Un comparatif pratique des logiciels de gestion de copropriété pour le Maroc. Kassaba est construit autour de la Loi 18-00 et du Décret 2.23.700, pensé pour le droit marocain, et gratuit pendant la bêta ouverte.
Utilisé par des syndics bénévoles et professionnels à Casablanca, Marrakech, Rabat, Tanger et dans tout le Maroc.
Réponse courte
Kassaba est un logiciel syndic conçu pour la gestion de copropriété au Maroc. Il aide les syndics à gérer les immeubles, les lots, les copropriétaires, les appels de charges, le suivi des paiements, les relances, l'accès résidents, les écritures comptables et le reporting du Décret 2.23.700 selon le droit marocain.
Pensé pour le droit marocain, pas adapté d'un outil européen.
La plupart des logiciels syndic disponibles au Maroc aujourd'hui sont des adaptations de produits européens qui ne tiennent pas compte des spécificités du droit marocain. Kassaba est une plateforme de gestion de copropriété développée au Maroc, par des Marocains, pour les syndics marocains. Elle intègre nativement la Loi 18-00, le Décret 2.23.700 et chaque obligation comptable propre aux copropriétés marocaines.
Kassaba prend en charge les 12 annexes comptables du Décret 2.23.700 et aide à structurer le reporting selon la taille de votre immeuble : petite, moyenne ou grande copropriété.
Les impayés de charges sont l'un des plus gros casse-têtes des syndics au Maroc. Kassaba envoie des relances automatiques par email, SMS, WhatsApp ou notification push, pour que vous n'ayez pas à courir après chaque copropriétaire un par un.
Chaque copropriétaire voit son solde, ses appels de charges et ses documents depuis son téléphone. Moins d'appels au syndic, moins de litiges, plus de transparence.
Beaucoup de copropriétaires marocains vivent à l'étranger, en France, Belgique, Pays-Bas, Espagne, au Royaume-Uni ou en Amérique du Nord. Kassaba leur permet de suivre leurs charges où qu'ils soient, dans leur langue.
Pas besoin d'être comptable. L'interface est conçue pour les syndics bénévoles qui gèrent leur propre immeuble, tout en prenant en charge les parcours des syndics professionnels.
Aucune carte bancaire requise. Créez votre compte, testez Kassaba sur un immeuble réel, et aidez à façonner le produit pendant la phase bêta.
La plupart des syndics au Maroc gèrent encore leur immeuble avec des feuilles Excel et des groupes WhatsApp. D'autres utilisent des logiciels conçus pour le marché français ou européen. Voici un comparatif honnête pour vous aider à choisir le bon outil.
| Critère | Excel + WhatsApp | Logiciel générique | Kassaba |
|---|---|---|---|
| Conforme au Décret 2.23.700 | ❌ Non | ⚠️ Partiel | ✅ Oui, 12 annexes |
| 12 annexes comptables | ❌ Manuel, chronophage | ⚠️ Certaines | ✅ Export guidé |
| Relances copropriétaires | ❌ WhatsApp manuel | ⚠️ Email uniquement | ✅ WhatsApp + Email + SMS + Push |
| Portail copropriétaires | ❌ Non | ⚠️ Basique | ✅ Accès résidents |
| Pensé pour le droit marocain | ❌ Non | ❌ Droit européen | ✅ Loi 18-00 + Décret |
| Multi-immeuble | ⚠️ Fichiers séparés | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Accès MRE depuis l'étranger | ❌ Limité | ✅ Oui | ✅ Optimisé MRE |
| Prix | "Gratuit" (heures perdues) | Abonnement mensuel | ✅ Gratuit (bêta) |
Le vrai coût d'Excel, ce n'est pas le logiciel lui-même, c'est le temps perdu. Un syndic qui prépare à la main les annexes du Décret 2.23.700 peut passer des journées à reconstituer l'année à partir de feuilles, de reçus et de messages éparpillés. Avec Kassaba, le travail de clôture annuelle devient un export guidé, une fois que les charges et les paiements de l'immeuble sont déjà suivis tout au long de l'année.
Choisir un logiciel de gestion de copropriété pour un immeuble marocain se joue sur des points précis et vérifiables, pas sur des captures d'écran. Depuis la publication du Décret 2.23.700 au Bulletin Officiel 7391, la conformité comptable est devenue le premier critère de sélection : un outil qui ne produit pas les annexes réglementaires vous laisse faire le travail de fin d'exercice à la main, exactement ce que vous cherchiez à éviter.
Avant de vous engager, posez au minimum ces questions à chaque éditeur : le logiciel produit-il exactement les 12 annexes du Décret 2.23.700, dans le bon sous-ensemble selon le palier de l'immeuble ? Compte-t-il le quorum en personnes et les votes en voix, comme l'exigent les Articles 18 et 20 de la Loi 18-00 ? Les relances passent-elles par les canaux que les copropriétaires marocains utilisent vraiment, à savoir WhatsApp d'abord ? Et qu'advient-il de vos données si vous quittez l'outil ?
