Закон 18-00 о совладении в Марокко: статьи, правила голосования и обязанности синдика (2026)

Закон 18-00: основополагающий документ о совладении в Марокко

Закон 18-00, это базовый нормативный акт, регулирующий совладение (copropriete) в Марокко. В редакции Закона 106-12 (Официальный бюллетень N6514, 3 ноября 2016 года) он определяет права и обязанности каждого совладельца, роль синдика (управляющего зданием) и правила проведения общих собраний.

Если вы являетесь синдиком, совладельцем или членом совета синдиков, этот закон касается вас напрямую. В данном руководстве мы разберём его содержание статья за статьёй, понятным языком. Для русскоязычных жителей Марокко это особенно важно, поскольку марокканское законодательство о совладении существенно отличается от российского или европейского.

Участники совладения

Совладелец

Каждый совладелец владеет лотом, состоящим из частной части (его квартиры) и доли в общих помещениях (коридоры, лестницы, крыша, лифт). Эта доля выражается в tantièmes (долях собственности).

Доли собственности определяют две вещи: какую часть взносов должен платить каждый совладелец и какой вес имеет его голос на общем собрании.

Синдик (управляющий)

Синдик является законным представителем совладения. Он избирается общим собранием большинством в 3/4 голосов всех совладельцев (Статья 19). Его мандат длится ровно 2 года, с возможностью продления решением собрания. Для полного обзора роли синдика ознакомьтесь с нашим руководством по управлению совладением.

Синдик может быть добровольцем из числа совладельцев или внешним профессионалом. В обоих случаях его юридические обязанности одинаковы.

Совет синдиков

Обратите внимание: не путайте с французской моделью. В марокканском праве совет синдиков (Статья 29) существует только для жилых комплексов, состоящих из нескольких зданий. Это не консультативный орган для отдельного здания, как это принято, например, во Франции.

Обязанности синдика

Статья 26 Закона 18-00 определяет основные обязанности синдика. Рассмотрим каждую из них подробно.

Отдельный банковский счёт

Синдик обязан открыть банковский счёт на имя совладения (Статья 26). Не субсчёт к своему личному счёту. Полноценный отдельный счёт, предназначенный исключительно для совладения. Все поступления (взносы, платежи) и все расходы должны проходить через этот счёт.

Это юридическое требование, а не рекомендация. Синдик, который смешивает средства совладения со своими личными средствами, подвергает себя серьёзным правовым последствиям.

Сбор взносов

Синдик отвечает за сбор взносов со всех совладельцев. Срок исковой давности по неоплаченным взносам составляет 5 лет (Статья 43). По истечении этого срока синдик не может взыскать их в судебном порядке.

Конкретный пример: если совладелец не платил взносы с 2020 года и до 2025 года не было предпринято никаких юридических действий, задолженность считается погашенной по давности.

Созыв общего собрания

Синдик обязан созывать общее собрание не реже одного раза в год, в течение 30 дней после окончания финансового года (Статья 16ter). Уведомление о собрании должно быть отправлено не менее чем за 15 дней до даты проведения (Статья 16quinquies), заказным письмом или посредством официального юридического уведомления.

Представление отчётности

Синдик обязан отчитываться о своём управлении на каждом ежегодном общем собрании (Статья 24). Бухгалтерский учёт должен вестись по принципу учёта по начислению. Декрет 2.23.700 устанавливает точный формат бухгалтерских документов, которые необходимо подготовить.

Обслуживание и сохранность

Синдик обеспечивает обслуживание общих помещений и сохранность здания. Он также обязан вести архив совладения и передать его своему преемнику.

Общее собрание: правила и порядок голосования

Общее собрание является органом принятия решений в совладении. Вот как оно работает согласно закону.

Кворум

Для того чтобы общее собрание могло принимать решения, необходимо присутствие половины совладельцев лично или их представителей (Статья 18).

