Reprendre un syndic qui ne veut rien transmettre : vos droits et la marche à suivre
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Vous venez d'être désigné syndic, et l'ancien traîne, ou refuse carrément de vous remettre quoi que ce soit. Première chose à poser : votre autorité commence le jour où l'assemblée générale vous désigne (Article 19), dès lors que la désignation a été valablement tenue et consignée au procès-verbal. Pas le jour où l'ancien syndic vous tend les classeurs. Son refus de coopérer, c'est son manquement. À lui seul, ce refus ne fragilise pas votre mandat.
Réponse rapide
- ✓Votre autorité commence à votre désignation en AG (Article 19), pas à la remise des documents.
- ✓Le syndic sortant doit tout remettre dans les 15 jours suivant votre nomination (Article 28).
- ✓S'il refuse, saisissez le juge des référés : il ordonne la remise sous astreinte (Article 28).
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Une page : ce que le syndic sortant doit remettre (avec les articles), et la marche à suivre s'il refuse.
Votre autorité ne dépend pas de lui
Vous êtes déjà le syndic, dès lors que votre désignation en AG a été valablement tenue et consignée au procès-verbal. Votre autorité commence le jour où l'assemblée générale vous désigne à la majorité des trois quarts (Article 19), pas le jour où l'ancien syndic vous tend le chéquier et les classeurs.
Ce qui vous manque, ce sont les documents et les fonds. Le refus de l'ancien syndic de coopérer est son manquement à lui, pas un défaut de votre mandat. Et la loi vous donne un moyen précis de récupérer ce qui revient à la copropriété.
Ce que le syndic sortant doit remettre
La liste n'est pas une question de bonne volonté. C'est ce que les Articles 26ter et 28 imposent. Demandez tout, point par point :
- Les documents et registres : procès-verbaux des AG, registre de la copropriété, règlement de copropriété, contrats en cours.
- Les pièces comptables et leurs justificatifs originaux (Décret 2.23.700, Annexe 1, Article 11).
- La situation de trésorerie à jour.
- Tous les fonds du syndicat, y compris les liquidités en caisse et les soldes bancaires.
- Le transfert de l'accès au compte bancaire ouvert au nom du syndicat (Article 26).
- Les contrats de service actifs : eau, électricité, ascenseur, entretien, assurance.
- Un reçu signé. Faites signer un accusé de réception de la passation.
Le délai
Le tout dans les 15 jours à partir de la nomination du nouveau syndic (Article 28). Ce délai court à partir de votre désignation, pas à partir d'un courrier. Le reçu signé est votre preuve que la remise a bien eu lieu, et la sienne qu'il a rempli ses obligations.
Si l'ancien syndic refuse de remettre les documents
Le délai de 15 jours court à partir de votre désignation par l'AG (Article 28). En pratique, ces trois étapes vous donnent un dossier solide.
1La mise en demeure
Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par huissier (commissaire de justice). Elle date votre demande, prouve que vous avez réclamé la passation, et constitue souvent la dernière étape pratique avant le tribunal.
2Le référé
Une fois le délai de l'Article 28 expiré sans remise, saisissez le président du tribunal de première instance, en sa qualité de juge des référés. C'est une procédure d'urgence, pas un procès au fond.
3L'astreinte
Le juge ordonne la remise des documents et des fonds sous astreinte : une pénalité financière, généralement par jour de retard, qui s'accumule tant que l'ancien syndic ne s'exécute pas.
Bon à savoir
L'Article 28 prévoit une voie de référé directe ; contrairement à l'action générale de l'Article 13, il ne mentionne pas lui-même de conciliation préalable.
Et le chèque sans provision ?
Si l'ancien syndic a laissé derrière lui un chèque sans provision, c'est une affaire distincte. Ça ne relève pas de la Loi 18-00, mais du Code de commerce marocain, réformé par la loi n° 71.24 (dahir n° 1.26.03 du 22 janvier 2026, publié au Bulletin Officiel n° 7478 du 29 janvier 2026).
Une question est déterminante avant toute démarche : qui détient le chèque ? Le syndicat des copropriétaires, ou un fournisseur tiers payé par l'ancien syndic ? La réponse change qui peut agir. La démarche commence souvent par un certificat de non-paiement délivré par la banque, puis, le cas échéant, une injonction de payer ou une plainte auprès du procureur.
