قانون 18-00 للسنديك: الدليل المختصر في 5 دقائق (2026)

القانون 18-00: النص التأسيسي للملكية المشتركة بالمغرب

القانون 18-00 هو النص الذي ينظم الملكية المشتركة في المغرب. تم تعديله بالقانون 106-12 (الجريدة الرسمية عدد 6514، 3 نوفمبر 2016)، وهو يحدد حقوق والتزامات كل مالك مشترك، ودور السنديك، وقواعد تسيير الجموع العامة.

إن كنت سنديكاً أو مالكاً مشتركاً أو عضواً في مجلس السنديك، فهذا القانون يهمك مباشرة. وفيما يلي ما ينص عليه، مادة بمادة، بلغة واضحة.

الأطراف الفاعلة في الملكية المشتركة

المالك المشترك

كل مالك مشترك يملك حصة تتكون من جزء خاص (شقته) ونصيب من الأجزاء المشتركة (الممرات، السلالم، السطح، المصعد). يُعبّر عن هذا النصيب بالحصص (tantièmes).

الحصص تحدد شيئين: نسبة التحملات التي يجب على كل مالك مشترك أداؤها، ووزن صوته في الجمع العام.

السنديك

السنديك هو الممثل القانوني للملكية المشتركة. يُنتخب من طرف الجمع العام بأغلبية 3/4 من أصوات جميع المالكين المشتركين (المادة 19). مدة انتدابه سنتان بالضبط، قابلة للتجديد من طرف الجمع العام. للاطلاع على نظرة شاملة حول دور السنديك، راجعوا دليلنا الشامل لتدبير الملكية المشتركة.

يمكن أن يكون السنديك مالكاً مشتركاً متطوعاً أو مهنياً خارجياً. في كلتا الحالتين، التزاماته القانونية واحدة.

مجلس السنديك

احذروا من الخلط مع النموذج الفرنسي. في القانون المغربي، مجلس السنديك (المادة 29) لا يوجد إلا في المجمعات العقارية التي تضم عدة بنايات. وهو ليس لجنة استشارية لعمارة واحدة.

التزامات السنديك

تحدد المادة 26 من القانون 18-00 الالتزامات الرئيسية للسنديك. وإليكم تفاصيلها.

الحساب البنكي المنفصل

يجب على السنديك فتح حساب بنكي باسم الملكية المشتركة (المادة 26). ليس حساباً فرعياً من حسابه الشخصي. حساب منفصل حقيقي مخصص للملكية المشتركة. جميع المداخيل (التحملات، الاشتراكات) وجميع المصاريف يجب أن تمر عبر هذا الحساب.

هذا التزام قانوني وليس توصية. السنديك الذي يخلط أموال الملكية المشتركة بأمواله الشخصية يعرض نفسه لمشاكل خطيرة.

تحصيل التحملات

السنديك مسؤول عن تحصيل التحملات من جميع المالكين المشتركين. الديون غير المؤداة تتقادم بعد 5 سنوات (المادة 43). بعد هذه المدة، لا يمكن للسنديك المطالبة بها قانونياً.

انتبه لنقطة البداية: مدة 5 سنوات تبدأ من تاريخ إقرار التحملات المعنية من قبل الجمع العام، وليس من تاريخ استحقاق الدعوة إلى الأداء. إذا أقرّ الجمع العام المنعقد في 10 مارس 2020 ميزانية سنة 2020 ولم تُتخذ أي إجراءات قبل 10 مارس 2025، فإن الدين يسقط بالتقادم. نشرح طريقة الحساب ووسائل قطع التقادم في دليل تقادم رسوم السنديك.

استدعاء الجمع العام

يجب على السنديك استدعاء الجمع العام مرة واحدة على الأقل في السنة، خلال 30 يوماً من نهاية السنة المالية (المادة 16 مكرر ثالثاً). يجب إرسال الاستدعاء 15 يوماً على الأقل قبل موعد الجمع (المادة 16 خامساً)، بالبريد المضمون أو بالتبليغ القانوني.