Ключевой момент: кворум считается по количеству людей, а не по долям собственности. Если в вашем совладении 20 совладельцев, для кворума необходимо 10 присутствующих или представленных. При этом не имеет значения, владеют ли эти 10 человек 20% или 80% долей.

Доверенности

Отсутствующий совладелец может выдать доверенность другому совладельцу. Однако Статья 16decies устанавливает два одновременных ограничения:

• Один представитель может представлять не более 3 совладельцев
• Совокупные доли представителя и его доверителей не могут превышать 10% от общего числа голосов

Оба условия действуют одновременно. Совладелец, который уже владеет 8% долей, может принять доверенность только от одного совладельца, владеющего не более 2%.

Три уровня большинства

Закон 18-00 предусматривает ровно три уровня большинства. Не два, не четыре. Три.

Простое большинство (Статья 20). Большинство долей совладельцев, присутствующих или представленных. Применяется для текущих решений: обычное обслуживание, найм консьержа, мелкий ремонт.

Большинство 3/4 (Статья 21). Большинство 3/4 голосов всех совладельцев (не только присутствующих). Применяется для важных решений: утверждение бюджета, избрание или отзыв синдика, страхование здания, крупные ремонтные работы, изменение устава совладения.

Единогласие (Статья 22). Единогласное решение всех совладельцев. Требуется для самых серьёзных решений: новое строительство на общих площадях, продажа общих помещений, надстройка этажей.

В марокканском законодательстве не существует большинства в 2/3. Если кто-то упоминает "большинство в две трети", он путает с законодательством другой страны.

Повторное собрание

Если кворум не достигнут при первом созыве, может быть созвано повторное собрание. Требования к кворуму на повторном собрании смягчены, но порядок голосования остаётся прежним.

Мандат синдика

Избрание

Синдик избирается большинством 3/4 голосов всех совладельцев (Статья 19). Срок его мандата составляет ровно 2 года. Не "один или два года", не "по решению собрания". Два года, точка.

Отзыв

Синдик может быть отозван общим собранием большинством 3/4 (Статья 21). Отзыв не требует обоснования, но должен быть включён в повестку дня собрания.

Отставка

Если синдик подаёт в отставку, он обязан созвать общее собрание в течение 30 дней для избрания преемника (Статья 26ter). До избрания нового синдика его обязанности исполняет заместитель синдика.

Передача дел

Уходящий синдик (подавший в отставку или отозванный) обязан передать все документы и средства совладения новому синдику в течение 15 дней после его избрания (Статья 28). Два разных срока, две разные статьи: 30 дней для созыва собрания (Ст. 26ter), 15 дней для передачи дел (Ст. 28).

Декрет 2.23.700: бухгалтерское дополнение

Декрет 2.23.700, опубликованный в Официальном бюллетене N7391 от 31 марта 2025 года, дополняет Закон 18-00 в части бухгалтерского учёта. Он устанавливает стандартизированную отчётность на трёх уровнях:

Уровень	Сумма взносов	Обязательные приложения
Малый	≤ 200 000 MAD	10, 13-1, 13-2
Средний	> 200 000 и < 500 000 MAD	10, 11, 12
Крупный	500 000 MAD и более	3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10

При затребованных взносах свыше 1 000 000 MAD декрет дополнительно требует проведения аудита лицензированным бухгалтером-экспертом.

Этот декрет не заменяет Закон 18-00. Он дополняет его, уточняя порядок выполнения бухгалтерских обязательств, предусмотренных Статьёй 24.

Практические ситуации: Закон 18-00 в повседневной жизни

Закон на бумаге и закон в реальном жилом доме на 24 квартиры в Касабланке с загруженным синдиком-добровольцем, это совершенно разные вещи. Вот четыре типичных ситуации и что говорит закон в каждом случае.

Ситуация 1: совладелец задолжал взносы за 4 года

Г-н Бенали не платил взносы с января 2022 года. На дворе декабрь 2025 года. Синдик ни разу не отправлял официального требования, только несколько сообщений в WhatsApp. Сумма долга: 36 000 MAD.

