Décret 2.23.700 : Les 12 Annexes Comptables Expliquées

Pourquoi cet article ?

Vous avez probablement entendu parler du Décret 2.23.700. Publié au Bulletin Officiel 7391 le 31 mars 2025, il fixe les règles comptables que chaque syndic au Maroc doit respecter. Notre guide complet du Décret 2.23.700 couvre l'ensemble du texte.

Mais quand on arrive aux annexes comptables, les choses se compliquent vite. 12 annexes, 3 paliers, des noms en arabe dans le BO... Pas évident de savoir laquelle vous concerne, ce qu'elle contient, ni comment la remplir.

C'est exactement ce qu'on va faire ici. Annexe par annexe, on décortique le contenu, le palier concerné et les pièges à éviter.

Les 3 paliers : à quel groupe appartenez-vous ?

Avant de parler des annexes, vous devez connaître votre palier. Le Décret 2.23.700 classe les copropriétés en trois catégories selon le montant total des charges appelées (pas le budget prévisionnel, attention, mais bien les charges effectivement appelées aux copropriétaires).

Petit palier : charges appelées ≤ 200 000 MAD par an. Un petit immeuble de 12 lots avec des charges annuelles de 72 000 MAD tombe dans cette catégorie. Vous produisez les annexes 10, 13-1 et 13-2.

Palier moyen : charges appelées > 200 000 et < 500 000 MAD par an. Une résidence de 40 lots avec 320 000 MAD de charges annuelles, par exemple. Vous produisez les annexes 10, 11 et 12.

Grand palier : charges appelées ≥ 500 000 MAD par an. Une grande résidence de 80 lots avec ascenseurs, piscine et gardiennage 24h/24. Vous produisez les annexes 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10.

Un point commun aux trois : l'annexe 10 est obligatoire pour tout le monde. Le suivi des contributions des copropriétaires concerne chaque copropriété, quelle que soit sa taille.

Pour bien comprendre comment ces annexes s'intègrent dans votre comptabilité syndic au Maroc, consultez notre guide dédié.

Les annexes du grand palier (≥ 500 000 MAD)

Ce sont les annexes les plus détaillées. Si votre copropriété appelle 500 000 MAD ou plus de charges par an, vous devez toutes les produire, de l'annexe 3 à l'annexe 10.

Annexe 3 : État de la situation financière (الحصيلة)

Le bilan donne une photo de la situation financière de la copropriété à la date de clôture de l'exercice. D'un côté, ce que la copropriété possède (actif) : solde en banque, charges à recevoir des copropriétaires en retard, éventuels placements. De l'autre, ce qu'elle doit (passif) : factures fournisseurs impayées, avances des copropriétaires, solde du fonds de réserve.

Concrètement, si votre copropriété a 180 000 MAD en banque au 31 décembre, 45 000 MAD d'impayés copropriétaires et 22 000 MAD de factures fournisseurs en attente, tout cela apparaît dans l'annexe 3.

Piège fréquent : oublier les charges à recevoir. Un copropriétaire qui doit 8 000 MAD au 31 décembre mais qui paie en janvier, c'est une créance au 31 décembre. Elle doit figurer à l'actif du bilan.

Annexe 4 : Compte de gestion général (حساب التسيير العام)

Le compte de gestion général détaille toutes les recettes et toutes les dépenses de l'exercice. Recettes : charges appelées, produits financiers, remboursements d'assurance. Dépenses : gardiennage, électricité, eau, entretien, assurance, frais bancaires, honoraires.

C'est le document que les copropriétaires regardent en premier lors de l'assemblée générale. Ils veulent savoir où est passé l'argent. Le résultat (recettes moins dépenses) montre si l'exercice est excédentaire ou déficitaire.

Prenons un exemple. Charges appelées : 620 000 MAD. Gardiennage : 180 000 MAD. Électricité : 85 000 MAD. Eau : 32 000 MAD. Entretien courant : 95 000 MAD. Assurance : 28 000 MAD. Frais divers : 40 000 MAD. Total des dépenses : 460 000 MAD. Résultat : +160 000 MAD. Ce surplus peut alimenter le fonds de réserve ou être reporté sur l'exercice suivant, selon la décision de l'AG.

