Assemblée Générale de Copropriété au Maroc : Guide Complet

L'AG de copropriété : le moment où tout se décide

Vous êtes syndic et vous devez organiser votre assemblée générale annuelle. Ou peut-être que vous êtes copropriétaire et vous voulez comprendre vos droits avant d'y assister. Dans les deux cas, l'assemblée générale (AG) est le moment le plus important de la vie d'une copropriété au Maroc.

C'est pendant l'AG que le budget est voté, que le syndic est élu ou reconduit, et que les travaux sont décidés. Mal la préparer, c'est risquer des décisions contestables. Mal comprendre les règles de vote, c'est risquer de bloquer l'immeuble pendant un an.

La Loi 18-00 (modifiée par la Loi 106-12, BO n°6514, 3 novembre 2016) encadre tout : la convocation, le quorum, les majorités de vote, les procurations. Voici comment ça fonctionne, concrètement.

Quand convoquer l'assemblée générale ?

L'AG ordinaire doit se tenir au moins une fois par an (Article 16ter). Le syndic dispose de 30 jours après la fin de l'exercice comptable pour la convoquer.

Un exemple concret. Si votre exercice comptable se termine le 31 décembre, l'AG doit se tenir avant le 31 janvier. Pas en mars. Pas "quand on aura le temps". Avant le 31 janvier.

Beaucoup de syndics bénévoles repoussent l'AG parce qu'ils n'ont pas finalisé les comptes, ou parce que trouver une date qui convient à tout le monde semble impossible. Le problème : la loi ne prévoit pas d'excuse. Si vous ne convoquez pas l'AG dans les délais, n'importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal pour la faire convoquer.

AG ordinaire vs AG extraordinaire

L'AG ordinaire est celle que vous devez tenir chaque année. Elle couvre le bilan de l'exercice passé, le vote du budget prévisionnel, la reconduction ou l'élection du syndic, et les travaux à prévoir.

L'AG extraordinaire peut être convoquée à tout moment pour traiter une question urgente qui ne peut pas attendre la prochaine AG ordinaire. Les règles de convocation, de quorum et de majorité sont les mêmes. La seule différence, c'est le caractère ponctuel et l'urgence du sujet traité.

La convocation : règles et contenu

La convocation est un acte formel. Pas un message WhatsApp dans le groupe de l'immeuble, pas un mot affiché dans le hall. La loi est précise.

Délai et mode d'envoi

L'Article 16quinquies impose un délai minimum de 15 jours entre l'envoi de la convocation et la date de l'AG. L'envoi doit se faire par courrier recommandé ou par voie de notification légale (huissier de justice).

15 jours, c'est le minimum. En pratique, comptez plutôt 20 à 25 jours. Pourquoi ? Parce que le courrier recommandé au Maroc met parfois plusieurs jours à arriver. Et si un copropriétaire habite à l'étranger (les MRE sont nombreux dans les copropriétés marocaines), le délai postal est encore plus long.

Que doit contenir la convocation ?

La convocation doit indiquer :

• La date, l'heure et le lieu de la réunion
• L'ordre du jour détaillé, point par point
• Les documents annexes pertinents (comptes de gestion, budget prévisionnel, devis de travaux)

L'ordre du jour est particulièrement important. Toute décision prise sur un sujet qui ne figurait pas à l'ordre du jour peut être contestée devant le tribunal. Si vous voulez voter des travaux de ravalement de façade, ce point doit apparaitre clairement dans la convocation, pas être ajouté "en divers" le jour J.

Qui peut convoquer l'AG ?

C'est le syndic qui convoque l'AG. Mais si le syndic ne le fait pas dans les délais prévus par la loi, les copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent demander la convocation. En dernier recours, le tribunal peut ordonner la tenue de l'AG.

C'est une protection importante. Un syndic qui refuse de convoquer l'AG, souvent parce qu'il ne veut pas rendre ses comptes, ne peut pas bloquer indéfiniment la copropriété.