Nous avons publié un cadre d'évaluation complet, écrit pour être utilisé tel quel en démonstration avec n'importe quel éditeur, Kassaba compris. Il couvre 7 critères testables, les questions à poser en démo et les signaux d'alerte qui doivent vous faire fuir : comment évaluer un logiciel syndic au Maroc en 7 critères.
La plupart des logiciels syndic du marché marocain fonctionnent par abonnement, facturé au mois ou à l'année, par immeuble ou par lot. Certains éditeurs ajoutent des frais de mise en service, des modules payants (assemblées générales, paiement en ligne, application mobile) ou des paliers selon le nombre de copropriétaires. Le prix affiché en page d'accueil est rarement le coût réel : demandez toujours un devis écrit couvrant votre situation complète, puis comparez-le au temps que l'outil vous fait réellement gagner sur la clôture annuelle et les relances de paiement.
Kassaba fonctionne différemment pendant sa phase bêta : vous pouvez créer un compte, configurer votre immeuble et tester la plateforme gratuitement pendant que nous continuons à améliorer le produit avec les premiers utilisateurs. Aucune carte bancaire n'est requise. Quand la tarification définitive sera annoncée, les utilisateurs de la bêta en seront informés à l'avance, sans facturation surprise.
Un repère utile pour comparer : les honoraires du syndic professionnel sont votés en assemblée générale, alors que le logiciel est l'outil de travail du syndic. Un bon logiciel devrait coûter une fraction du temps qu'il libère.
Kassaba est actuellement en bêta ouverte. Vous pouvez créer un compte, configurer votre immeuble et tester la plateforme gratuitement pendant que nous continuons à améliorer le produit avec les premiers utilisateurs. Aucune carte bancaire n'est requise.
Gratuit
Bêta ouverte, sans carte bancaire
Kassaba couvre tout ce dont un syndic marocain a besoin, de la gestion quotidienne des charges à la clôture annuelle. Voici les fonctionnalités principales de notre logiciel syndic.
Générez les annexes comptables du Décret 2.23.700 à partir des données déjà suivies dans Kassaba. Export PDF prêt à relire et à signer.
Lire le guide du Décret 2.23.700→Créez vos appels de fonds, suivez les paiements en temps réel, et repérez les impayés en un coup d'œil. Le tableau de bord affiche le taux de recouvrement de chaque immeuble.
Les rappels de paiement partent automatiquement par WhatsApp, email, SMS ou notification push selon la préférence de chaque copropriétaire. Fini les relances une par une.
Préparez l'ordre du jour, gérez le quorum et les votes selon la Loi 18-00, et générez le PV automatiquement. Le document est partagé immédiatement avec chaque copropriétaire.
Chaque résident accède à son solde, ses documents et l'historique de son immeuble depuis l'application mobile. En six langues, avec notifications en temps réel.
Les syndics professionnels gèrent chaque immeuble depuis un seul compte. Chaque copropriété garde sa propre comptabilité, son propre portail et ses propres paramètres.
Une vue d'ensemble sur tous vos immeubles : taux de recouvrement, soldes, dépenses et tendances. Exportez des rapports PDF pour les assemblées générales.
L'accès repose sur des permissions. Chaque copropriétaire ne voit que ses propres informations, et le syndic contrôle qui accède aux données de l'immeuble.
Conformité légale
Le Décret 2.23.700, publié au Bulletin Officiel 7391 du 31 mars 2025, impose aux syndics de produire des annexes comptables normalisées. La plupart des syndics marocains ne savent pas encore quelles annexes les concernent. Un logiciel syndic pensé pour le Maroc lève cette complexité et vous aide à rester conforme sans effort manuel.
Kassaba aide à structurer votre comptabilité autour des paliers d'immeuble du décret et des documents requis. Pour comprendre chaque obligation prévue par le décret, consultez notre guide complet du Décret 2.23.700.
Petite copropriété
≤ 200 000 MAD
Annexes 10, 13-1, 13-2
Copropriété moyenne
> 200 000 et < 500 000 MAD
Annexes 10, 11, 12
Grande copropriété
≥ 500 000 MAD
Annexes 3 à 10
Loi 18-00
La loi marocaine sur la copropriété (Loi 18-00) fixe des règles précises : mandat syndic de 2 ans, quorum d'assemblée, seuils de vote, compte bancaire séparé obligatoire. Kassaba intègre ces règles à la plateforme pour vous aider à rester du bon côté de la loi à chaque étape.
