Loi 18-00 expliquée aux syndics: l'essentiel en 5 minutes (2026)

La Loi 18-00 : le texte fondateur de la copropriété au Maroc

La Loi 18-00 est le texte qui régit la copropriété au Maroc. Modifiée par la Loi 106-12 (BO n°6514, 3 novembre 2016), elle définit les droits et obligations de chaque copropriétaire, le rôle du syndic, et les règles de fonctionnement des assemblées générales.

Si vous êtes syndic, copropriétaire ou membre d'un conseil syndical, cette loi vous concerne directement. Voici ce qu'elle dit, article par article, en langage clair.

Les acteurs de la copropriété

Le copropriétaire

Chaque copropriétaire possède un lot composé d'une partie privative (son appartement) et d'une quote-part des parties communes (couloirs, escaliers, toiture, ascenseur). Cette quote-part est exprimée en tantièmes.

Les tantièmes déterminent deux choses : la part de charges que chaque copropriétaire doit payer, et le poids de son vote en assemblée générale.

Le syndic

Le syndic est le représentant légal de la copropriété. Il est élu par l'assemblée générale à la majorité des 3/4 des voix de tous les copropriétaires (Article 19). Son mandat dure exactement 2 ans, renouvelable par l'AG. Pour une vue complète du rôle du syndic, consultez notre guide complet de la gestion de copropriété.

Le syndic peut être un copropriétaire bénévole ou un professionnel externe. Dans les deux cas, ses obligations légales sont les mêmes.

Le conseil syndical

Attention à ne pas confondre avec le modèle français. En droit marocain, le conseil syndical (Article 29) n'existe que pour les complexes immobiliers comprenant plusieurs bâtiments. Ce n'est pas un comité consultatif pour un immeuble individuel.

Les obligations du syndic

L'Article 26 de la Loi 18-00 définit les principales obligations du syndic. Les voici en détail.

Compte bancaire séparé

Le syndic doit ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété (Article 26). Pas un sous-compte de son compte personnel. Un vrai compte séparé, dédié à la copropriété. Toutes les recettes (charges, cotisations) et toutes les dépenses doivent passer par ce compte.

C'est une obligation légale, pas une recommandation. Un syndic qui mélange les fonds de la copropriété avec ses propres fonds s'expose à de sérieux problèmes.

Collecte des charges

Le syndic est responsable de la collecte des charges auprès de tous les copropriétaires. Les charges impayées ont un délai de prescription de 5 ans (Article 43). Au-delà, le syndic ne peut plus les réclamer légalement.

Concrètement, si un copropriétaire n'a pas payé ses charges de 2020 et que vous n'avez engagé aucune action avant 2025, la créance est prescrite.

Convocation de l'assemblée générale

Le syndic doit convoquer l'AG au moins une fois par an, dans les 30 jours suivant la fin de l'exercice comptable (Article 16ter). La convocation doit être envoyée au moins 15 jours avant la date de l'assemblée (Article 16quinquies), par courrier recommandé ou par voie de notification légale.

Présentation des comptes

Le syndic doit rendre compte de sa gestion à chaque AG annuelle (Article 24). La comptabilité doit être tenue selon le principe de la comptabilité d'engagement. Le Décret 2.23.700 précise le format exact des documents comptables à produire.

Entretien et conservation

Le syndic assure l'entretien des parties communes et la conservation de l'immeuble. Il doit aussi tenir les archives de la copropriété et les remettre à son successeur.

L'assemblée générale : règles et majorités

L'assemblée générale est l'organe de décision de la copropriété. Voici comment elle fonctionne selon la loi.

Le quorum

Pour que l'AG puisse délibérer valablement, il faut la présence de la moitié des copropriétaires en personnes ou de leurs représentants (Article 18).

Point crucial : le quorum se calcule en nombre de personnes, pas en tantièmes. Si votre copropriété compte 20 copropriétaires, il faut 10 présents ou représentés pour atteindre le quorum. Peu importe que ces 10 personnes détiennent 20% ou 80% des tantièmes.