تقديم الحسابات

يجب على السنديك تقديم حسابات تسييره في كل جمع عام سنوي (المادة 24). المحاسبة يجب أن تُمسك وفق مبدأ محاسبة الاستحقاق. المرسوم 2.23.700 يحدد الصيغة الدقيقة للوثائق المحاسباتية المطلوبة.

الصيانة والحفظ

يتولى السنديك صيانة الأجزاء المشتركة والحفاظ على العمارة. كما يجب عليه حفظ أرشيف الملكية المشتركة وتسليمه لخلفه.

الجمع العام: القواعد والأغلبيات

الجمع العام هو جهاز اتخاذ القرار في الملكية المشتركة. وإليكم كيف يعمل وفق القانون.

النصاب القانوني

لكي يتداول الجمع العام بصفة قانونية، يجب حضور نصف المالكين المشتركين كأشخاص أو ممثليهم (المادة 18).

نقطة جوهرية: النصاب يُحسب بعدد الأشخاص وليس بالحصص. إذا كانت ملكيتكم المشتركة تضم 20 مالكاً مشتركاً، يجب حضور 10 منهم أو تمثيلهم لبلوغ النصاب. بصرف النظر عما إذا كان هؤلاء الـ10 يملكون 20% أو 80% من الحصص.

التوكيلات

يمكن لمالك مشترك غائب أن يمنح توكيلاً لمالك مشترك آخر. لكن المادة 16 عاشراً تضع شرطين تراكميين:

• لا يجوز للوكيل تمثيل أكثر من 3 مالكين مشتركين
• لا يجوز أن تتجاوز الحصص المجمعة للوكيل وموكليه 10% من إجمالي الأصوات

هذان الشرطان يطبقان معاً في نفس الوقت. المالك المشترك الذي يملك 8% من الحصص لا يمكنه قبول إلا توكيلاً واحداً من مالك مشترك يملك 2% كحد أقصى.

مستويات الأغلبية الثلاثة

ينص القانون 18-00 على ثلاثة مستويات للأغلبية بالضبط. ليس اثنين، وليس أربعة. ثلاثة.

الأغلبية البسيطة (المادة 20). أغلبية حصص المالكين المشتركين الحاضرين أو الممثلين. تنطبق على القرارات العادية: الصيانة الجارية، تشغيل الحارس، الأشغال الصغيرة.

أغلبية 3/4 (المادة 21). أغلبية 3/4 من أصوات جميع المالكين المشتركين (وليس فقط الحاضرين). تنطبق على القرارات المهمة: التصويت على الميزانية، انتخاب السنديك أو عزله، تأمين العمارة، الأشغال الكبرى، تعديل النظام الأساسي للملكية المشتركة.

الإجماع (المادة 22). تصويت بالإجماع من جميع المالكين المشتركين. مطلوب للقرارات الأثقل: البناء الجديد على الأجزاء المشتركة، بيع الأجزاء المشتركة، التعلية.

لا توجد أغلبية الثلثين في القانون المغربي. إذا تحدث أحدهم عن "أغلبية الثلثين"، فهو يخلط مع تشريع آخر.

الاستشارة الثانية

إذا لم يتحقق النصاب في الاستدعاء الأول، يمكن استدعاء جمع عام ثانٍ. شروط الاستشارة الثانية مخففة، لكن أغلبيات التصويت تبقى نفسها.

ولاية السنديك

الانتخاب

يُنتخب السنديك بأغلبية 3/4 من أصوات جميع المالكين المشتركين (المادة 19). مدة انتدابه سنتان بالضبط. ليس "سنة أو سنتين"، وليس "حسب ما يقرره الجمع". سنتان، نقطة.

العزل

يمكن عزل السنديك من طرف الجمع العام بأغلبية 3/4 (المادة 21). العزل لا يحتاج إلى تبرير، لكنه يجب أن يكون مدرجاً في جدول أعمال الجمع.

الاستقالة

إذا استقال السنديك، يجب عليه استدعاء جمع عام خلال 30 يوماً لانتخاب خلفه (المادة 26 مكرر ثالثاً). في انتظار انتخاب السنديك الجديد، يتولى السنديك المساعد تسيير المرحلة الانتقالية.