Annexe 5 : Comparaison budgétaire (مقارنة الميزانية)

L'annexe 5 met en face le budget prévisionnel voté en AG et les dépenses réellement engagées. Poste par poste, vous comparez ce qui était prévu et ce qui s'est passé.

Budget gardiennage prévu : 170 000 MAD. Réalisé : 180 000 MAD. Écart : +10 000 MAD (dépassement de 5,9%). Peut-être qu'un remplacement de concierge pendant les congés a coûté plus cher que prévu.

L'intérêt ? Les copropriétaires voient immédiatement les postes qui ont dérapé et ceux où vous avez fait des économies. Vous pouvez justifier chaque écart. Un syndic qui présente cette comparaison gagne en crédibilité.

Annexe 6 : Travaux hors charges courantes (الأشغال غير الجارية)

L'annexe 6 recense les travaux qui sortent de l'entretien courant. Réfection de la façade, remplacement de l'ascenseur, étanchéité de la terrasse. Ce sont des dépenses exceptionnelles, souvent votées avec une majorité spéciale en AG.

Pour chaque travail, vous indiquez : la nature, le montant voté, le montant engagé, le montant payé et le solde restant. Si la copropriété a voté 250 000 MAD pour refaire l'étanchéité et que l'entrepreneur a été payé en deux tranches (150 000 MAD puis 80 000 MAD), l'annexe montre qu'il reste 20 000 MAD à régler.

Annexe 7 : Suivi du fonds de réserve (صندوق الاحتياط)

La Loi 18-00 prévoit qu'un fonds de réserve peut être créé par décision de l'AG. L'annexe 7 retrace les mouvements de ce fonds : solde d'ouverture, dotations de l'exercice (la part des charges affectée au fonds), utilisations (travaux financés par le fonds) et solde de clôture.

Si le fonds de réserve ouvre l'exercice à 120 000 MAD, reçoit 60 000 MAD de dotations et finance 45 000 MAD de travaux d'étanchéité, le solde de clôture est de 135 000 MAD.

Attention : si votre copropriété n'a pas de fonds de réserve, l'annexe 7 reste requise pour le grand palier. Vous la remplissez avec des zéros et une mention indiquant l'absence de fonds.

Annexe 8 : Suivi des emprunts (تتبع القروض)

Si la copropriété a contracté un emprunt (pour financer des travaux importants, par exemple), l'annexe 8 suit l'encours. Montant initial, remboursements effectués pendant l'exercice (capital et intérêts séparément), capital restant dû.

La plupart des copropriétés marocaines n'ont pas d'emprunt. Dans ce cas, l'annexe affiche des montants à zéro. Mais elle reste obligatoire.

Annexe 9 : Suivi des équipements (تتبع المعدات)

L'annexe 9 liste les équipements significatifs de la copropriété : ascenseur, groupe électrogène, pompe à eau, portail automatique, caméras de surveillance. Pour chaque équipement, vous notez la date d'acquisition (ou de mise en service), la valeur d'acquisition et l'état.

Pourquoi ? Parce que le remplacement d'un ascenseur coûte entre 200 000 et 400 000 MAD. Si le syndic sait que l'ascenseur a 18 ans et que sa durée de vie est de 20 ans, il peut anticiper la dépense et provisionner.

Annexe 10 : Suivi des contributions des copropriétaires (تتبع إسهامات المالك المشتركين)

L'annexe 10 est la plus importante. Elle est d'ailleurs la seule commune aux trois paliers.

Pour chaque copropriétaire, vous indiquez : le nom, le numéro de lot, les tantièmes, le montant des charges appelées, les paiements reçus et le solde (créditeur ou débiteur).

Un copropriétaire qui doit 15 000 MAD pour l'année et a payé 10 000 MAD a un solde débiteur de 5 000 MAD. Celui qui a payé d'avance 18 000 MAD a un solde créditeur de 3 000 MAD.

