Новый закон о синдике в Марокко: что изменилось в 2025-2026

Законодательство о совладении (copropriété) в Марокко претерпело значительные изменения за последние годы. Если вы являетесь синдиком (добровольным или профессиональным), вам необходимо знать о своих новых обязательствах. Последствия несоблюдения требований вполне реальны: отстранение на общем собрании, гражданская ответственность, конфликты с совладельцами.

В этом руководстве подробно разбирается всё, что изменилось. Первоначальный Закон 18-00 от 2002 года, поправки 2016 года (Закон 106-12) и, в первую очередь, Декрет 2.23.700, который вводит новые бухгалтерские стандарты. Мы объясним, что это означает на практике для вашего совладения. И, как вы убедитесь, это не так сложно, как может показаться на первый взгляд.

Если вас интересует подробное руководство по роли синдика, обратитесь к нашему руководству для синдиков в Марокко. Здесь мы сосредоточимся именно на последних законодательных изменениях.

Историческая справка: от Закона 18-00 к Декрету 2.23.700

Чтобы понять текущую ситуацию, необходимо обратиться к истории вопроса.

2002: Закон 18-00, первая правовая база

До 2002 года совладение в Марокко существовало в правовом вакууме. Каждый дом управлялся как придётся. Закон 18-00 кардинально изменил ситуацию, создав правовую основу: определение синдика, правила проведения общих собраний, обязательства по финансовому управлению.

Это был огромный шаг вперёд. Впервые синдик получил юридически закреплённые обязанности: сбор взносов, ведение учёта, созыв собраний. Закон предусматривал избрание синдика сроком на 2 года (Статья 19), проведение как минимум одного общего собрания в год (Статья 16ter) и обязательное открытие банковского счёта на имя объединения совладельцев (Статья 26).

Однако текст оставался расплывчатым по многим практическим вопросам, особенно в части бухгалтерского учёта. Никаких шаблонов, никаких обязательных форматов. Статья 24 лишь указывала, что синдик должен «отчитываться о своём управлении». Как именно? С помощью каких документов? Текст этого не уточнял. Результат: каждый синдик вёл учёт по своему усмотрению, а совладельцы не имели возможности проверить его работу.

2016: Закон 106-12 укрепляет систему

Спустя четырнадцать лет Закон 106-12 (опубликован в Официальном бюллетене 6514 от 3 ноября 2016 года) внёс изменения и дополнения в Закон 18-00. Ключевые изменения:

• Срок полномочий синдика установлен в 2 года (Статья 19), с возможностью переизбрания голосованием 3/4
• Уточнены правила кворума: половина совладельцев как физических лиц, а не по долям (tantièmes) (Статья 18)
• Регламентированы доверенности: максимум 3 представляемых совладельца, и их совокупные доли не могут превышать 10% от общего числа голосов (Статья 16decies)
• Обязательный банковский счёт на имя объединения совладельцев (Статья 26)
• Срок уведомления о проведении общего собрания: не менее 15 дней, заказным письмом (Статья 16quinquies)

Эти изменения повысили прозрачность управления. Но по-прежнему не хватало чёткой бухгалтерской системы. Именно эту задачу решает Декрет.

2024-2025: Декрет 2.23.700, бухгалтерский перелом

Декрет № 2.23.700 был опубликован в Официальном бюллетене № 7391 от 31 марта 2025 года. Именно этот документ все называют «новым законом о синдике». Технически это подзаконный акт, применяющий Закон 18-00, а не новый закон. Но его влияние трудно переоценить.

Впервые в Марокко появился обязательный бухгалтерский стандарт для совладений. Декрет определяет 12 бухгалтерских приложений, распределённых по категориям в зависимости от размера совладения. Подробное руководство по Декрету вы найдёте в нашем руководстве по Декрету 2.23.700.

Основные изменения закона о синдике в Марокко

Что конкретно меняется для синдика? Вот ключевые моменты.