Les procurations

Un copropriétaire absent peut donner procuration à un autre copropriétaire. Mais l'Article 16decies pose deux limites cumulatives :

• Un mandataire ne peut représenter plus de 3 copropriétaires
• Les tantièmes cumulés du mandataire et de ses mandants ne peuvent pas dépasser 10% du total des voix

Ces deux conditions s'appliquent en même temps. Un copropriétaire qui détient déjà 8% des tantièmes ne peut accepter qu'une seule procuration d'un copropriétaire détenant au maximum 2%.

Les trois niveaux de majorité

La Loi 18-00 prévoit exactement trois niveaux de majorité. Pas deux, pas quatre. Trois.

Majorité simple (Article 20). Majorité des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés. S'applique aux décisions courantes : entretien ordinaire, embauche du concierge, petits travaux.

Majorité des 3/4 (Article 21). Majorité des 3/4 des voix de tous les copropriétaires (pas seulement les présents). S'applique aux décisions importantes : vote du budget, élection ou révocation du syndic, assurance de l'immeuble, travaux importants, modification du règlement de copropriété.

Unanimité (Article 22). Vote unanime de tous les copropriétaires. Requise pour les décisions les plus lourdes : constructions nouvelles sur les parties communes, vente de parties communes, surélévation de l'immeuble.

Il n'existe pas de majorité des 2/3 dans la loi marocaine. Si quelqu'un vous parle de "majorité des deux tiers", il confond avec une autre législation.

Deuxième consultation

Si le quorum n'est pas atteint lors de la première convocation, une deuxième AG peut être convoquée. Les conditions de la deuxième consultation sont assouplies, mais les majorités de vote restent les mêmes.

Le mandat du syndic

Élection

Le syndic est élu à la majorité des 3/4 des voix de tous les copropriétaires (Article 19). Son mandat est de 2 ans exactement. Pas "un ou deux ans", pas "selon ce que décide l'assemblée". Deux ans, point.

Révocation

Le syndic peut être révoqué par l'AG à la majorité des 3/4 (Article 21). La révocation n'a pas besoin d'être motivée, mais elle doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée.

Démission

Si le syndic démissionne, il doit convoquer une assemblée générale dans les 30 jours pour élire son successeur (Article 26ter). En attendant l'élection du nouveau syndic, le syndic adjoint assure l'intérim.

Passation

Le syndic sortant (démissionnaire ou révoqué) doit remettre tous les documents et fonds de la copropriété au nouveau syndic dans un délai de 15 jours après l'élection de celui-ci (Article 28). Deux délais différents, deux articles différents : 30 jours pour convoquer l'AG (Art. 26ter), 15 jours pour la passation (Art. 28).

Le Décret 2.23.700 : le complément comptable

Le Décret 2.23.700, publié au Bulletin Officiel n°7391 le 31 mars 2025, vient compléter la Loi 18-00 sur le volet comptable. Il impose un cadre normalisé selon trois paliers :

Palier	Charges appelées	Annexes requises
Petit	≤ 200 000 MAD	10, 13-1, 13-2
Moyen	> 200 000 et < 500 000 MAD	10, 11, 12
Grand	500 000 MAD et plus	3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10

Au-delà de 1 000 000 MAD de charges appelées, le décret impose en plus un audit par un expert-comptable agréé.

Ce décret ne remplace pas la Loi 18-00. Il la complète en précisant le "comment" de l'obligation comptable de l'Article 24.

Cas pratiques : la Loi 18-00 au quotidien

La loi sur papier, c'est une chose. La loi dans un immeuble de 24 lots à Casablanca avec un syndic bénévole débordé, c'en est une autre. Voici quatre situations réelles et ce que dit le texte.

Cas 1 : un copropriétaire doit 4 ans de charges

M. Benali n'a pas payé ses charges depuis janvier 2022. On est en décembre 2025. Le syndic n'a jamais envoyé de mise en demeure formelle, juste quelques messages WhatsApp. Le montant dû : 36 000 MAD.