C'est le document de référence pour les relances d'impayés. C'est aussi la pièce que le tribunal demande en cas de procédure de recouvrement. Un suivi propre, lot par lot, c'est votre meilleure protection en cas de litige.

Si vous utilisez un logiciel syndic, cette annexe se remplit automatiquement à chaque paiement enregistré.

Les annexes du palier moyen (> 200 000 et < 500 000 MAD)

Le palier moyen produit trois annexes : 10, 11 et 12. L'annexe 10 reste identique à celle décrite plus haut. Les annexes 11 et 12 sont des versions condensées des annexes 3 à 9.

Annexe 11 : États simplifiés (القوائم المبسطة)

L'annexe 11 fusionne en un seul document ce que les annexes 3 à 9 couvrent séparément pour le grand palier. Vous retrouvez un bilan simplifié (actif/passif), un résumé des dépenses et recettes, et le suivi du fonds de réserve et des travaux, le tout dans un format plus court.

Pas besoin de ventilation détaillée poste par poste. Les grandes catégories suffisent : charges de personnel, charges d'énergie, charges d'entretien, charges d'assurance, autres charges.

Pour une résidence de 35 lots qui appelle 280 000 MAD de charges, l'annexe 11 tient sur une à deux pages. C'est beaucoup plus gérable que les huit annexes du grand palier.

Annexe 12 : Recettes et budget simplifiés (الإيرادات والميزانية المبسطة)

L'annexe 12 combine la comparaison budgétaire et le détail des recettes dans un format simplifié. Budget voté versus réalisé, mais avec moins de lignes de détail que l'annexe 5 du grand palier.

Vous y retrouvez aussi le total des recettes encaissées, ventilé entre charges courantes et éventuels produits exceptionnels.

L'intérêt du palier moyen est clair : vous gardez une vue d'ensemble de la gestion financière sans crouler sous les tableaux. Trois annexes au lieu de huit, mais avec assez de détail pour que les copropriétaires comprennent la situation.

Les annexes du petit palier (≤ 200 000 MAD)

Le petit palier concerne la majorité des copropriétés marocaines. Un immeuble de 8 à 15 lots avec un gardien et des charges communes modestes tombe souvent dans cette catégorie. Trois annexes à produire : 10, 13-1 et 13-2.

Annexe 13-1 : État de la situation financière très simplifié (الحصيلة المبسطة جداً)

L'annexe 13-1 est la version la plus condensée du bilan. Actif : combien d'argent en banque, combien de charges restent à encaisser. Passif : combien de factures restent à payer, solde du fonds de réserve (s'il existe).

Pour un petit immeuble avec 42 000 MAD en banque et 8 500 MAD d'impayés, l'annexe 13-1 tient en quelques lignes. Pas de ventilation par nature de créance ou par catégorie de dette. Le strict minimum pour donner une image fidèle de la situation.

Annexe 13-2 : Recettes et budget très simplifiés (الإيرادات والميزانية المبسطة جداً)

L'annexe 13-2 résume recettes et dépenses de l'exercice, et compare le réalisé au budget voté. Format ultra-compact.

Total des charges appelées : 96 000 MAD. Total des dépenses : 88 000 MAD. Résultat : +8 000 MAD. Budget voté : 95 000 MAD. Écart global : -7 000 MAD (économie).

Quatre ou cinq lignes qui disent l'essentiel. Les copropriétaires d'un petit immeuble n'ont pas besoin d'un rapport de 15 pages. Ils veulent savoir si l'argent a été bien géré. L'annexe 13-2 répond à cette question.

Tableau récapitulatif : qui produit quoi ?