Mandat syndic
2 ans (Art. 19)
Quorum assemblée
Moitié des copropriétaires (Art. 18)
Budget / gros travaux
3/4 des voix (Art. 21)
Compte bancaire séparé
Obligatoire (Art. 26)
Délai remise des documents
15 jours (Art. 28)
Prescription des charges
5 ans (Art. 43)
Loi 09-08
Un logiciel syndic stocke des données personnelles : noms, numéros de téléphone, emails, soldes et historiques de paiement de chaque copropriétaire. Au Maroc, ce traitement relève de la Loi 09-08, la loi sur la protection des données, et des formalités de la CNDP (l'autorité nationale de protection des données). Le syndic et l'éditeur du logiciel ont tous deux des rôles à clarifier. Pourtant, presque personne ne pose la question en démonstration.
Avant de choisir un logiciel, demandez à l'éditeur où les données sont hébergées, qui peut y accéder, et où en sont ses formalités CNDP. Chez Kassaba, les dossiers de déclaration CNDP concernés ont été déposés. Tant que les formalités ne sont pas finalisées, nous indiquons le statut clairement plutôt que d'afficher un badge de conformité vague. L'accès repose sur des permissions, chaque copropriétaire ne voit que ses propres informations, et le syndic contrôle les permissions.
Avec la Loi 18-00 pour la gouvernance et le Décret 2.23.700 pour la comptabilité, la protection des données forme le troisième pilier de la conformité d'un logiciel syndic marocain. Un éditeur sérieux doit pouvoir répondre précisément sur les trois. Pour situer ces obligations dans l'ensemble du cadre juridique, consultez notre guide de la gestion de copropriété au Maroc.
Que vous soyez syndic bénévole, professionnel ou MRE gérant depuis l'étranger, Kassaba s'adapte à votre situation. Voici comment nos utilisateurs gèrent leurs immeubles.
Avant : Ahmed passe 2 week-ends par mois sur Excel à suivre les charges de son immeuble de 24 lots à Casablanca. Il relance les impayés un par un sur WhatsApp.
Après : Kassaba génère les appels de fonds automatiquement, envoie les relances WhatsApp, et garde les données prêtes pour le reporting du Décret 2.23.700. Ahmed passe bien moins de temps sur la gestion répétitive de son immeuble.
Guide de la gestion syndic →Avant : Un cabinet de syndic gère 12 immeubles avec des fichiers Excel séparés. La clôture annuelle prend 3 semaines complètes. Les copropriétaires appellent sans cesse pour connaître leur solde.
Après :Chaque immeuble est centralisé dans Kassaba. Les copropriétaires consultent leur solde dans l'application. La clôture annuelle devient plus rapide parce que les données sont déjà structurées tout au long de l'année, et les relances ne se traitent plus une par une.
Avant :Fatima vit aux Pays-Bas et possède un appartement à Marrakech. Elle n'a aucune visibilité sur les charges de son immeuble et dépend de ses voisins pour avoir des nouvelles.
Après :Via le portail copropriétaires de Kassaba, Fatima suit ses charges et ses paiements en temps réel depuis Amsterdam, dans la langue qu'elle préfère.
Gestion de propriété pour les MRE →La peur de la migration est la première raison pour laquelle les syndics restent sur Excel. En pratique, la bascule vers Kassaba prend environ une heure, sans interruption de gestion : vous gardez votre fichier Excel sous la main le temps de reprendre les soldes, puis vous ne l'ouvrez plus jamais.
Compte gratuit sur app.kassaba.ma, puis ajoutez votre immeuble : nom, adresse, nombre de lots et tantièmes. Aucune carte bancaire n'est requise.
Ajoutez les copropriétaires avec leur lot, leurs tantièmes et leurs coordonnées. Les colonnes habituelles de votre fichier Excel (nom, lot, téléphone, email) suffisent.
Saisissez le solde de chaque copropriétaire à la date de bascule : impayés cumulés ou avances. C'est la seule étape qui demande votre fichier Excel actuel.
Créez vos appels de charges (mensuels, trimestriels ou annuels) et activez les relances automatiques par WhatsApp, email, SMS ou notification push.
Envoyez les invitations au portail copropriétaires. Chacun consulte son solde et ses documents depuis son téléphone, dans sa langue.
Un point juridique à garder en tête pour les arriérés que vous reprenez à l'étape 3 : les charges impayées au Maroc se prescrivent par 5 ans à compter de l'approbation par l'assemblée générale des charges concernées (Article 43 de la Loi 18-00). Si vous importez un historique d'arriérés, notre guide du recouvrement des charges au Maroc explique comment dater chaque créance et quels actes formels interrompent le délai de prescription.
Application copropriétaires
Le syndic invite chaque copropriétaire par email, SMS ou WhatsApp. Ils téléchargent l'application, définissent un mot de passe, et voient leurs charges, paiements et documents depuis leur téléphone. En français, arabe, anglais ou dans la langue qu'ils choisissent.