Le quorum : la règle la plus mal comprise

Le quorum, c'est le nombre minimum de participants requis pour que l'AG puisse valablement délibérer. Et c'est probablement la règle la plus mal comprise de toute la copropriété marocaine.

Quorum = personnes, pas tantièmes

L'Article 18 de la Loi 18-00 est clair : le quorum exige la présence (ou la représentation) de la moitié des copropriétaires en tant que personnes. Pas la moitié des tantièmes.

Prenons un exemple. Votre copropriété compte 20 copropriétaires. Pour que l'AG soit valide, il faut qu'au moins 10 d'entre eux soient présents ou représentés par un mandataire. Peu importe que ces 10 copropriétaires détiennent 30% ou 80% des tantièmes. C'est le nombre de personnes qui compte pour le quorum.

Les droits de vote sont distincts du quorum. Un copropriétaire peut peser davantage dans une décision, mais pour le quorum il compte pour une seule personne, comme chaque autre copropriétaire.

Cette distinction est fondamentale. Dans beaucoup de copropriétés, un seul propriétaire détient un grand nombre de tantièmes (un promoteur qui n'a pas encore vendu tous les lots, par exemple). Ce propriétaire peut faire basculer un vote, mais il ne peut pas à lui seul satisfaire le quorum.

Que faire si le quorum n'est pas atteint ?

C'est le scénario classique. Vous avez envoyé 30 convocations par courrier recommandé, réservé la salle, préparé les comptes. Et le jour J, seulement 8 copropriétaires sur 30 se présentent. Le quorum (15 personnes) n'est pas atteint.

Pas de panique. La loi prévoit la deuxième convocation.

La deuxième convocation : le filet de sécurité

Si le quorum n'est pas atteint lors de la première AG, le syndic peut convoquer une seconde assemblée. Cette fois, aucune condition de quorum n'est requise. L'AG peut délibérer valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents.

Les majorités de vote restent les mêmes (on y revient plus bas). Seule la condition de quorum disparait.

En pratique, voici comment ça se passe :

1. La première AG est convoquée normalement (15 jours de délai, courrier recommandé)
2. Le quorum n'est pas atteint. Le syndic dresse un constat d'échec
3. Une nouvelle convocation est envoyée pour une seconde AG, dans les mêmes formes (courrier recommandé, 15 jours de délai)
4. La seconde AG se tient sans condition de quorum

Certains syndics font figurer les deux dates (première et deuxième convocation) sur la même lettre, à 30 minutes d'intervalle. La pratique est courante, mais attention : l'esprit de la loi est de donner aux copropriétaires une vraie deuxième chance de participer. Si la seconde convocation est envoyée le même jour que la première, un copropriétaire pourrait contester la procédure.

La précaution la plus sûre est d'envoyer deux convocations séparées. C'est plus de travail, mais c'est inattaquable juridiquement.

Les trois majorités de vote

C'est le coeur du fonctionnement de l'AG. La Loi 18-00 prévoit exactement trois niveaux de majorité. Pas quatre. Pas cinq. Trois. Il n'existe pas de majorité des deux tiers en droit marocain de la copropriété.

Majorité simple (Article 20)

La majorité simple des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés. C'est la majorité par défaut pour les décisions courantes.

Sujets concernés :

• Entretien courant des parties communes
• Embauche ou licenciement du concierge/gardien
• Petits travaux de maintenance
• Toute question qui ne relève pas des Articles 21 ou 22

Exemple concret. 10 copropriétaires sont présents ou représentés, totalisant 600 voix sur 1000. Pour qu'une décision relevant de l'Article 20 passe, les voix favorables doivent dépasser la moitié des voix présentes ou représentées.

Majorité des 3/4 (Article 21)

La majorité des trois quarts des voix de tous les copropriétaires (pas seulement les présents). C'est une majorité qualifiée, beaucoup plus exigeante.