Чёткие бухгалтерские обязательства

До появления Декрета Статья 24 Закона 18-00 обязывала синдика «вести бухгалтерию», не уточняя, каким образом. Каждый действовал по-своему. Кто-то пользовался тетрадью, кто-то таблицами Excel, а многие не вели учёт вообще.

Декрет 2.23.700 положил конец неопределённости. Он вводит стандартизированные бухгалтерские документы: те самые 12 приложений. Теперь невозможно сослаться на то, что «непонятно, какие документы нужно готовить».

Подробный разбор каждого приложения с практическими примерами вы найдёте в нашем руководстве по бухгалтерии синдика.

Три категории совладений

Декрет создаёт три категории на основании суммы взносов, собранных за отчётный период:

Малые совладения (взносы ≤ 200 000 MAD): готовят Приложения 10 (отслеживание взносов совладельцев), 13-1 (предельно упрощённый баланс) и 13-2 (предельно упрощённые доходы и бюджет). Это самый лёгкий формат.

Средние совладения (взносы от 200 000 до 500 000 MAD): готовят Приложения 10, 11 (упрощённая отчётность) и 12 (упрощённые доходы и бюджет). На ступень сложнее, но всё ещё вполне выполнимо.

Крупные совладения (взносы ≥ 500 000 MAD): готовят Приложения с 3 по 10, то есть 8 документов. Баланс, общий управленческий счёт, сравнение с бюджетом, отслеживание резервного фонда, кредитов, оборудования и взносов совладельцев.

Категория	Порог взносов	Обязательные приложения	Количество
Малая	≤ 200 000 MAD	10, 13-1, 13-2	3
Средняя	> 200 000 и < 500 000 MAD	10, 11, 12	3
Крупная	≥ 500 000 MAD	3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10	8

Обязательная финансовая прозрачность

Синдик обязан представить бухгалтерские приложения на ежегодном общем собрании. Совладельцы имеют право с ними ознакомиться. Это культурный сдвиг: от системы, в которой синдик «управлял» без какой-либо отчётности, к системе, в которой всё документировано и поддаётся проверке. Подробнее об общих собраниях читайте в нашем руководстве по общему собранию совладельцев.

Санкции за несоблюдение требований

Что грозит синдику, который не выполняет эти обязательства?

Закон 18-00 предусматривает отстранение синдика общим собранием большинством 3/4 голосов (Статьи 19 и 21). Синдик, который не представляет отчётность или представляет её в ненадлежащем виде, даёт законное основание для отстранения.

Совладельцы также могут привлечь синдика к гражданской ответственности за ненадлежащее управление. Если средства были потрачены не по назначению или расходы не подтверждены документально, синдик может быть обязан возместить убытки.

Усиление роли общего собрания

Общее собрание остаётся главным органом принятия решений. Именно оно утверждает отчётность, голосует за бюджет, избирает (или отстраняет) синдика. С введением нового бухгалтерского стандарта совладельцы получают стандартизированные документы для оценки качества управления. Это выгодно всем: добросовестные синдики могут продемонстрировать результаты своей работы, а совладельцы получают возможность их проверить.

12 бухгалтерских приложений Декрета 2.23.700: подробный разбор

Ниже приведён полный перечень приложений с официальными названиями (из Официального бюллетеня 7391 на арабском языке):

№	Название	Арабское название	Применение
3	Финансовый баланс	الحصيلة	Крупные совл.
4	Общий управленческий счёт	حساب التسيير العام	Крупные совл.
5	Сравнение с бюджетом	مقارنة الميزانية	Крупные совл.
6	Нетекущие работы	الأشغال غير الجارية	Крупные совл.
7	Отслеживание резервного фонда	صندوق الاحتياط	Крупные совл.
8	Отслеживание кредитов	تتبع القروض	Крупные совл.
9	Отслеживание оборудования	تتبع المعدات	Крупные совл.
10	Взносы совладельцев	تتبع إسهامات المالك المشتركين	Все категории
11	Упрощённая отчётность	القوائم المبسطة	Средние совл.
12	Упрощённые доходы и бюджет	الإيرادات والميزانية المبسطة	Средние совл.
13-1	Предельно упрощённый баланс	الحصيلة المبسطة جداً	Малые совл.
13-2	Предельно упрощённые доходы и бюджет	الإيرادات والميزانية المبسطة جداً	Малые совл.