التسليم

يجب على السنديك المنتهية مهامه (المستقيل أو المعزول) تسليم جميع الوثائق وأموال الملكية المشتركة إلى السنديك الجديد خلال 15 يوماً من انتخابه (المادة 28). أجلان مختلفان، مادتان مختلفتان: 30 يوماً لاستدعاء الجمع العام (المادة 26 مكرر ثالثاً)، و15 يوماً للتسليم (المادة 28).

المرسوم 2.23.700: المكمل المحاسباتي

المرسوم 2.23.700، المنشور بالجريدة الرسمية عدد 7391 بتاريخ 31 مارس 2025، جاء ليكمل القانون 18-00 في الشق المحاسباتي. يفرض إطاراً موحداً وفق ثلاثة مستويات:

المستوى	التحملات المستدعاة	الملحقات المطلوبة
صغير	≤ 200,000 درهم	10، 13-1، 13-2
متوسط	200,000 إلى 500,000 درهم	10، 11، 12
كبير	500,000 درهم فما فوق	3، 4، 5، 6، 7، 8، 9، 10

عندما تتجاوز المداخيل 1,000,000 درهم، يفرض المرسوم إضافة إلى ذلك مراجعة حسابات من طرف خبير محاسباتي معتمد.

هذا المرسوم لا يحل محل القانون 18-00. بل يكمله بتوضيح "كيفية" تطبيق الالتزام المحاسباتي المنصوص عليه في المادة 24.

حالات عملية: القانون 18-00 في الحياة اليومية

القانون على الورق شيء. وتطبيقه في عمارة من 24 شقة بالدار البيضاء مع سنديك متطوع مثقل بالأعباء شيء آخر تماماً. إليكم أربع حالات واقعية وما يقوله النص.

الحالة 1: مالك مشترك لم يدفع تحملاته منذ 4 سنوات

السيد بنعلي لم يؤدِّ تحملاته منذ يناير 2022. نحن الآن في دجنبر 2025. السنديك لم يرسل أي إنذار رسمي، فقط بعض رسائل واتساب. المبلغ المستحق: 36,000 درهم.

ماذا يقول القانون: المادة 43 تحدد أجل التقادم في 5 سنوات، تبدأ من تاريخ إقرار التحملات المعنية من قبل الجمع العام. لنفترض أن الجمع العام المنعقد في 15 مارس 2022 أقرّ ميزانية 2022: جميع تحملات تلك السنة المالية تتقادم في 15 مارس 2027. لا يزال أمام السنديك وقت للتحرك، لكن كل شهر يمر يقرّب من التقادم.

ما يجب فعله: إرسال رسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل فوراً، تفصّل المبلغ المستحق حسب السنة. هذه الرسالة تقطع التقادم. إذا لم يستجب السيد بنعلي خلال 30 يوماً، استشيروا محامياً لتوجيه إنذار رسمي. رسائل واتساب لا قيمة لها أمام القاضي كدليل على المطالبة الرسمية.

الحالة 2: عدم بلوغ النصاب في الجمع العام

ملكيتكم المشتركة تضم 30 مالكاً مشتركاً. يوم الجمع العام، حضر 12 شخصاً (8 شخصياً و4 بتوكيل). ينقصكم 3 أشخاص لبلوغ نصاب النصف (15).

ماذا يقول القانون: المادة 18 واضحة. يجب حضور نصف المالكين المشتركين بعدد الأشخاص، وليس بالحصص. حتى لو كان الـ12 الحاضرون يملكون 70% من الحصص، فإن الجمع العام لا يمكنه التداول بصفة قانونية.

ما يجب فعله: تسجيل غياب النصاب في المحضر. استدعاء جمع عام ثانٍ خلال 30 يوماً. في هذه الاستشارة الثانية، شروط النصاب مخففة، لكن أغلبيات التصويت تبقى نفسها. خطأ شائع: بعض السنديكات يعقدون الجمع العام على أية حال معتقدين أن "لا أحد سيراقب". أي مالك مشترك غير راضٍ يمكنه الطعن في جميع القرارات المتخذة بدون نصاب. هذا حدث فعلاً، والمحكمة تلغي القرارات بشكل منهجي.