Sujets concernés :

• Vote du budget annuel
• Élection du syndic (mandat de 2 ans exactement, Article 19)
• Souscription d'une assurance pour l'immeuble
• Travaux importants (ravalement, réfection de toiture, mise aux normes)
• Modification du règlement de copropriété

Attention au calcul. Si votre copropriété totalise 1000 tantièmes, il faut 750 tantièmes de votes favorables pour atteindre les 3/4. Même si seulement 15 copropriétaires sur 20 sont présents. Les 3/4 se calculent sur le total de la copropriété, pas sur les présents.

C'est ce qui rend cette majorité difficile à atteindre. Si vous avez 5 copropriétaires absents qui représentent 250 tantièmes, vous devez convaincre la quasi-totalité des présents. C'est pour ça que les procurations (on en parle juste après) sont si importantes.

Unanimité (Article 22)

L'unanimité de tous les copropriétaires. Tous. Sans exception.

Sujets concernés :

• Construction nouvelle sur les parties communes
• Vente de parties communes
• Surélévation de l'immeuble (ajout d'étages)

En pratique, l'unanimité est quasiment impossible à obtenir dans les grandes copropriétés. Un seul copropriétaire absent ou opposé bloque la décision. C'est voulu par le législateur : ces décisions modifient la substance même de l'immeuble et ne peuvent pas être imposées à un copropriétaire contre sa volonté.

Récapitulatif des majorités

Majorité	Base de calcul	Exemples de décisions
Simple (Art. 20)	Tantièmes des présents/représentés	Entretien, concierge, petits travaux
3/4 (Art. 21)	Tantièmes de TOUS les copropriétaires	Budget, syndic, assurance, gros travaux
Unanimité (Art. 22)	TOUS les copropriétaires	Constructions nouvelles, vente de parties communes

Les procurations : deux limites à respecter

Tous les copropriétaires ne peuvent pas assister à l'AG. Les MRE qui vivent en France, aux Pays-Bas ou en Espagne, les personnes âgées, les copropriétaires en déplacement... Les procurations (mandats) permettent de se faire représenter.

Mais l'Article 16decies pose deux limites cumulatives :

1. Un mandataire ne peut représenter maximum 3 copropriétaires
2. Les tantièmes cumulés de ses mandants ne doivent pas dépasser 10% du total des voix

Les deux conditions doivent être respectées simultanément. Un copropriétaire qui détient déjà 8% des tantièmes ne pourra recevoir qu'un seul mandat (tant que le total ne dépasse pas 10%). Et même s'il ne représente que 2% des tantièmes, il ne pourra pas recevoir plus de 3 procurations.

Pourquoi cette double limite ? Pour éviter qu'un seul copropriétaire accumule les procurations et contrôle l'AG à lui seul. C'est une protection démocratique.

En pratique, vérifiez les procurations avant le début de l'AG. Un logiciel comme Kassaba peut calculer automatiquement si les limites sont respectées, ce qui évite les contestations en séance.

Le déroulement de l'AG

Ouverture et vérification

L'AG commence par la vérification du quorum. Le syndic (ou le président de séance) établit la feuille de présence, vérifie les procurations, et comptabilise le nombre de copropriétaires présents ou représentés.

Si le quorum est atteint (la moitié des copropriétaires en personnes), l'AG peut commencer. Sinon, un constat d'échec est dressé et une deuxième convocation sera nécessaire.

Élection du président de séance et du secrétaire

L'AG élit un président de séance parmi les copropriétaires présents. Le président dirige les débats et assure le bon déroulement de la réunion. Un secrétaire est également désigné pour rédiger le procès-verbal.

Discussion et vote point par point

Chaque point de l'ordre du jour est discuté puis soumis au vote. Le président de séance doit annoncer clairement la majorité requise avant chaque vote.

C'est là que beaucoup d'AG dérapent. Quelqu'un propose un sujet qui n'était pas à l'ordre du jour. La discussion s'enlise. Les copropriétaires se disputent. Le rôle du président de séance est de maintenir le cap : on traite l'ordre du jour, point par point, dans l'ordre.

