Décret n° 2.23.700 : checklist PDF gratuite & calculateur de catégorie
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Calculateur de catégorie
Entrez les données de votre immeuble pour savoir quelles annexes vous devez produire.
Exemples rapides
Calcul : ? lots × ? MAD/mois × 12 = – charges annuelles appelées
Entrez le nombre de lots et la charge mensuelle pour voir votre catégorie.
Comment calculer : Les charges annuelles appelées = total des appels de fonds envoyés aux copropriétaires sur l'exercice, qu'ils aient payé ou non. C'est la base de droits constatés, pas les encaissements réels (Art. 24).
Comment fonctionne le Décret 2.23.700 : les trois catégories
Le Décret 2.23.700, publié au Bulletin Officiel du 31 mars 2025, oblige tous les syndics marocains à produire des états financiers annuels selon un format standardisé. La grande nouveauté : le niveau d'exigence dépend de la taille de la copropriété. Un petit immeuble de 8 lots n'a pas les mêmes obligations qu'une résidence de 150 appartements.
La classification se base sur les charges annuelles appelées : pas la surface, pas le nombre de lots, pas la valeur du bien. C'est le total des appels de fonds émis aux copropriétaires sur l'exercice (qu'ils aient payé ou non). Ce choix a une logique : une copropriété qui appelle beaucoup de charges gère beaucoup d'argent, et doit donc rendre des comptes plus détaillés.
Produire les mauvaises annexes, ou ne pas en produire du tout, a des conséquences concrètes : l'assemblée peut rejeter vos comptes, ce qui vous prive du droit de recouvrer les charges impayées et d'engager des poursuites contre les mauvais payeurs.
Avant le Décret 2.23.700, aucun format comptable standardisé n'existait pour les copropriétés marocaines. Chaque syndic présentait ses comptes à sa manière (parfois un simple tableau Excel, parfois rien du tout). Le décret change ça du tout au tout : il impose des annexes précises, une méthode de comptabilité en droits constatés, et un compte bancaire séparé obligatoire. Pour les syndics qui gèrent plusieurs immeubles, c'est une uniformisation qui aide à contrôler et comparer. Pour les copropriétaires, c'est enfin la garantie de pouvoir vérifier. Kassaba, logiciel syndic N°1 au Maroc, a été conçu précisément pour rendre cette conformité accessible à tous les syndics, bénévoles ou professionnels.
Les 12 annexes réglementaires
Le décret définit 12 annexes. Vous n'en produisez que certaines selon votre catégorie. L'Annexe 10 est la seule commune aux trois catégories.
| # | Annexe | Petit | Moyen | Grand |
|---|---|---|---|---|
| 3 | Bilan | - | - | ✓ |
| 4 | Compte de gestion général | - | - | ✓ |
| 5 | Comparaison budgétaire | - | - | ✓ |
| 6 | Travaux non courants | - | - | ✓ |
| 7 | Fonds de réserve | - | - | ✓ |
| 8 | Suivi des emprunts | - | - | ✓ |
| 9 | Inventaire des équipements | - | - | ✓ |
| 10 | Contributions copropriétaires | ✓ | ✓ | ✓ |
| 11 | États simplifiés | - | ✓ | - |
| 12 | Revenus et budget simplifié | - | ✓ | - |
| 13-1 | Bilan très simplifié | ✓ | - | - |
| 13-2 | Revenus et budget très simplifié | ✓ | - | - |
Annexes 1 et 2 existent dans certains logiciels mais ne sont pas imposées par le décret. Les 12 annexes ci-dessus sont les seules réglementaires.
Règles clés: Loi 18-00 et Décret 2.23.700
La conformité ne se limite pas aux annexes. Voici les règles de gouvernance que tout syndic doit maîtriser.
🏛️Assemblée générale
Fréquence
Au moins 1 fois par an
Délai
Dans les 30 jours après clôture de l'exercice
Convocation
15 jours minimum avant la date
Quorum
½ des copropriétaires en personnes (pas en tantièmes)
Procurations
Max 3 copropriétaires ET ≤ 10% des votes
🗳️Seuils de vote
Majorité simple
Entretien courant, gardien, petits travaux
Majorité 3/4
Budget, syndic, assurance, gros travaux, règlement
Unanimité
Nouvelle construction, vente parties communes, surélévation
⚠️ Majorité 2/3
N'existe pas en droit marocain
📋Mandat du syndic
Durée
Exactement 2 ans (ni 1 an, ni "selon AG")
Élection
Majorité des 3/4 des copropriétaires
Démission
Convoquer une AG dans les 30 jours
Passation
Remettre les documents sous 15 jours
Prescription
Charges impayées : 5 ans
🔍Audit externe (Grand > 1M MAD)
Seuil
Charges annuelles appelées ≥ 1 000 000 MAD
Obligation
Audit par un commissaire aux comptes
Périmètre
Registres, rapprochement bancaire, factures fournisseurs, soldes copropriétaires
Conséquence
Sans audit validé : comptes rejetables en AG, exposition juridique
🏦Obligations comptables
Compte bancaire
Obligatoire, distinct des fonds du syndic
Méthode
Droits constatés (pas de comptabilité de trésorerie)
Archives
Accessibles aux copropriétaires sur demande
Approbation
Comptes présentés à l'AG chaque année
Conséquences du non-respect du Décret 2.23.700
Le décret n'est pas un texte théorique. Ne pas produire les bonnes annexes (ou ne pas les produire du tout) a des effets immédiats et mesurables sur votre capacité à gérer la copropriété.