Приложение 10 является общим для всех категорий. Это документ, в котором отслеживаются взносы каждого совладельца: сколько начислено, сколько оплачено, какой остаток задолженности.

Подробное описание каждого приложения с конкретными примерами вы найдёте в нашем руководстве по бухгалтерии синдика в Марокко.

Как синдику привести свою деятельность в соответствие с требованиями

Не стоит паниковать. Вот конкретные шаги.

1. Определить категорию своего совладения

Сложите все взносы, собранные за последний отчётный период. Сравните с пороговыми значениями:

• ≤ 200 000 MAD, малая категория

• 200 000 и < 500 000 MAD, средняя категория

• ≥ 500 000 MAD, крупная категория

2. Подготовить необходимые бухгалтерские приложения

В зависимости от категории вы уже знаете, какие документы нужно составить. Если вы управляете малым совладением, достаточно 3 приложений. Это вполне посильно даже для добровольного синдика.

3. Наладить регулярный учёт взносов

Не допускайте накопления бухгалтерских записей. Фиксируйте доходы и расходы по мере их поступления. Требования по неоплаченным взносам имеют срок давности 5 лет (Статья 43 Закона 18-00). Если вы не ведёте учёт, вы теряете право на взыскание.

4. Представить отчётность на общем собрании

Ежегодное общее собрание должно состояться в течение 30 дней после окончания отчётного периода (Статья 16ter). Именно на нём вы представляете свои приложения. Совладельцы голосуют за утверждение отчётности простым большинством присутствующих долей (Статья 20).

5. Использовать соответствующее программное обеспечение

Заполнять 8 приложений вручную или в Excel, это неизбежный источник ошибок. Программное обеспечение, такое как Kassaba, автоматически генерирует приложения Декрета 2.23.700 на основе ваших данных. Вы вводите взносы и платежи, а документы формируются самостоятельно.

Для выбора подходящего инструмента обратитесь к нашему руководству по выбору программного обеспечения для синдика.

Краткий чек-лист для приведения в соответствие

• Определить общую сумму собранных взносов
• Определить свою категорию (малая, средняя, крупная)
• Составить перечень необходимых приложений
• Фиксировать доходы и расходы по мере их поступления
• Открыть банковский счёт на имя объединения совладельцев (Ст. 26)
• Созвать общее собрание в течение 30 дней после окончания отчётного периода
• Представить приложения на общем собрании
• Хранить бухгалтерские документы и протоколы собраний

Если в вашем совладении есть регламент (règlement de copropriété), проверьте его соответствие действующему законодательству. Наш образец регламента совладения может послужить ориентиром.

Практические примеры: 3 конкретных случая

Чтобы сделать всё вышесказанное более наглядным, рассмотрим, как обязательства применяются в зависимости от размера вашего совладения.

Небольшой дом в Тетуане (12 квартир, 80 000 MAD взносов)

Ахмед является добровольным синдиком небольшого дома на 12 квартир. Годовые взносы составляют 80 000 MAD (охранник, вода общих помещений, электричество лестничных клеток, уборка). Это малое совладение.

Его обязательства: подготовить 3 приложения (10, 13-1, 13-2). Приложение 10 содержит перечень взносов каждого совладельца: начисленные суммы, оплаченные суммы, остатки задолженности. Приложение 13-1 представляет собой предельно упрощённый баланс (что совладение имеет и что должно). Приложение 13-2 обобщает доходы и расходы в сопоставлении с бюджетом, утверждённым на общем собрании.

Ахмед собирает взносы ежемесячно банковским переводом или наличными. Трое совладельцев имеют задолженность. Благодаря Приложению 10 он может документально показать, кто и сколько должен, и с какого времени. Требования по неоплаченным взносам имеют срок давности 5 лет (Статья 43), поэтому такой учёт является ещё и юридической защитой.

