Декрет 2.23.700: 12 бухгалтерских приложений с разъяснениями

Зачем эта статья?

Вы наверняка слышали о Декрете 2.23.700. Опубликованный в Официальном бюллетене 7391 от 31 марта 2025 года, он устанавливает правила бухгалтерского учёта, которые каждый синдик в Марокко обязан соблюдать. Наш полный путеводитель по Декрету 2.23.700 охватывает весь текст.

Но когда дело доходит до бухгалтерских приложений, всё быстро усложняется. 12 приложений, 3 категории, названия на арабском в Официальном бюллетене... Непросто разобраться, какое из них вас касается, что в нём содержится и как его заполнить.

Именно этим мы здесь и займёмся. Приложение за приложением разберём содержание, применимую категорию и типичные ошибки.

Три категории: к какой группе вы относитесь?

Прежде чем говорить о приложениях, нужно определить свою категорию. Декрет 2.23.700 классифицирует совладения по трём уровням в зависимости от общей суммы начисленных взносов (не бюджетного плана, а именно фактически начисленных совладельцам сумм).

Малая категория: начисленные взносы до 200 000 MAD в год. Небольшой дом на 12 квартир с годовыми взносами 72 000 MAD попадает сюда. Вы готовите приложения 10, 13-1 и 13-2.

Средняя категория: начисленные взносы от 200 000 до 500 000 MAD в год. Жилой комплекс на 40 квартир с взносами 320 000 MAD, к примеру. Вы готовите приложения 10, 11 и 12.

Крупная категория: начисленные взносы от 500 000 MAD в год. Большой комплекс на 80 квартир с лифтами, бассейном и круглосуточной охраной. Вы готовите приложения 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 и 10.

Общая черта для всех трёх: Приложение 10 обязательно для каждого совладения. Учёт взносов совладельцев касается всех, вне зависимости от размера.

Чтобы понять, как эти приложения вписываются в бухгалтерию синдика в Марокко, обратитесь к нашему специальному руководству.

Приложения крупной категории (от 500 000 MAD)

Это самые детализированные приложения. Если ваше совладение начисляет 500 000 MAD и более взносов в год, вам необходимо подготовить все документы с Приложения 3 по Приложение 10.

Приложение 3: Баланс (الحصيلة)

Баланс даёт снимок финансового положения совладения на дату закрытия финансового года. С одной стороны, активы: средства на банковском счёте, задолженность совладельцев по взносам, возможные вложения. С другой стороны, обязательства: неоплаченные счета поставщиков, авансовые платежи совладельцев, остаток резервного фонда.

Допустим, на 31 декабря у вашего совладения 180 000 MAD на банковском счёте, 45 000 MAD задолженности совладельцев и 22 000 MAD неоплаченных счетов поставщиков. Всё это отражается в Приложении 3.

Типичная ошибка: забыть дебиторскую задолженность. Совладелец, который должен 8 000 MAD на 31 декабря и платит в январе, имеет задолженность на дату закрытия. Она должна быть в активе баланса.

Приложение 4: Общий управленческий отчёт (حساب التسيير العام)

Общий управленческий отчёт детализирует все доходы и расходы финансового года. Доходы: начисленные взносы, финансовые поступления, страховые возмещения. Расходы: охрана, электричество, вода, обслуживание, страхование, банковские комиссии, гонорары.

Это документ, который совладельцы изучают в первую очередь на собрании. Они хотят знать, куда ушли деньги. Результат (доходы минус расходы) показывает, был ли год с профицитом или дефицитом.

Пример. Начисленные взносы: 620 000 MAD. Охрана: 180 000 MAD. Электричество: 85 000 MAD. Вода: 32 000 MAD. Текущее обслуживание: 95 000 MAD. Страхование: 28 000 MAD. Прочие расходы: 40 000 MAD. Итого расходов: 460 000 MAD. Результат: +160 000 MAD. Этот излишек может быть направлен в резервный фонд или перенесён на следующий год по решению собрания.

Приложение 5: Сравнение с бюджетом (مقارنة الميزانية)

Приложение 5 сопоставляет утверждённый на собрании бюджетный план с фактическими расходами. По каждой статье вы сравниваете плановые и реальные цифры.

Бюджет на охрану: 170 000 MAD. Факт: 180 000 MAD. Отклонение: +10 000 MAD (перерасход на 5,9%). Возможно, замена консьержа во время отпуска обошлась дороже, чем планировалось.

Польза? Совладельцы сразу видят, по каким статьям был перерасход, а где удалось сэкономить. Вы можете обосновать каждое отклонение. Синдик, который представляет такое сравнение, вызывает больше доверия.

Приложение 6: Внеочередные работы (الأشغال غير الجارية)

Приложение 6 учитывает работы, выходящие за рамки текущего обслуживания. Ремонт фасада, замена лифта, гидроизоляция крыши. Это исключительные расходы, которые обычно утверждаются отдельным голосованием на собрании.

По каждому виду работ вы указываете: характер, утверждённую сумму, фактически затраченную сумму, оплаченную сумму и остаток к оплате. Если совладение утвердило 250 000 MAD на гидроизоляцию, а подрядчик получил оплату двумя траншами (150 000 MAD и затем 80 000 MAD), приложение показывает, что осталось доплатить 20 000 MAD.