Petit conseil pratique : préparez un tableau avec trois colonnes (sujet, majorité requise, résultat du vote). Ça structure la réunion et facilite la rédaction du PV ensuite. Si vous utilisez Kassaba, ce tableau est généré automatiquement à partir de l'ordre du jour.

Le procès-verbal (PV) : un document juridique

Le PV de l'AG n'est pas un simple compte-rendu. C'est un document juridique qui fait foi des décisions prises. Il peut être produit devant un tribunal en cas de contestation.

Que doit contenir le PV ?

• La date, l'heure et le lieu de l'AG
• La liste des copropriétaires présents et représentés (avec leurs tantièmes)
• La vérification du quorum (nombre de personnes, pas de tantièmes)
• Le détail de chaque vote : sujet, majorité requise, nombre de voix pour/contre/abstention, résultat
• Les décisions prises
• Les réserves ou oppositions formulées par des copropriétaires
• La signature du président de séance et du secrétaire

Erreurs fréquentes sur le PV

Trois erreurs reviennent souvent.

Ne pas distinguer quorum et votes. Le PV doit mentionner séparément le nombre de copropriétaires présents (pour le quorum) et les voix représentées. Mélanger les deux, c'est s'exposer à une contestation.

Oublier de mentionner les votes contre. Un PV qui indique seulement "adopté à la majorité" sans préciser le détail des voix est fragile juridiquement. Notez systématiquement : X voix pour, Y voix contre, Z abstentions.

Rédiger le PV des semaines après. Le PV doit être rédigé rapidement après l'AG, tant que les détails sont frais. L'idéal est de le faire signer le jour même. Si ce n'est pas possible, envoyez-le aux copropriétaires dans les jours qui suivent.

L'élection du syndic : un vote à part

L'élection du syndic obéit à des règles spécifiques prévues par l'Article 19. Le syndic est élu à la majorité des 3/4 des voix de tous les copropriétaires. Son mandat est de 2 ans exactement. Pas un an. Pas trois ans. Deux ans, renouvelable par l'AG. Une fois le nouveau syndic élu, l'ancien dispose de 15 jours pour tout remettre : voyez notre guide de la passation du syndic si la remise se passe mal.

Si personne ne se porte candidat, ou si aucun candidat n'obtient les 3/4, la copropriété se retrouve sans syndic. Dans ce cas, n'importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal pour faire désigner un syndic provisoire.

Le syndic peut être un copropriétaire bénévole ou un professionnel. Les obligations légales sont identiques dans les deux cas. Pour comprendre les spécificités du syndic bénévole, consultez le guide du syndic bénévole au Maroc.

Les comptes et le budget : ce que l'AG doit voter

L'AG annuelle est le moment où le syndic présente les comptes de l'exercice écoulé et soumet le budget prévisionnel au vote. L'Article 24 impose une comptabilité de copropriété tenue selon le principe de la comptabilité d'engagement.

Depuis l'entrée en vigueur du Décret 2.23.700, les documents comptables doivent suivre un format normalisé. Les annexes obligatoires dépendent de la taille de la copropriété (montant des charges appelées) :

• Petite copropriété (charges ≤ 200 000 MAD) : Annexes 10, 13-1, 13-2
• Copropriété moyenne (> 200 000 et < 500 000 MAD) : Annexes 10, 11, 12
• Grande copropriété (charges ≥ 500 000 MAD) : Annexes 3 à 10

L'approbation des comptes et le vote du budget se font à la majorité des 3/4 (Article 21). C'est une majorité exigeante. Préparez vos documents en amont, partagez-les avec les copropriétaires avant l'AG si possible, et soyez prêt à répondre aux questions. Un syndic qui arrive à l'AG avec des comptes mal préparés ou incomplets aura du mal à obtenir les 3/4 nécessaires.