Ce que dit la loi : l'Article 43 fixe un délai de prescription de 5 ans. Les charges de 2022 ne sont donc pas encore prescrites en 2025, mais elles le seront en janvier 2027. Le syndic a encore le temps d'agir, mais chaque mois qui passe rapproche de la prescription.

Ce qu'il faut faire : envoyer immédiatement un courrier recommandé avec accusé de réception détaillant le montant dû par année. Ce courrier interrompt la prescription. Si M. Benali ne réagit pas dans les 30 jours, consulter un avocat pour une mise en demeure officielle. Les messages WhatsApp ne valent rien devant un juge comme preuve de relance formelle.

Cas 2 : le quorum n'est pas atteint à l'AG

Votre copropriété compte 30 copropriétaires. Le jour de l'AG, 12 personnes sont présentes (8 en personne, 4 par procuration). Il vous manque 3 personnes pour atteindre le quorum de la moitié (15).

Ce que dit la loi : l'Article 18 est clair. Il faut la moitié des copropriétaires en nombre de personnes, pas en tantièmes. Même si les 12 présents détiennent 70% des tantièmes, l'AG ne peut pas délibérer valablement.

Ce qu'il faut faire : constater l'absence de quorum dans le PV. Convoquer une deuxième AG dans un délai de 30 jours. Lors de cette deuxième consultation, les conditions de quorum sont assouplies, mais les majorités de vote restent identiques. Erreur fréquente : certains syndics tiennent l'AG quand même en se disant que "personne ne vérifiera". Un copropriétaire mécontent peut contester toutes les décisions prises sans quorum. C'est arrivé, et le tribunal annule systématiquement.

Cas 3 : le syndic sortant refuse de remettre les documents

Vous venez d'être élu syndic. L'ancien syndic, M. Tahiri, refuse de vous remettre les archives, les clés du local technique et les relevés bancaires. Il dit qu'il "n'a rien" ou que "tout est chez lui, il cherche".

Ce que dit la loi : l'Article 28 impose la remise de tous les documents et fonds dans un délai de 15 jours après l'élection du nouveau syndic. Ce n'est pas une suggestion.

Ce qu'il faut faire : envoyer un courrier recommandé citant l'Article 28 et fixant un délai de 15 jours. Gardez l'accusé de réception. Si M. Tahiri ne coopère pas, vous pouvez saisir le tribunal. En pratique, le juge des référés peut ordonner la remise sous astreinte (une amende par jour de retard). Le PV de l'AG qui vous a élu et le courrier recommandé suffisent comme pièces pour le tribunal.

Cas 4 : des travaux urgents sans vote de l'AG

Une fuite d'eau majeure inonde le parking souterrain un dimanche soir. La réparation coûtera environ 15 000 MAD. L'AG n'est prévue que dans 4 mois. Faut-il attendre le vote ?

Ce que dit la loi : l'Article 20 permet au syndic d'engager les dépenses d'entretien courant à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Mais une fuite urgente ne peut pas attendre une AG. L'Article 26 charge le syndic d'assurer la conservation de l'immeuble. Une fuite qui risque d'endommager la structure est une urgence de conservation.

Ce qu'il faut faire : engager la réparation, prendre des photos avant et après, conserver la facture. Informer les copropriétaires par écrit dans les 48 heures (un message groupé suffit). Présenter la dépense et les justificatifs lors de la prochaine AG pour ratification. Si le montant dépasse significativement le budget voté (par exemple 50 000 MAD pour refaire toute la plomberie), convoquez une AG extraordinaire plutôt que de décider seul.

La Loi 18-00 et les copropriétaires MRE

Beaucoup d'immeubles au Maroc ont des copropriétaires qui vivent à l'étranger. À Tanger, certaines résidences comptent 40% de MRE aux Pays-Bas et en Belgique. À Casablanca, c'est plutôt la France et le Canada. La Loi 18-00 ne fait pas de distinction entre résidents et non-résidents, mais la réalité pratique est très différente.