Что говорит закон: Статья 43 устанавливает срок давности в 5 лет. Взносы за 2022 год ещё не истекли по давности в 2025 году, но истекут в январе 2027 года. У синдика ещё есть время действовать, но каждый месяц приближает к истечению срока.

Что нужно сделать: немедленно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении, с детализацией задолженности по годам. Это письмо прерывает течение срока давности. Если г-н Бенали не отреагирует в течение 30 дней, следует обратиться к адвокату для подготовки официального требования. Сообщения в WhatsApp не имеют юридической силы перед судом в качестве доказательства официальной претензии.

Ситуация 2: на общем собрании нет кворума

В вашем совладении 30 совладельцев. В день собрания присутствуют 12 человек (8 лично, 4 по доверенности). Не хватает 3 человек до кворума в половину (15).

Что говорит закон: Статья 18 однозначна. Необходимо присутствие половины совладельцев в лицах, а не в долях. Даже если 12 присутствующих владеют 70% долей, собрание не может принимать решения.

Что нужно сделать: зафиксировать отсутствие кворума в протоколе. Созвать повторное собрание в 30-дневный срок. На повторном собрании требования к кворуму смягчены, но порядок голосования остаётся прежним. Частая ошибка: некоторые синдики проводят собрание всё равно, надеясь, что "никто не проверит". Недовольный совладелец может оспорить все решения, принятые без кворума. Такие случаи были, и суд систематически отменяет подобные решения.

Ситуация 3: бывший синдик отказывается передавать документы

Вы только что были избраны синдиком. Предыдущий синдик, г-н Тахири, отказывается передать вам архив, ключи от технических помещений и банковские выписки. Он говорит, что "ничего нет" или что "всё у него дома, он ищет".

Что говорит закон: Статья 28 обязывает передать все документы и средства в течение 15 дней после избрания нового синдика. Это не пожелание, а требование закона.

Что нужно сделать: отправить заказное письмо со ссылкой на Статью 28 и указанием 15-дневного срока. Сохраните уведомление о вручении. Если г-н Тахири не сотрудничает, вы можете обратиться в суд. На практике судья может вынести решение о передаче под угрозой штрафа за каждый день просрочки. Протокол собрания, на котором вас избрали, и заказное письмо достаточны в качестве доказательств для суда.

Ситуация 4: аварийные работы без решения собрания

Крупная протечка воды затопила подземную парковку в воскресенье вечером. Ремонт обойдётся примерно в 15 000 MAD. Собрание запланировано только через 4 месяца. Нужно ли ждать голосования?

Что говорит закон: Статья 20 позволяет синдику нести расходы на текущее обслуживание простым большинством долей присутствующих. Но аварийная протечка не может ждать собрания. Статья 26 возлагает на синдика обязанность по сохранности здания. Протечка, угрожающая конструкции, является аварийной ситуацией.

Что нужно сделать: организовать ремонт, сделать фотографии до и после, сохранить счёт. Уведомить совладельцев в письменной форме в течение 48 часов (группового сообщения достаточно). Представить расходы и подтверждающие документы на ближайшем собрании для утверждения. Если сумма значительно превышает утверждённый бюджет (например, 50 000 MAD на замену всей водопроводной системы), лучше созвать внеочередное собрание, а не принимать решение единолично.

Закон 18-00 и совладельцы-нерезиденты (MRE)

Во многих зданиях в Марокко есть совладельцы, проживающие за рубежом. В Танжере в некоторых жилых комплексах до 40% совладельцев живут в Нидерландах и Бельгии. В Касабланке это чаще Франция и Канада. Русскоязычные собственники недвижимости в Марокко тоже нередко проживают в другой стране. Закон 18-00 не делает различий между резидентами и нерезидентами, но на практике ситуация очень отличается.