Приложение 7: Учёт резервного фонда (صندوق الاحتياط)

Закон 18-00 предусматривает, что резервный фонд может быть создан решением общего собрания. Приложение 7 отражает движение средств фонда: начальный остаток, отчисления за финансовый год (доля взносов, направленная в фонд), использование (работы, финансируемые из фонда) и остаток на конец периода.

Если резервный фонд на начало года составляет 120 000 MAD, получает 60 000 MAD отчислений и финансирует 45 000 MAD работ по гидроизоляции, остаток на конец года равен 135 000 MAD.

Внимание: если у вашего совладения нет резервного фонда, Приложение 7 всё равно обязательно для крупной категории. Его заполняют нулями с пометкой об отсутствии фонда.

Приложение 8: Учёт кредитов (تتبع القروض)

Если совладение взяло кредит (например, для финансирования крупных работ), Приложение 8 отслеживает текущую задолженность. Начальная сумма, погашение за финансовый год (основной долг и проценты отдельно), остаток долга.

Большинство марокканских совладений не имеют кредитов. В этом случае приложение заполняется нулями. Но оно остаётся обязательным.

Приложение 9: Учёт оборудования (تتبع المعدات)

Приложение 9 перечисляет значимое оборудование совладения: лифт, генератор, водяной насос, автоматические ворота, камеры видеонаблюдения. По каждому объекту указываются дата приобретения (или ввода в эксплуатацию), стоимость и состояние.

Почему это важно? Замена лифта стоит от 200 000 до 400 000 MAD. Если синдик знает, что лифту 18 лет при сроке службы 20 лет, он может заблаговременно подготовиться к расходам.

Приложение 10: Учёт взносов совладельцев (تتبع إسهامات المالك المشتركين)

Приложение 10, самое важное. Оно же единственное, которое обязательно для всех трёх категорий.

По каждому совладельцу указываются: имя, номер помещения, доля (тантьемы), сумма начисленных взносов, полученные платежи и остаток (кредитовый или дебетовый).

Совладелец, которому начислено 15 000 MAD за год и который оплатил 10 000 MAD, имеет дебетовое сальдо 5 000 MAD. Тот, кто оплатил авансом 18 000 MAD, имеет кредитовое сальдо 3 000 MAD.

Это базовый документ для работы с неплательщиками. Это же документ, который запрашивает суд при процедуре взыскания. Аккуратный учёт по каждому помещению, ваша лучшая защита в случае спора.

При использовании программы для синдика это приложение заполняется автоматически при каждом зарегистрированном платеже.

Приложения средней категории (> 200 000 и < 500 000 MAD)

Средняя категория готовит три приложения: 10, 11 и 12. Приложение 10 идентично описанному выше. Приложения 11 и 12 представляют собой сокращённые версии Приложений с 3 по 9.

Приложение 11: Упрощённая финансовая отчётность (القوائم المبسطة)

Приложение 11 объединяет в одном документе то, что Приложения с 3 по 9 покрывают раздельно для крупной категории. Здесь вы найдёте упрощённый баланс (активы/обязательства), краткое изложение расходов и доходов, а также учёт резервного фонда и работ в компактном формате.

Детальная разбивка по статьям не нужна. Достаточно основных категорий: расходы на персонал, расходы на электроэнергию, расходы на обслуживание, расходы на страхование, прочие расходы.

Для комплекса на 35 квартир с начисленными взносами 280 000 MAD Приложение 11 умещается на одной-двух страницах. Это гораздо более управляемый объём, чем восемь приложений крупной категории.

Приложение 12: Упрощённый отчёт о доходах и бюджете (الإيرادات والميزانية المبسطة)

Приложение 12 объединяет сравнение с бюджетом и детализацию доходов в упрощённом формате. Утверждённый бюджет в сравнении с фактом, но с меньшим количеством строк, чем в Приложении 5 крупной категории.

Здесь также приводится общая сумма полученных доходов с разбивкой на текущие взносы и возможные разовые поступления.

Преимущество средней категории очевидно: вы сохраняете общую картину финансового управления, не утопая в таблицах. Три приложения вместо восьми, но с достаточным уровнем детализации.

Приложения малой категории (до 200 000 MAD)

Малая категория охватывает большинство марокканских совладений. Дом на 8-15 квартир со скромными общими расходами обычно попадает сюда. Три приложения к подготовке: 10, 13-1 и 13-2.

Приложение 13-1: Максимально упрощённый баланс (الحصيلة المبسطة جداً)

Приложение 13-1, это самая компактная версия баланса. Активы: сколько денег на счёте, сколько взносов осталось получить. Обязательства: сколько счетов осталось оплатить, остаток резервного фонда (если он существует).

Для небольшого дома с 42 000 MAD на счёте и 8 500 MAD задолженности совладельцев Приложение 13-1 умещается в несколько строк. Без разбивки по видам задолженности или категориям обязательств. Минимум, необходимый для достоверного отражения ситуации.