Nous n'entrons pas ici dans le détail de la procédure pénale : pour ce volet, consultez un avocat. C'est le bon réflexe, et le plus sûr.
Les textes qui s'appliquent
Les obligations du syndic sortant sont écrites noir sur blanc. Voici les articles qui comptent dans votre situation.
« L'assemblée générale désigne parmi les propriétaires présents ou représentés, un syndic ainsi que son adjoint, à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires. [...] Le syndic et son adjoint sont nommés pour une durée de deux ans renouvelable. »
Loi 18-00, Article 19
« À l'expiration de sa mission, le syndic ou son adjoint est tenu, dans un délai maximum de 15 jours à partir de la nomination du nouveau syndic, de remettre à celui-ci tous les documents, archives, registres du syndicat et de l'immeuble, la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidités. Après expiration de ce délai et sans que la passation des consignes ne soit effectuée, le nouveau syndic demande au président du tribunal de première instance, en sa qualité de juge des référés, d'ordonner à l'ancien syndic de s'y plier sous astreinte. »
Loi 18-00, Article 28
« Le syndic adjoint exerce provisoirement les mêmes attributions en cas de refus du syndic de remplir son rôle [...] »
Loi 18-00, Article 27
En cas de changement du syndic, les documents comptables et les pièces justificatives originales sont remis à son successeur. (traduction de l'arabe)
Décret 2.23.700, Annexe 1, Article 11
Sources : Loi 18-00 relative à la copropriété, version consolidée SGG ; modifications issues de la Loi 106-12, publiées en arabe au Bulletin Officiel n° 6465 et en traduction officielle française au Bulletin Officiel n° 6514 ; Décret n° 2.23.700 publié au Bulletin Officiel n° 7391.
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Questions fréquentes sur la passation du syndic
Quand mon mandat de syndic commence-t-il exactement ?
Le jour de votre désignation par l'assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires (Article 19 de la Loi 18-00), dès lors que cette AG a été valablement tenue et que la désignation est consignée au procès-verbal. Vous n'avez pas besoin d'attendre la remise physique des classeurs par l'ancien syndic pour exercer vos fonctions. La passation matérielle est une obligation qui pèse sur le syndic sortant, pas une condition de votre autorité.
Qui peut saisir le juge des référés, le nouveau syndic ou l'adjoint ?
Cela dépend du moment. Si un nouveau syndic a déjà été désigné, c'est lui qui saisit le juge des référés pour obtenir la remise sous astreinte (Article 28). Pendant une phase de démission où aucun remplaçant n'est encore élu, c'est l'adjoint du syndic qui peut demander au président du tribunal statuant en référé d'ordonner à l'ancien syndic de se plier sous astreinte (Article 26ter). Par ailleurs, l'adjoint exerce les attributions du syndic en cas de décès, de révocation, de démission, ou de refus du syndic de remplir son rôle (Article 27).
Le référé de l'Article 28 nécessite-t-il une conciliation préalable ?
L'Article 28 prévoit une voie de référé directe : il renvoie le nouveau syndic devant le président du tribunal de première instance en sa qualité de juge des référés, sans mentionner lui-même de conciliation préalable. C'est différent de l'action en justice générale du syndicat, que l'Article 13 de la Loi 18-00 conditionne à une tentative de conciliation (faute de conciliation, le syndicat a droit d'ester en justice). Pour votre cas précis, vérifiez la marche à suivre avec un avocat ou un huissier.
Combien de temps faut-il conserver le reçu de passation ?
Conservez l'accusé de réception de la passation, ainsi que les pièces comptables et justificatifs, au moins 5 ans. Le Décret 2.23.700 (Annexe 1, Article 11) impose au syndic de conserver les pièces justificatives originales pendant cinq ans. Ce reçu signé est votre preuve que la remise a bien eu lieu, et la preuve du syndic sortant qu'il a rempli ses obligations. En pratique, beaucoup de syndics gardent ces pièces plus longtemps par prudence.
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Ce guide est fourni à titre informatif par l'équipe Kassaba. Il ne constitue pas un conseil juridique ou un avis d'avocat. Pour votre situation précise, et en particulier pour le volet chèque sans provision, consultez un avocat ou un huissier de justice habilité au Maroc.