На практике, используя программное обеспечение Kassaba, Ахмед вводит взносы и платежи по мере их поступления. Все 3 приложения формируются автоматически перед общим собранием. Он их распечатывает, представляет собранию, и совладельцы голосуют за утверждение.

Жилой комплекс в Касабланке (60 квартир, 350 000 MAD взносов)

Фатима профессионально управляет жилым комплексом из 60 квартир. Лифт, бассейн, охранник, уход за зелёными зонами. Годовые взносы достигают 350 000 MAD. Это среднее совладение.

Её обязательства: Приложения 10, 11 и 12. Приложение 11 содержит упрощённую финансовую отчётность (более детальную, чем «предельно упрощённый» формат малых совладений). Приложение 12 сравнивает фактические доходы и расходы с утверждённым бюджетом.

Фатима также обязана вести банковский счёт на имя объединения совладельцев (Статья 26) и созвать общее собрание в течение 30 дней после окончания отчётного периода. При 60 совладельцах управление сбором взносов и рассылкой напоминаний быстро превращается в работу на полную ставку. Уведомления о проведении общего собрания должны быть отправлены за 15 дней до назначенной даты (Статья 16quinquies), заказным письмом или через юридическое уведомление. Для 60 квартир это 60 заказных писем, которые нужно спланировать и заложить в бюджет.

Крупный комплекс в Марракеше (200 квартир, 1 200 000 MAD взносов)

Карим администрирует крупный жилой комплекс. Три корпуса, 200 квартир, подземная парковка, спортивный зал. Годовой бюджет: 1,2 миллиона MAD. Это крупное совладение.

Его обязательства: все 8 приложений (с 3 по 10). Полный баланс, управленческий счёт, сравнение с бюджетом, отслеживание нетекущих работ, резервного фонда, кредитов, оборудования и взносов совладельцев. Это максимальный уровень детализации.

Для комплекса такого масштаба ручное управление немыслимо. Карим использует программное обеспечение, которое генерирует все 8 приложений, отслеживает задолженности по каждой квартире и готовит уведомления о проведении общего собрания. Без подходящего инструмента ему понадобилась бы целая неделя только на подготовку документов к закрытию отчётного периода.

Отдельный аспект, характерный для крупных комплексов: Приложение 7 (отслеживание резервного фонда) и Приложение 8 (отслеживание кредитов) требуют учёта во времени. Это не просто годовой срез. Необходимо прослеживать движения средств от одного отчётного периода к другому. Приложение 9 (отслеживание оборудования) содержит реестр всего общего оборудования: лифты, насосы, системы пожарной безопасности, автоматические ворота. Для каждой единицы указывается дата приобретения и текущее состояние.

Ответы на наиболее частые вопросы о новом законе вы найдёте в разделе FAQ ниже.

Итоги

«Новый закон о синдике» в Марокко не является единым законодательным актом. Это совокупность взаимодополняющих текстов: Закон 18-00, Закон 106-12 и Декрет 2.23.700. Вместе они формируют полноценную правовую основу управления совладением.

Ключевые моменты:

• Декрет 2.23.700 вводит 12 стандартизированных бухгалтерских приложений
• Совладения разделены на три категории в зависимости от суммы собранных взносов
• Синдик (добровольный или профессиональный) обязан подготовить и представить эти приложения на общем собрании
• Несоблюдение требований грозит отстранением и гражданской ответственностью

Вы управляете совладением? Kassaba автоматически генерирует все 12 приложений Декрета 2.23.700 за 30 минут. Вы вводите взносы и платежи, а программа формирует документы в соответствии с требованиями. Бесплатно для жилых домов.

Ознакомьтесь с Kassaba, бесплатным программным обеспечением для синдиков жилых домов в Марокко. Для углублённого изучения темы обратитесь к нашему руководству по управлению совладением в Марокко.