Общее собрание совладения в Марокко: полное руководство

Общее собрание: момент, когда всё решается

Вы синдик и должны организовать ежегодное общее собрание. Или, может быть, вы совладелец и хотите понять свои права перед участием в нём. В обоих случаях общее собрание (assemblée générale, сокращённо AG), это самое важное событие в жизни марокканского совладения.

На собрании утверждается бюджет, избирается или переизбирается синдик, принимаются решения о ремонтных работах. Плохая подготовка чревата оспариванием решений. Непонимание правил голосования может заблокировать работу здания на целый год.

Закон 18-00 (в редакции Закона 106-12, Бюллетень N6514, 3 ноября 2016) регламентирует всё: уведомление, кворум, уровни большинства, доверенности. Разберём, как это работает на практике.

Когда созывать общее собрание?

Очередное собрание должно проводиться не реже одного раза в год (Статья 16ter). Синдик располагает 30 днями после окончания финансового года для его созыва.

Конкретный пример. Если ваш финансовый год завершается 31 декабря, собрание должно состояться до 31 января. Не в марте. Не «когда будет время». До 31 января.

Многие синдики-добровольцы откладывают собрание, потому что не завершили подготовку отчётов или не могут найти подходящую дату. Проблема в том, что закон не предусматривает оправданий. Если вы не созвали собрание в установленный срок, любой совладелец может обратиться в суд с требованием его проведения.

Очередное и внеочередное собрание

Очередное собрание, это то, которое проводится ежегодно. Оно охватывает итоги прошедшего года, утверждение бюджета, переизбрание или выборы синдика и планирование работ.

Внеочередное собрание может быть созвано в любой момент для рассмотрения срочного вопроса, который не может ждать очередного собрания. Правила уведомления, кворума и голосования одинаковы. Единственное отличие, это разовый характер и срочность обсуждаемого вопроса.

Уведомление о созыве: правила и содержание

Уведомление, это формальный акт. Не сообщение в WhatsApp-группе дома, не объявление в подъезде. Закон точен.

Сроки и способ отправки

Статья 16quinquies устанавливает минимальный срок в 15 дней между отправкой уведомления и датой собрания. Отправка должна быть произведена заказным письмом или через судебного пристава (huissier de justice).

15 дней, это минимум. На практике лучше рассчитывать на 20-25 дней. Причина? Заказная почта в Марокко иногда доставляется несколько дней. А если совладелец живёт за границей (среди MRE это распространённая ситуация), почтовый срок ещё длиннее.

Что должно содержать уведомление?

Уведомление должно включать:

• Дату, время и место проведения собрания
• Подробную повестку дня, пункт за пунктом
• Сопроводительные документы: управленческие отчёты, проект бюджета, коммерческие предложения по работам

Повестка дня особенно важна. Любое решение, принятое по вопросу, не включённому в повестку, может быть оспорено в суде. Если вы хотите голосовать за ремонт фасада, этот пункт должен ясно фигурировать в уведомлении, а не быть добавленным «в разное» в день собрания.

Кто имеет право созвать собрание?

Собрание созывает синдик. Но если синдик не делает этого в установленные законом сроки, совладельцы, представляющие не менее четверти голосов, могут потребовать его созыва. В крайнем случае суд может обязать провести собрание.

Это важная защитная мера. Синдик, который отказывается созывать собрание (часто потому, что не хочет отчитываться), не может бесконечно блокировать совладение.

Кворум: самое неверно понимаемое правило

Кворум, это минимальное количество участников, необходимое для правомочности собрания. И это, пожалуй, самое часто неверно понимаемое правило во всём марокканском совладении.

Кворум = люди, не доли собственности

Статья 18 Закона 18-00 однозначна: кворум требует присутствия (или представительства) половины совладельцев как физических лиц. Не половины тантьемов.

Возьмём пример. В вашем совладении 20 совладельцев. Для правомочности собрания необходимо, чтобы не менее 10 из них присутствовали или были представлены. Неважно, владеют ли эти 10 совладельцев 30% или 80% тантьемов. Для кворума считаются люди.

Тантьемы учитываются при голосовании. Совладелец с 200 тантьемами из 1000 имеет 20% голосов. Но для кворума он считается как одно лицо, наравне с тем, у кого 50 тантьемов.

Это различие принципиально. Во многих совладениях один собственник владеет значительным количеством тантьемов (застройщик, который ещё не продал все квартиры, например). Такой собственник может повлиять на голосование, но не может в одиночку обеспечить кворум.