Contestation des décisions de l'AG

Un copropriétaire qui s'estime lésé par une décision de l'AG peut la contester devant le tribunal. Les motifs classiques : non-respect du quorum, non-respect des majorités de vote, décision prise sur un sujet hors ordre du jour, convocation irrégulière (délai de 15 jours non respecté, envoi par email au lieu du recommandé).

C'est pour ça que la rigueur procédurale n'est pas du formalisme inutile. Chaque étape (convocation par recommandé, vérification du quorum en personnes, vote avec les bonnes majorités, PV détaillé) protège la copropriété contre les contestations.

Si vous avez adopté un modèle de statut de copropriété conforme à la loi, le règlement intérieur peut prévoir des modalités complémentaires, tant qu'elles ne contredisent pas la Loi 18-00.

Checklist pratique : préparer votre AG en 10 étapes

Voici une checklist que vous pouvez suivre pour ne rien oublier :

1. Clôturer les comptes de l'exercice et préparer les documents comptables conformes au Décret 2.23.700
2. Préparer l'ordre du jour en listant tous les points à voter, avec la majorité requise pour chacun
3. Rédiger la convocation avec date, heure, lieu et ordre du jour détaillé
4. Envoyer les convocations par courrier recommandé au moins 15 jours avant la date
5. Joindre les documents : comptes de l'exercice, budget prévisionnel, devis de travaux éventuels
6. Prévoir les formulaires de procuration pour les copropriétaires absents
7. Préparer la feuille de présence avec la liste complète des copropriétaires et leurs tantièmes
8. Le jour J : vérifier le quorum (moitié des copropriétaires en personnes)
9. Voter chaque point en annonçant la majorité requise et en comptabilisant les voix
10. Rédiger et faire signer le PV avec le détail de tous les votes

Les erreurs qui coûtent cher

Après avoir accompagné des dizaines de syndics, certaines erreurs reviennent systématiquement.

Convoquer par WhatsApp ou par email. La loi exige le courrier recommandé ou la notification par huissier. Un email, même avec accusé de réception, n'a pas de valeur légale pour la convocation d'AG au Maroc.

Confondre quorum et majorité. Le quorum se compte en personnes. Les majorités se comptent en tantièmes. Mélanger les deux, c'est prendre le risque qu'un copropriétaire mécontent fasse annuler toutes les décisions de votre AG.

Voter le budget à la majorité simple. Le budget se vote à la majorité des 3/4 de tous les copropriétaires (Article 21), pas à la majorité simple des présents. Si vous votez le budget à la majorité simple, la décision est contestable.

Ne pas rédiger de PV. Sans PV, les décisions de l'AG n'ont aucune preuve. Si un copropriétaire conteste un appel de charges basé sur un budget voté sans PV, vous n'avez rien pour prouver que le vote a eu lieu.

Accepter trop de procurations. Un mandataire ne peut représenter que 3 copropriétaires maximum, avec un plafond de 10% des tantièmes totaux (Article 16decies). Vérifiez avant l'AG, pas pendant.

Ce qu'il faut retenir

L'assemblée générale de copropriété au Maroc suit des règles précises, toutes définies par la Loi 18-00. Le quorum se compte en personnes (Article 18). La convocation part par recommandé 15 jours avant (Article 16quinquies). Il existe trois majorités de vote et pas une de plus (Articles 20, 21, 22). Les procurations sont limitées à 3 mandats et 10% des tantièmes (Article 16decies).

Respecter ces règles, c'est protéger votre copropriété. Les décisions prises dans les formes sont inattaquables. Celles prises dans la précipitation ou l'improvisation finissent parfois devant le tribunal.

Que vous soyez syndic bénévole ou professionnel, la clé est la préparation. Préparez vos comptes, rédigez un ordre du jour clair, envoyez vos convocations à temps, et documentez tout dans le PV. Le reste suit naturellement.

← Retour au guide complet : Gestion de copropriété au Maroc

---

Préparez votre AG en toute sérénité. Kassaba génère les convocations, calcule le quorum et produit le PV automatiquement. Essayez le logiciel syndic Kassaba gratuitement