчику наличными без запроса счета или потеря квитанций. Без подтверждающих документов расходы невозможно проверить, и совладельцы могут их оспорить.
Решение: Фотографируйте каждый счет сразу. Храните их в цифровой папке (облако или программа). Отдавайте предпочтение отслеживаемым банковским переводам.
Часто задаваемые вопросы о бухгалтерии синдика в Марокко
Какие риски несет синдик за несоблюдение Декрета 2.23.700?
Декрет 2.23.700 не вводит конкретных уголовных санкций. Однако синдик, не предоставляющий требуемые бухгалтерские документы, рискует получить оспаривание отчетов на собрании, отказ в утверждении и иск об ответственности от совладельцев. Совладелец может потребовать в суде отстранения синдика, не выполняющего свои бухгалтерские обязательства.
Может ли синдик-волонтер вести бухгалтерию самостоятельно?
Да, при условии соблюдения правил декрета. Для малого совладения (≤ 200 000 MAD расходов) обязательства упрощены: всего 3 приложения. Электронной таблицы или подходящего программного обеспечения достаточно. Для средних и крупных совладений сложность возрастает, и помощь бухгалтера или специализированного ПО становится настоятельно рекомендуемой.
Когда начинается финансовый год совладения?
Финансовый год совладения определяется в регламенте совладения. Обычно он совпадает с календарным годом (январь-декабрь), но это не обязательно. Ежегодное общее собрание должно быть проведено в течение 30 дней после окончания финансового года (Статья 16ter). Синдик представляет отчеты за закрытый финансовый год для утверждения.
Как учитывать неоплаченные расходы в бухгалтерии?
В бухгалтерии по методу начисления начисленные расходы регистрируются в момент их выставления, независимо от оплаты совладельцем. Неоплаченная сумма остается записанной как дебиторская задолженность. Приложение 10 (Учет взносов совладельцев) отслеживает по каждой единице начисленные суммы, полученные платежи и остаток. Задолженность погашается по истечении 5 лет (Статья 43).
Бухгалтерское ПО или Excel для синдика?
Excel подходит для малых совладений при аккуратном ведении. Проблема: отсутствие автоматической проверки, невозможность генерации приложений в правильном формате, и риск ошибок в формулах возрастает с усложнением. Подходящее ПО автоматически рассчитывает итоги, генерирует соответствующие приложения и указывает на несоответствия. Для средних и крупных совладений ПО экономит десятки часов в год.
Обязателен ли внешний аудит бухгалтерии синдика?
Закон 18-00 не делает внешний аудит обязательным. Однако для совладений с расходами свыше 1 000 000 MAD аудит обязателен согласно Декрету 2.23.700. Общее собрание может проголосовать за привлечение сертифицированного бухгалтера для проверки отчетов. Это решение принимается простым большинством присутствующих долей (Статья 20).
Сколько времени хранить бухгалтерские документы?
Статья 11 Декрета 2.23.700 устанавливает минимальный срок хранения 5 лет. На практике рекомендуется хранить бухгалтерские документы не менее 10 лет. Учтите, что задолженность по расходам погашается по истечении 5 лет (Статья 43), поэтому платежные квитанции должны охватывать как минимум этот период.
В чем разница между текущими расходами и работами?
Текущие расходы покрывают ежедневную эксплуатацию: охрана, уборка, электричество общих помещений, страхование, базовое обслуживание. Они планируются в годовом бюджете и начисляются регулярно. Работы (внеплановые расходы) представляют собой исключительные затраты: ремонт крыши, замена лифта, обновление фасада. Они требуют отдельного голосования на общем собрании. Декрет 2.23.700 различает эти два типа в Приложении 6 (Учет внеплановых работ).
Как представить отчеты на общем собрании?
Синдик должен приложить бухгалтерские приложения к уведомлению о собрании, отправленному не менее чем за 15 дней (Статья 16quinquies). На собрании он представляет баланс за закрытый финансовый год и проект бюджета. Утверждение бюджета требует большинства в 3/4 голосов всех совладельцев (Статья 21). Документы должны быть доступны отсутствующим совладельцам.
Мое совладение ниже порога в 200 000 MAD. Что мне нужно сделать?
Вы классифицированы как малое совладение. Ваши обязательства упрощены: необходимо составить Приложение 10 (Учет взносов), Приложение 13-1 (Максимально упрощенный баланс) и Приложение 13-2 (Максимально упрощенные доходы и бюджет). Это короткие таблицы, адаптированные для небольших жилых комплексов. Формат задан декретом, но содержание просто заполняется.
Как рассчитать пороговую категорию совладения?
Порог основан на общей сумме начисленных расходов за финансовый год. Не утвержденный бюджет, не стоимость недвижимости, не доход синдика. Сложите все расходы, начисленные совладельцам (текущие расходы + начисления на работы) за год. Если итог ≤ 200 000 MAD, вы в малой категории. Между 200 000 и 500 000 MAD - средняя категория. От 500 000 MAD - крупная категория.
Может ли общее собрание сменить бухгалтера или программное обеспечение?
Да. Общее собрание может проголосовать за смену поставщика бухгалтерских услуг или программного обеспечения для управления. Это решение относится к бюджету и текущему управлению, поэтому требует большинства в 3/4 голосов всех совладельцев (Статья 21), если оно влияет на бюджет. Синдик обязан выполнить принятое решение.
Упростите бухгалтерию вашего совладения
Kassaba формирует приложения Декрета 2.23.700, отслеживает платежи и составляет отчеты, готовые для собрания. Создайте аккаунт и ознакомьтесь с интерфейсом.
Вопросы? [email protected]
Данное руководство предоставлено в информационных целях командой Kassaba. Оно не является юридической или бухгалтерской консультацией. По любым правовым вопросам, связанным с бухгалтерией совладения, обратитесь к сертифицированному бухгалтеру или юристу.