Приложение 13-2: Максимально упрощённый отчёт о доходах и бюджете (الإيرادات والميزانية المبسطة جداً)

Приложение 13-2 резюмирует доходы и расходы за финансовый год и сопоставляет факт с утверждённым бюджетом. Предельно компактный формат.

Начислено взносов: 96 000 MAD. Расходов: 88 000 MAD. Результат: +8 000 MAD. Утверждённый бюджет: 95 000 MAD. Общее отклонение: -7 000 MAD (экономия).

Четыре-пять строк, которые говорят о главном. Совладельцам небольшого дома не нужен 15-страничный отчёт. Они хотят знать, были ли деньги потрачены грамотно. Приложение 13-2 отвечает на этот вопрос.

Сводная таблица: кто что готовит?

Приложение	Официальное название (Бюллетень 7391)	Малое (до 200k MAD)	Среднее (200k-500k MAD)	Крупное (от 500k MAD)
3	Баланс			Да
4	Общий управленческий отчёт			Да
5	Сравнение с бюджетом			Да
6	Внеочередные работы			Да
7	Учёт резервного фонда			Да
8	Учёт кредитов			Да
9	Учёт оборудования			Да
10	Учёт взносов совладельцев	Да	Да	Да
11	Упрощённая финансовая отчётность		Да
12	Упрощённый отчёт о доходах и бюджете		Да
13-1	Максимально упрощённый баланс	Да
13-2	Максимально упрощённый отчёт о доходах и бюджете	Да

Частые ошибки, которых следует избегать

Путаница между бюджетным планом и начисленными взносами. Категория определяется по фактически начисленным совладельцам суммам, а не по утверждённому на собрании бюджету. Если вы утвердили бюджет на 210 000 MAD, но начислили 195 000 MAD, ваша категория - малая.

Забыть Приложение 10. Это единственное приложение, общее для всех трёх категорий. Без него невозможно доказать, кто и сколько заплатил. В случае спора это первый документ, который запросит суд.

Заполнить приложения не той категории. Синдик средней категории, который готовит Приложения 13-1 и 13-2 вместо Приложений 11 и 12, не соответствует требованиям Декрета 2.23.700. Проверяйте сумму начисленных взносов, прежде чем приступать к заполнению.

Игнорировать «нулевые» приложения. У вашего совладения нет кредитов? Приложение 8 всё равно обязательно для крупной категории. То же касается резервного фонда (Приложение 7). Документ с нулевыми суммами - это нормально. Отсутствие документа - это несоответствие.

Не соблюдать официальный формат. Бюллетень 7391 публикует образец каждого приложения. Заголовки, столбцы, структура должны совпадать. Таблица Excel «своего формата» с верными данными, но неправильной структурой может вызвать проблемы при проверке.

Как заполнять приложения на практике?

Три варианта на выбор.

Вариант 1: вручную. Скачать образцы из Бюллетеня 7391, распечатать и заполнить от руки. Возможно для совсем небольшого дома с простыми операциями. Но малейшая ошибка означает, что нужно начинать заново.

Вариант 2: в электронных таблицах. Воссоздать образцы в Excel или Google Sheets. Лучше, потому что можно исправлять. Но необходимо убедиться, что формат соответствует официальному, что формулы верны, а итоги между приложениями совпадают. Одна неточность при копировании, и ваш баланс перестанет соответствовать управленческому отчёту.

Вариант 3: специализированная программа. Инструмент вроде Kassaba автоматически определяет вашу категорию по начисленным взносам, заполняет данные на основе ваших бухгалтерских записей и генерирует приложения в правильном формате. Встроена проверка соответствия: если сумма взносов из Приложения 10 не совпадает с доходами из Приложения 4, программа предупредит.

Для совладений крупной категории (восемь приложений к подготовке) третий вариант экономит часы работы и значительно снижает риск ошибок.

Связь с общим собранием

Статья 24 Закона 18-00 обязывает синдика отчитываться о своём управлении на ежегодном общем собрании. Приложения Декрета 2.23.700 являются подтверждающими документами этого отчёта.

На практике вы рассылаете (или вручаете) приложения совладельцам вместе с уведомлением о собрании, не позднее чем за 15 дней до даты проведения (Статья 16quinquies). Во время собрания вы представляете основные показатели: результат за год, бюджетные отклонения, состояние задолженности.

Затем совладельцы голосуют за утверждение отчётности большинством в 3/4 голосов всех совладельцев (Статья 21). Если отчётность отклонена, синдику придётся доработать документы и созвать новое собрание.

Ясные и соответствующие требованиям приложения облегчают утверждение. Синдик, который приходит на собрание с неполными документами или в неправильном формате, рискует столкнуться с вопросами, оспариванием и, возможно, прямым отказом.

Для более широкого понимания управления совладением наш путеводитель описывает все обязанности синдика.

Наш практический путеводитель по бухгалтерии синдика подробно описывает весь бухгалтерский процесс, от ежедневных проводок до представления на собрании.

---

Генерируйте приложения в несколько кликов. Kassaba автоматически определяет вашу категорию и готовит правильные приложения. Попробуйте программу синдика Kassaba бесплатно