Что делать, если кворум не набран?

Классический сценарий. Вы разослали 30 заказных писем, забронировали помещение, подготовили отчёты. А в назначенный день пришли лишь 8 совладельцев из 30. Кворум (15 человек) не достигнут.

Без паники. Закон предусматривает повторный созыв.

Повторный созыв: подстраховка

Если кворум не набран на первом собрании, синдик может созвать второе. На этот раз кворум не требуется. Собрание правомочно принимать решения вне зависимости от числа присутствующих.

Правила голосования остаются прежними (об этом ниже). Снимается только требование кворума.

На практике процедура выглядит так:

1. Первое собрание созывается в обычном порядке (15 дней, заказное письмо)
2. Кворум не набран. Синдик фиксирует это в акте
3. Направляется новое уведомление на повторное собрание в той же форме (заказное письмо, 15 дней)
4. Второе собрание проводится без требований к кворуму

Некоторые синдики указывают обе даты (первого и повторного собрания) в одном письме, с интервалом в 30 минут. Практика распространённая, но будьте осторожны: дух закона состоит в том, чтобы дать совладельцам реальный второй шанс принять участие. Если повторное уведомление отправлено в тот же день, что и первое, совладелец может оспорить процедуру.

Самый надёжный вариант, отправить два отдельных уведомления. Это больше работы, но юридически безупречно.

Три уровня большинства при голосовании

Это основа работы собрания. Закон 18-00 предусматривает ровно три уровня большинства. Не четыре. Не пять. Три. Большинства в две трети в марокканском праве совладения не существует.

Простое большинство (Статья 20)

Простое большинство долей присутствующих или представленных совладельцев. Это стандартное большинство для текущих решений.

Применяется для:

• Текущего обслуживания общего имущества
• Найма или увольнения консьержа/охранника
• Мелкого ремонта
• Любых вопросов, не подпадающих под Статьи 21 или 22

Конкретный пример. 10 совладельцев присутствуют, их совокупные тантьемы составляют 600 из 1000. Для принятия решения простым большинством необходимо, чтобы голоса «за» представляли более 300 тантьемов (более половины от 600 присутствующих тантьемов).

Большинство 3/4 (Статья 21)

Большинство в три четверти голосов всех совладельцев (не только присутствующих). Это квалифицированное большинство, значительно более требовательное.

Применяется для:

• Утверждения годового бюджета
• Избрания синдика (срок полномочий ровно 2 года, Статья 19)
• Решения о страховании здания
• Крупных работ (ремонт фасада, кровли, модернизация)
• Изменения устава совладения

Обратите внимание на расчёт. Если в совладении 1000 тантьемов, для утверждения бюджета необходимо 750 голосов «за». Даже если присутствуют лишь 15 совладельцев из 20. Три четверти рассчитываются от общего числа тантьемов совладения, а не от присутствующих.

Именно это делает данное большинство трудно достижимым. Если 5 отсутствующих совладельцев представляют 250 тантьемов, нужно убедить практически всех присутствующих. Поэтому доверенности (о них ниже) так важны.

Единогласие (Статья 22)

Единогласие всех совладельцев. Всех. Без исключения.

Применяется для:

• Нового строительства на общих территориях
• Продажи общего имущества
• Надстройки здания (добавление этажей)

На практике единогласие почти невозможно в крупных совладениях. Один отсутствующий или несогласный совладелец блокирует решение. Это сделано законодателем намеренно: такие решения изменяют саму суть здания и не могут быть навязаны совладельцу против его воли.

Сводная таблица голосования

Большинство	Основа расчёта	Примеры решений
Простое (Ст. 20)	Тантьемы присутствующих/представленных	Обслуживание, консьерж, мелкий ремонт
3/4 (Ст. 21)	Тантьемы ВСЕХ совладельцев	Бюджет, синдик, страхование, крупные работы
Единогласие (Ст. 22)	ВСЕ совладельцы	Новое строительство, продажа общего имущества

Доверенности: два ограничения, которые нужно соблюдать

Не все совладельцы могут присутствовать на собрании. MRE, живущие во Франции, Нидерландах или Испании, пожилые люди, совладельцы в командировке... Доверенности позволяют быть представленным.