الحالة 3: السنديك السابق يرفض تسليم الوثائق

لقد تم انتخابكم سنديكاً جديداً. السنديك السابق، السيد الطاهري، يرفض تسليمكم الأرشيف ومفاتيح المحل التقني وكشوفات الحساب البنكي. يقول إنه "ليس لديه شيء" أو أن "كل شيء عنده في المنزل ويبحث عنه".

ماذا يقول القانون: المادة 28 تفرض تسليم جميع الوثائق والأموال خلال 15 يوماً من انتخاب السنديك الجديد. هذا ليس اقتراحاً.

ما يجب فعله: إرسال رسالة مضمونة تستشهد بالمادة 28 وتحدد أجل 15 يوماً. احتفظوا بإشعار التوصل. إذا لم يتعاون السيد الطاهري، يمكنكم اللجوء إلى المحكمة. عملياً، قاضي المستعجلات يمكنه الأمر بالتسليم تحت طائلة غرامة تهديدية (مبلغ عن كل يوم تأخير). محضر الجمع العام الذي انتخبكم والرسالة المضمونة يكفيان كمستندات أمام المحكمة.

الحالة 4: أشغال عاجلة بدون تصويت الجمع العام

تسرب مائي كبير يغرق المرآب تحت الأرض ليلة أحد. الإصلاح سيكلف حوالي 15,000 درهم. الجمع العام القادم لن ينعقد إلا بعد 4 أشهر. هل يجب انتظار التصويت؟

ماذا يقول القانون: المادة 20 تسمح للسنديك بإنجاز مصاريف الصيانة الجارية بالأغلبية البسيطة للحصص الحاضرة. لكن تسرباً عاجلاً لا يمكنه انتظار جمع عام. المادة 26 تكلف السنديك بالحفاظ على العمارة. تسرب يهدد بإتلاف البنية هو حالة طوارئ تتعلق بالحفظ.

ما يجب فعله: إنجاز الإصلاح، التقاط صور قبل وبعد، الاحتفاظ بالفاتورة. إخبار المالكين المشتركين كتابياً خلال 48 ساعة (رسالة جماعية تكفي). تقديم المصروف والمستندات المبررة في الجمع العام القادم للمصادقة. إذا تجاوز المبلغ الميزانية المصوت عليها بشكل كبير (مثلاً 50,000 درهم لإعادة كل شبكة السباكة)، استدعوا جمعاً عاماً استثنائياً بدلاً من اتخاذ القرار بمفردكم.

القانون 18-00 والمالكون المشتركون المقيمون بالخارج

كثير من العمارات في المغرب فيها مالكون مشتركون يعيشون بالخارج. في طنجة، بعض الإقامات تضم 40% من مغاربة العالم المقيمين بهولندا وبلجيكا. في الدار البيضاء، الأمر يتعلق أكثر بفرنسا وكندا. القانون 18-00 لا يميز بين المقيمين وغير المقيمين، لكن الواقع العملي مختلف جداً.

الاستدعاءات إلى الخارج

المادة 16 خامساً تفرض إرسال الاستدعاءات 15 يوماً قبل الجمع العام بالبريد المضمون. لمالك مشترك مقيم بأمستردام، البريد المضمون من المغرب قد يستغرق 10 إلى 15 يوماً. النتيجة: الاستدعاء يصل عشية الجمع العام، أو بعده.

عملياً، كثير من السنديكات يرسلون الاستدعاءات بالبريد الإلكتروني إضافة إلى البريد المضمون. البريد الإلكتروني ليس له قيمة قانونية كاستدعاء رسمي، لكنه يمكّن المالك المشترك من تنظيم نفسه. البريد المضمون يبقى إلزامياً للصحة القانونية.

بالنسبة للملكيات المشتركة الكبيرة التي فيها كثير من مغاربة العالم، خططوا لإرسال الاستدعاءات 25 إلى 30 يوماً قبل الجمع العام، وليس 15.