Convocations à l'étranger

L'Article 16quinquies impose l'envoi des convocations 15 jours avant l'AG par courrier recommandé. Pour un copropriétaire à Amsterdam, un courrier recommandé depuis le Maroc peut prendre 10 à 15 jours. Résultat : la convocation arrive la veille de l'AG, ou après.

En pratique, beaucoup de syndics envoient les convocations par email en plus du courrier recommandé. L'email n'a pas de valeur légale en tant que convocation officielle, mais il permet au copropriétaire de s'organiser. Le courrier recommandé reste obligatoire pour la validité juridique.

Pour les grandes copropriétés avec beaucoup de MRE, prévoyez 25 à 30 jours avant l'AG pour l'envoi des convocations, pas 15.

Procurations et vote à distance

Un MRE qui ne peut pas être présent à l'AG donne procuration à un autre copropriétaire. L'Article 16decies pose deux limites : un mandataire ne peut représenter plus de 3 copropriétaires, et les tantièmes cumulés (mandataire + mandants) ne doivent pas dépasser 10% du total.

Dans un immeuble de 20 lots où 8 copropriétaires sont MRE, trouver assez de mandataires devient un casse-tête. Chaque mandataire ne peut prendre que 3 procurations, donc il vous faut au minimum 3 mandataires parmi les 12 résidents pour couvrir les 8 MRE. Et encore, il faut vérifier que la règle des 10% de tantièmes est respectée pour chacun.

La Loi 18-00 ne prévoit pas le vote par visioconférence ou par correspondance. C'est un vide juridique que beaucoup de syndics comblent de façon informelle, mais les décisions prises ainsi sont contestables.

Paiements depuis l'étranger

Les charges sont en MAD. Un copropriétaire à Paris ou Rotterdam doit faire un virement international vers le compte bancaire de la copropriété au Maroc. Les frais bancaires (10 à 30 EUR par virement) découragent les paiements mensuels. Beaucoup de MRE préfèrent payer par trimestre ou par semestre pour limiter les frais.

Le syndic doit adapter sa gestion : prévoir des appels de charges trimestriels pour les MRE, accepter que les paiements arrivent avec 5 à 10 jours de retard (délai du virement international), et ne pas confondre retard bancaire et mauvaise volonté. Un MRE qui paie systématiquement avec 8 jours de retard n'est pas un mauvais payeur : c'est le délai normal d'un virement international.

Les violations les plus courantes

Voici ce que l'on observe le plus souvent sur le terrain :

Pas de compte bancaire séparé. Le syndic encaisse les charges sur son compte personnel. C'est une violation directe de l'Article 26.

AG non tenue. Le syndic ne convoque pas l'AG annuelle dans les délais. C'est une violation de l'Article 16ter.

Comptes non présentés. Le syndic ne produit pas de documents comptables lors de l'AG. Violation de l'Article 24.

Confusion quorum/tantièmes. Le syndic vérifie le quorum en tantièmes au lieu de le compter en personnes. Résultat : des décisions prises sans quorum valable.

Travaux votés à la mauvaise majorité. Des travaux importants votés à la majorité simple au lieu des 3/4. La décision est contestable.

Comment Kassaba vous aide à rester conforme

Kassaba intègre les exigences de la Loi 18-00 et du Décret 2.23.700 directement dans son fonctionnement :

• Le logiciel calcule automatiquement le quorum en nombre de personnes, pas en tantièmes
• Les appels de charges sont générés avec les bons tantièmes pour chaque copropriétaire
• Le suivi des paiements vous montre qui est à jour et qui est en retard, avec le délai de prescription de 5 ans
• Les annexes comptables du Décret sont générées automatiquement selon votre palier
• Les convocations d'AG incluent l'ordre du jour et respectent le délai de 15 jours

Vous n'avez pas besoin de connaître chaque article par cœur. Le logiciel applique les règles pour vous.

---

Gérez votre copropriété avec Kassaba. Conforme à la Loi 18-00 et au Décret 2.23.700. Comptabilité, charges, AG : tout est automatisé. Essayez le logiciel syndic Kassaba gratuitement