Но Статья 16decies устанавливает два совокупных ограничения:

1. Один представитель может действовать от имени не более 3 совладельцев
2. Совокупные тантьемы его доверителей не должны превышать 10% от общего числа голосов

Оба условия должны выполняться одновременно. Совладелец, уже владеющий 8% тантьемов, может принять лишь одну доверенность (пока общая сумма не превышает 10%). А даже если его собственные тантьемы составляют всего 2%, он не может принять более 3 доверенностей.

Зачем это двойное ограничение? Чтобы один совладелец не мог аккумулировать доверенности и единолично контролировать собрание. Это демократическая защита.

На практике проверяйте доверенности до начала собрания. Программа вроде Kassaba может автоматически рассчитать, соблюдены ли ограничения, что предотвращает оспаривание в ходе заседания.

Порядок проведения собрания

Открытие и проверка

Собрание начинается с проверки кворума. Синдик (или председатель собрания) составляет лист присутствия, проверяет доверенности и подсчитывает число присутствующих или представленных совладельцев.

Если кворум достигнут (половина совладельцев как физических лиц), собрание может начинаться. Если нет, составляется акт о несостоявшемся собрании, и потребуется повторный созыв.

Избрание председателя собрания и секретаря

Собрание избирает председателя из числа присутствующих совладельцев. Председатель ведёт обсуждение и обеспечивает надлежащий ход заседания. Также назначается секретарь для ведения протокола.

Обсуждение и голосование по каждому пункту

Каждый пункт повестки дня обсуждается и ставится на голосование. Председатель должен чётко объявить требуемое большинство перед каждым голосованием.

Именно здесь многие собрания выходят из-под контроля. Кто-то предлагает тему, не включённую в повестку. Дискуссия затягивается. Совладельцы спорят между собой. Задача председателя, держать курс: рассматриваем повестку, пункт за пунктом, по порядку.

Практический совет: подготовьте таблицу с тремя колонками (вопрос, требуемое большинство, результат голосования). Это структурирует собрание и упрощает составление протокола. При использовании Kassaba такая таблица генерируется автоматически на основе повестки дня.

Протокол: юридический документ

Протокол общего собрания (PV), это не просто отчёт о встрече. Это юридический документ, который подтверждает принятые решения. Он может быть представлен в суде в случае оспаривания.

Что должен содержать протокол?

• Дату, время и место проведения собрания
• Список присутствующих и представленных совладельцев (с указанием тантьемов)
• Подтверждение кворума (количество людей, не тантьемов)
• Детали каждого голосования: вопрос, требуемое большинство, голоса «за»/«против»/воздержавшиеся, результат
• Принятые решения
• Возражения или оговорки, высказанные совладельцами
• Подписи председателя и секретаря

Частые ошибки в протоколе

Три ошибки повторяются чаще всего.

Не разделять кворум и голосование. Протокол должен содержать раздельную информацию о количестве присутствующих совладельцев (для кворума) и о представленных тантьемах (для голосования). Смешение этих данных создаёт основание для оспаривания.

Не указывать голоса «против». Протокол, в котором лишь отмечено «принято большинством» без детализации голосов, юридически уязвим. Указывайте систематически: X тантьемов «за», Y тантьемов «против», Z воздержались.

Составлять протокол спустя недели. Протокол должен быть подготовлен вскоре после собрания, пока детали свежи в памяти. Идеальный вариант, подписать его в тот же день. Если это невозможно, разошлите его совладельцам в ближайшие дни.

Выборы синдика: особый вид голосования

Выборы синдика подчиняются специальным правилам Статьи 19. Синдик избирается большинством в 3/4 голосов всех совладельцев. Срок полномочий составляет ровно 2 года. Не один год. Не три. Два года с возможностью переизбрания.

Если ни один кандидат не выдвинулся или ни один не набрал 3/4 голосов, совладение остаётся без синдика. В этом случае любой совладелец может обратиться в суд для назначения временного управляющего.

Синдик может быть совладельцем-добровольцем или профессионалом. Юридические обязанности идентичны в обоих случаях. Подробнее о специфике добровольного синдика читайте в руководстве синдика-добровольца.

Отчётность и бюджет: что должно утвердить собрание

Ежегодное собрание, это момент, когда синдик представляет отчёты за прошедший год и выносит на голосование бюджетный план. Статья 24 требует ведения бухгалтерии совладения на основе принципа начисления.