Уведомления за границу

Статья 16quinquies требует отправки уведомлений за 15 дней до собрания заказным письмом. Для совладельца в Амстердаме или Москве заказное письмо из Марокко может идти 10-15 дней. Результат: уведомление приходит накануне собрания или после него.

На практике многие синдики дополнительно отправляют уведомления по электронной почте. Электронное письмо не имеет юридической силы в качестве официального уведомления, но позволяет совладельцу подготовиться. Заказное письмо остаётся обязательным для юридической действительности.

Для крупных совладений с большим количеством нерезидентов рекомендуется отправлять уведомления за 25-30 дней до собрания, а не за 15.

Доверенности и дистанционное голосование

Нерезидент, который не может присутствовать на собрании, выдаёт доверенность другому совладельцу. Статья 16decies устанавливает два ограничения: представитель может представлять не более 3 совладельцев, а совокупные доли (представителя и его доверителей) не должны превышать 10% от общего числа голосов.

В здании из 20 квартир, где 8 совладельцев живут за рубежом, найти достаточное количество представителей становится сложной задачей. Каждый представитель может принять только 3 доверенности, значит для 8 нерезидентов нужны минимум 3 представителя из 12 проживающих в Марокко. И при этом необходимо проверять, что правило 10% долей соблюдается для каждого.

Закон 18-00 не предусматривает голосования по видеоконференции или по переписке. Это правовой пробел, который многие синдики заполняют неформально, но решения, принятые таким образом, могут быть оспорены.

Платежи из-за рубежа

Взносы уплачиваются в MAD (марокканских дирхамах). Совладелец в Париже, Роттердаме или Москве должен совершить международный перевод на банковский счёт совладения в Марокко. Банковские комиссии (от 10 до 30 EUR за перевод) отпугивают от ежемесячных платежей. Многие нерезиденты предпочитают платить поквартально или раз в полгода, чтобы снизить расходы на комиссии.

Синдик должен адаптировать свою работу: предусмотреть ежеквартальные запросы на оплату для нерезидентов, учитывать задержку в 5-10 дней (срок международного перевода) и не путать банковскую задержку с нежеланием платить. Нерезидент, который систематически платит с задержкой в 8 дней, не является неплательщиком: таков нормальный срок международного перевода.

Наиболее частые нарушения

Вот что чаще всего наблюдается на практике:

Отсутствие отдельного банковского счёта. Синдик принимает взносы на свой личный счёт. Это прямое нарушение Статьи 26.

Собрание не проводится. Синдик не созывает ежегодное собрание в установленные сроки. Нарушение Статьи 16ter.

Отчётность не представляется. Синдик не предоставляет бухгалтерские документы на собрании. Нарушение Статьи 24.

Путаница кворума и долей. Синдик проверяет кворум по долям вместо подсчёта людей. Результат: решения, принятые без действительного кворума.

Работы, утверждённые неправильным голосованием. Крупные работы, принятые простым большинством вместо 3/4. Решение может быть оспорено в суде.

Как Kassaba помогает соблюдать закон

Kassaba интегрирует требования Закона 18-00 и Декрета 2.23.700 непосредственно в своё функционирование:

• Программа автоматически рассчитывает кворум по количеству людей, а не по долям
• Запросы на оплату взносов формируются с правильными долями для каждого совладельца
• Система отслеживания платежей показывает, кто в курсе обязательств и кто задолжал, с учётом 5-летнего срока давности
• Бухгалтерские приложения по Декрету генерируются автоматически в зависимости от вашего уровня
• Уведомления о собрании включают повестку дня и соблюдают 15-дневный срок

Вам не нужно знать наизусть каждую статью. Программа применяет правила за вас.

---

Управляйте совладением с Kassaba. В соответствии с Законом 18-00 и Декретом 2.23.700. Бухгалтерия, взносы, общие собрания: всё автоматизировано. Попробуйте программу синдика Kassaba бесплатно