Rejet de comptes en assemblée générale
Si vos annexes ne sont pas conformes à votre catégorie, l'assemblée est en droit de refuser d'approuver les comptes annuels. Un refus d'approbation n'est pas qu'un incident de séance : il vous prive légalement du droit de recouvrer les charges impayées et d'engager toute action en justice contre les copropriétaires défaillants (Art. 24).
Exposition juridique du syndic (catégorie Grand sans audit)
Pour les immeubles Grand dont les charges annuelles dépassent 1 000 000 MAD, l'absence d'audit externe par un commissaire aux comptes constitue un manquement direct du syndic à ses obligations légales. En cas de litige, c'est le syndic qui supporte la charge de la preuve.
Prescription des créances après 5 ans (Art. 43)
Les actions en recouvrement de charges se prescrivent par 5 ans. Un syndic dont les comptes sont régulièrement rejetés accumule des créances qui deviennent irrécouvrables. Chaque année de non-conformité réduit la capacité de la copropriété à récupérer les impayés anciens.
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Tout ce qui précède résumé en deux pages à imprimer et garder sous la main pour vos AG.
Questions fréquentes sur le Décret 2.23.700
Comment calculer mes charges annuelles appelées ?
Ce sont les appels de fonds que vous avez émis aux copropriétaires sur l'exercice, et non les sommes encaissées. Si vous avez appelé 800 MAD/mois à 20 copropriétaires pendant 12 mois, vos charges annuelles appelées sont 192 000 MAD, même si certains n'ont pas payé. C'est la comptabilité en droits constatés imposée par l'Art. 24.
Que se passe-t-il si je suis proche d'un seuil ?
La catégorie est déterminée chaque exercice. Si vos charges passent de 195 000 à 210 000 MAD d'une année à l'autre, vous passez de Petit à Moyen et devez produire les Annexes 10, 11 et 12 au lieu de 10, 13-1 et 13-2. Surveillez le seuil en cours d'exercice pour anticiper.
Le Décret 2.23.700 s'applique-t-il aux syndics bénévoles ?
Oui, sans exception. La Loi 18-00 ne fait aucune distinction entre syndic rémunéré et bénévole. La catégorie dépend des charges appelées, pas du statut de la personne qui gère.
Puis-je produire plus d'annexes que le minimum requis ?
Oui. Un immeuble Petit peut produire les Annexes 10, 11 et 12 (standards Moyen) si l'assemblée le décide. Le décret fixe un minimum, pas un maximum. Les grands immeubles peuvent aussi produire les versions simplifiées 11, 12, 13-1 et 13-2 en complément.
Où trouver le texte officiel du Décret 2.23.700 ?
Au Bulletin Officiel n° 7391 du 31 mars 2025. C'est le seul texte qui fait foi. Cette page et la checklist PDF sont des aides-mémoire pratiques. Pour toute décision avec enjeu juridique ou financier, vérifiez directement le BO.
Quand est entré en vigueur le Décret n° 2.23.700 ?
Le 31 mars 2025, date de parution du Bulletin Officiel n° 7391. Il s'applique aux exercices comptables ouverts après cette date.
Quelles sont les conséquences si je ne respecte pas le Décret 2.23.700 ?
Le risque le plus immédiat : l'assemblée rejette vos comptes. Et un rejet de comptes n'est pas qu'un incident de séance. Ça vous prive du droit de recouvrer les charges impayées et d'engager des poursuites (Art. 24). Les créances impayées se prescrivent après 5 ans (Art. 43) : chaque exercice non conforme réduit ce que vous pouvez encore récupérer. Pour les immeubles Grand au-dessus de 1 000 000 MAD, l'absence d'audit externe expose le syndic personnellement.
L'Annexe 10 est-elle vraiment obligatoire pour tous les immeubles ?
Oui. L'Annexe 10 (le tableau de suivi des contributions par copropriétaire) est la seule annexe commune aux trois catégories. C'est le document de base qui trace les appels de fonds et les paiements lot par lot. Aucune copropriété n'en est exemptée.
Comment télécharger la checklist du Décret 2.23.700 en PDF ?
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