С момента вступления в силу Декрета 2.23.700 бухгалтерские документы должны соответствовать стандартизированному формату. Обязательные приложения зависят от размера совладения (суммы начисленных взносов):

• Малое совладение (взносы до 200 000 MAD): Приложения 10, 13-1, 13-2
• Среднее совладение (> 200 000 и < 500 000 MAD): Приложения 10, 11, 12
• Крупное совладение (взносы от 500 000 MAD): Приложения с 3 по 10

Утверждение отчётов и голосование по бюджету проводятся большинством в 3/4 (Статья 21). Это требовательное большинство. Готовьте документы заранее, по возможности направляйте их совладельцам до собрания и будьте готовы отвечать на вопросы. Синдик, который приходит на собрание с неподготовленной или неполной отчётностью, рискует не набрать необходимые 3/4.

Оспаривание решений собрания

Совладелец, считающий себя ущемлённым решением собрания, может оспорить его в суде. Типичные основания: несоблюдение кворума, нарушение правил большинства, решение по вопросу вне повестки дня, нарушение процедуры уведомления (несоблюдение 15-дневного срока, отправка по электронной почте вместо заказного письма).

Именно поэтому процедурная строгость, это не пустой формализм. Каждый этап (уведомление заказным письмом, проверка кворума по числу лиц, голосование с правильным большинством, подробный протокол) защищает совладение от оспариваний.

Если вы приняли устав совладения, соответствующий закону, внутренний регламент может предусматривать дополнительные процедуры, если они не противоречат Закону 18-00.

Контрольный список: подготовка собрания в 10 шагов

Вот чек-лист, чтобы ничего не упустить:

1. Закрыть финансовый год и подготовить бухгалтерские документы в соответствии с Декретом 2.23.700
2. Составить повестку дня с перечнем всех пунктов для голосования и указанием требуемого большинства
3. Подготовить уведомление с датой, временем, местом и подробной повесткой
4. Разослать уведомления заказным письмом не менее чем за 15 дней
5. Приложить документы: отчёты за год, проект бюджета, коммерческие предложения по работам
6. Подготовить бланки доверенностей для отсутствующих совладельцев
7. Подготовить лист присутствия с полным списком совладельцев и их тантьемами
8. В день собрания: проверить кворум (половина совладельцев как физических лиц)
9. Голосовать по каждому пункту, объявляя требуемое большинство и подсчитывая голоса
10. Составить и подписать протокол с детализацией всех голосований

Ошибки, которые дорого обходятся

По опыту сопровождения десятков синдиков, определённые ошибки повторяются систематически.

Созыв через WhatsApp или email. Закон требует заказного письма или уведомления через судебного пристава. Электронное письмо, даже с подтверждением прочтения, не имеет юридической силы для созыва собрания в Марокко.

Путаница между кворумом и большинством. Кворум считается по людям. Голосование считается по тантьемам. Перепутать, значит рисковать тем, что недовольный совладелец добьётся отмены всех решений вашего собрания.

Утверждение бюджета простым большинством. Бюджет утверждается большинством в 3/4 голосов всех совладельцев (Статья 21), а не простым большинством присутствующих. Если вы утвердили бюджет простым большинством, решение может быть оспорено.

Отсутствие протокола. Без протокола решения собрания не имеют доказательной силы. Если совладелец оспорит начисление взносов на основании бюджета, утверждённого без протокола, у вас нет документального подтверждения голосования.

Приём избыточных доверенностей. Один представитель может действовать от имени не более 3 совладельцев при ограничении в 10% общих тантьемов (Статья 16decies). Проверяйте до начала собрания, а не во время.

Что важно запомнить

Общее собрание совладения в Марокко подчиняется точным правилам, определённым Законом 18-00. Кворум считается по людям (Статья 18). Уведомление отправляется заказным письмом за 15 дней (Статья 16quinquies). Существует три уровня большинства и ни одним больше (Статьи 20, 21, 22). Доверенности ограничены 3 мандатами и 10% тантьемов (Статья 16decies).

Соблюдение этих правил, это защита вашего совладения. Решения, принятые с соблюдением процедуры, неоспоримы. Решения, принятые в спешке или импровизации, иногда заканчиваются судебным разбирательством.

Будь вы синдик-доброволец или профессионал, ключ к успеху, подготовка. Подготовьте отчёты, составьте ясную повестку дня, вовремя разошлите уведомления и зафиксируйте всё в протоколе. Остальное следует естественным образом.

---

Подготовьте собрание без лишних хлопот. Kassaba генерирует уведомления, рассчитывает кворум и автоматически составляет протокол. Попробуйте программу синдика Kassaba бесплатно