Annexe	Nom officiel (BO 7391)	Petit (≤ 200k MAD)	Moyen (200k-500k MAD)	Grand (≥ 500k MAD)
3	État de la situation financière			Oui
4	Compte de gestion général			Oui
5	Comparaison budgétaire			Oui
6	Travaux hors charges courantes			Oui
7	Suivi du fonds de réserve			Oui
8	Suivi des emprunts			Oui
9	Suivi des équipements			Oui
10	Suivi des contributions	Oui	Oui	Oui
11	États simplifiés		Oui
12	Recettes et budget simplifiés		Oui
13-1	État de la situation financière très simplifié	Oui
13-2	Recettes et budget très simplifiés	Oui

Erreurs fréquentes à éviter

Confondre budget prévisionnel et charges appelées. Le palier se détermine d'après les charges effectivement appelées aux copropriétaires, pas d'après le budget voté en AG. Si vous avez voté un budget de 210 000 MAD mais appelé 195 000 MAD, vous êtes au petit palier.

Oublier l'annexe 10. C'est la seule annexe commune aux trois paliers. Sans elle, impossible de prouver qui a payé quoi. En cas de litige, c'est le premier document que le juge demandera.

Remplir les annexes du mauvais palier. Un syndic de palier moyen qui produit les annexes 13-1 et 13-2 au lieu des annexes 11 et 12 n'est pas conforme au Décret 2.23.700. Vérifiez votre montant de charges appelées avant de commencer.

Ignorer les annexes à zéro. Votre copropriété n'a pas d'emprunt ? L'annexe 8 est quand même obligatoire pour le grand palier. Idem pour le fonds de réserve (annexe 7). Un document avec des montants à zéro, c'est tout à fait valable. Un document absent, c'est une non-conformité.

Ne pas respecter le format officiel. Le BO 7391 publie un modèle pour chaque annexe. Les en-têtes, les colonnes, la structure doivent correspondre. Un tableau Excel "maison" avec les bonnes données mais le mauvais format peut poser problème lors d'un contrôle.

Comment remplir les annexes concrètement ?

Trois options s'offrent à vous.

Option 1 : à la main. Vous téléchargez les modèles du BO 7391, vous les imprimez et vous les remplissez au stylo. Faisable pour un très petit immeuble avec des flux simples. Mais la moindre erreur oblige à tout recommencer.

Option 2 : sur tableur. Vous recréez les modèles dans Excel ou Google Sheets. C'est mieux, parce que vous pouvez corriger sans tout refaire. Mais vous devez vous assurer que votre mise en page respecte le format officiel, que vos formules sont correctes et que les totaux entre annexes sont cohérents. Un copier-coller maladroit et votre bilan ne correspond plus à votre compte de gestion.

Option 3 : avec un logiciel dédié. Un outil comme Kassaba détecte automatiquement votre palier d'après les charges appelées, remplit les données à partir de vos écritures comptables et génère les annexes au bon format. Vous avez un contrôle de cohérence intégré : si le total des contributions de l'annexe 10 ne colle pas avec les recettes de l'annexe 4, le logiciel vous alerte.

Pour les copropriétés du grand palier (huit annexes à produire), la troisième option fait gagner des heures de travail et réduit drastiquement le risque d'erreur.

Le lien avec l'assemblée générale

L'Article 24 de la Loi 18-00 impose au syndic de rendre compte de sa gestion lors de l'assemblée générale annuelle. Les annexes du Décret 2.23.700 sont les pièces justificatives de ce compte-rendu.

En pratique, vous distribuez (ou envoyez) les annexes aux copropriétaires avec la convocation de l'AG, au minimum 15 jours avant la réunion (Article 16quinquies). Pendant l'AG, vous présentez les grandes lignes : résultat de l'exercice, écarts budgétaires, état des impayés.

Les copropriétaires votent ensuite l'approbation des comptes à la majorité des 3/4 des voix de tous les copropriétaires (Article 21). Si les comptes sont rejetés, le syndic devra les retravailler et convoquer une nouvelle AG.

Des annexes claires et conformes facilitent l'approbation. Un syndic qui arrive en AG avec des documents incomplets ou dans le mauvais format s'expose à des questions, des contestations et parfois un refus pur et simple.

Pour mieux comprendre la gestion de copropriété dans son ensemble, notre guide détaille toutes les obligations du syndic.

Notre guide pratique de comptabilité syndic détaille l'ensemble du processus comptable, des écritures quotidiennes jusqu'à la présentation en AG.

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