Un portail copropriétaires transparent réduit les litiges et les appels au syndic. C'est un avantage clé de Kassaba par rapport aux solutions Excel ou WhatsApp, où les copropriétaires n'ont aucune visibilité sur la manière dont leur immeuble est géré. Tout passe par l' application copropriétaires Kassaba.
Solde en temps réel
Chaque copropriétaire voit ce qu'il doit et ce qu'il a payé, sans appeler le syndic.
6 langues
Français, arabe, anglais, espagnol, néerlandais et russe. Utile pour les immeubles avec des copropriétaires MRE.
Relances multicanaux
Email, SMS, WhatsApp ou notification push selon la préférence de chacun.
Accès sur invitation
Seuls les résidents vérifiés par le syndic voient les données de l'immeuble.
Évaluer un logiciel syndic
Le cadre en 7 critères pour comparer les éditeurs : questions à poser en démo et signaux d'alerte.
Comptabilité syndic au Maroc
Le guide complet de la comptabilité selon le Décret 2.23.700 et la Loi 18-00.
Recouvrement des charges
Pénalités de retard, mise en demeure, prescription de 5 ans et injonction de payer selon la Loi 18-00.
Les 12 annexes comptables du Décret 2.23.700 décryptées une par une : contenu, palier concerné et conseils pratiques pour les syndics au Maroc.
De l'AG annuelle aux relances d'impayés : les 5 missions clés d'un syndic au Maroc, ce que dit la loi, et comment ne pas se faire déborder.
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Les critères essentiels pour choisir le bon logiciel de gestion de copropriété au Maroc : conformité Décret 2.23.700, application mobile, gestion MRE, et plus.
Kassaba est conçu spécifiquement pour les syndics marocains. Il prend en charge les parcours comptables du Décret 2.23.700, les annexes réglementaires et un portail copropriétaires multilingue. La version bêta est gratuite, sans carte bancaire.
Oui. Kassaba gère les trois paliers du décret : ≤ 200 000 MAD (Annexes 10, 13-1, 13-2), > 200 000 et < 500 000 MAD (Annexes 10, 11, 12), et ≥ 500 000 MAD (Annexes 3 à 10). Le logiciel détecte automatiquement le bon palier selon le budget de la copropriété.
Kassaba est gratuit pendant la bêta ouverte. Aucune carte bancaire n'est requise pour créer un compte et commencer à gérer votre copropriété. Vous pouvez gérer un immeuble entier sans frais pendant la période bêta.
Oui. Kassaba est actuellement en bêta ouverte. Les utilisateurs peuvent créer un compte, configurer un immeuble et tester la plateforme gratuitement. Aucune carte bancaire n'est requise.
Oui. Kassaba fonctionne depuis n'importe quel pays. De nombreux syndics et Marocains résidant à l'étranger (MRE) en France, Belgique, Pays-Bas, Espagne, au Royaume-Uni, aux États-Unis et au Canada l'utilisent pour gérer leurs immeubles marocains à distance. Tout est accessible depuis un navigateur ou l'application mobile.
Kassaba a été pensé pour les syndics bénévoles, ces personnes qui gèrent leur propre immeuble sans formation comptable. L'interface est simple, les données comptables se structurent au fil des opérations du quotidien, et les relances partent sans intervention manuelle. Aucune formation n'est nécessaire.
Le coût dépend du type de solution. Un syndic professionnel facture des honoraires annuels votés en assemblée générale. La plupart des logiciels syndic du marché fonctionnent par abonnement mensuel par immeuble. Kassaba est actuellement en bêta ouverte, sans engagement et sans carte bancaire.
Excel vous oblige à construire chaque annexe à la main, à calculer les soldes un par un et à relancer chaque copropriétaire individuellement sur WhatsApp. Un logiciel syndic comme Kassaba structure au quotidien les données nécessaires au reporting du Décret 2.23.700, envoie des relances multicanaux et offre aux copropriétaires un portail avec un accès en temps réel.
Migrer vers Kassaba prend environ une heure. Créez votre compte, ajoutez votre immeuble et vos copropriétaires, puis saisissez les soldes existants. Kassaba prend ensuite en charge les charges, les relances et les annexes comptables. La plupart des syndics sont pleinement opérationnels le jour même.
Oui. Kassaba est disponible en 6 langues : français, arabe, anglais, espagnol, néerlandais et russe. Chaque copropriétaire peut choisir sa langue préférée. C'est important pour les copropriétés avec des résidents internationaux ou des Marocains résidant à l'étranger.
Conforme au Décret 2.23.700 et à la Loi 18-00. Gratuit pendant la bêta. Aucune carte bancaire requise.
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