التوكيلات والتصويت عن بعد

المقيم بالخارج الذي لا يستطيع الحضور في الجمع العام يمنح توكيلاً لمالك مشترك آخر. المادة 16 عاشراً تضع شرطين: لا يجوز للوكيل تمثيل أكثر من 3 مالكين مشتركين، والحصص المجمعة (الوكيل + الموكلون) يجب ألا تتجاوز 10% من الإجمالي.

في عمارة من 20 شقة حيث 8 مالكين مشتركين مقيمون بالخارج، إيجاد عدد كافٍ من الوكلاء يصبح تحدياً حقيقياً. كل وكيل لا يمكنه أخذ إلا 3 توكيلات، وبالتالي تحتاجون 3 وكلاء على الأقل من بين الـ12 المقيمين لتغطية الـ8 المقيمين بالخارج. وعليكم التحقق من احترام قاعدة 10% من الحصص لكل وكيل.

القانون 18-00 لا ينص على التصويت بالفيديو أو بالمراسلة. هذا فراغ قانوني يملؤه كثير من السنديكات بشكل غير رسمي، لكن القرارات المتخذة بهذه الطريقة قابلة للطعن.

الأداء من الخارج

التحملات بالدرهم المغربي. المالك المشترك المقيم بباريس أو روتردام يجب أن يقوم بتحويل دولي نحو الحساب البنكي للملكية المشتركة في المغرب. المصاريف البنكية (10 إلى 30 أورو لكل تحويل) تثبط الأداءات الشهرية. كثير من مغاربة العالم يفضلون الأداء كل ثلاثة أشهر أو كل ستة أشهر لتقليل المصاريف.

يجب على السنديك تكييف تدبيره: تخطيط مطالبات التحملات كل ثلاثة أشهر لمغاربة العالم، قبول أن الأداءات تصل بتأخر 5 إلى 10 أيام (مدة التحويل الدولي)، وعدم الخلط بين التأخر البنكي وسوء النية. المقيم بالخارج الذي يؤدي بانتظام مع تأخر 8 أيام ليس مماطلاً: هذه المدة العادية للتحويل الدولي.

المخالفات الأكثر شيوعاً

إليكم ما يُلاحظ في أغلب الأحيان على أرض الواقع:

غياب حساب بنكي منفصل. السنديك يحصّل التحملات في حسابه الشخصي. هذه مخالفة مباشرة للمادة 26.

عدم عقد الجمع العام. السنديك لا يستدعي الجمع العام السنوي في الآجال المحددة. هذه مخالفة للمادة 16 مكرر ثالثاً.

عدم تقديم الحسابات. السنديك لا يقدم وثائق محاسباتية في الجمع العام. مخالفة للمادة 24.

الخلط بين النصاب والحصص. السنديك يتحقق من النصاب بالحصص بدلاً من حسابه بعدد الأشخاص. النتيجة: قرارات متخذة بدون نصاب صحيح.

التصويت على الأشغال بأغلبية خاطئة. أشغال كبرى يتم التصويت عليها بالأغلبية البسيطة بدلاً من 3/4. القرار قابل للطعن.

كيف تساعدكم كسابة على الامتثال

كسابة تدمج متطلبات القانون 18-00 والمرسوم 2.23.700 مباشرة في عملها:

• البرنامج يحسب النصاب تلقائياً بعدد الأشخاص، وليس بالحصص
• مطالبات التحملات تُنشأ بالحصص الصحيحة لكل مالك مشترك
• متابعة الأداءات تُظهر من هو ملتزم ومن هو متأخر، مع أجل التقادم البالغ 5 سنوات
• الملحقات المحاسباتية للمرسوم تُنشأ تلقائياً حسب مستواكم
• استدعاءات الجمع العام تتضمن جدول الأعمال وتحترم أجل 15 يوماً

لا تحتاجون إلى حفظ كل مادة عن ظهر قلب. البرنامج يطبق القواعد نيابة عنكم.

---

دبّروا ملكيتكم المشتركة مع كسابة. متوافقة مع القانون 18-00 والمرسوم 2.23.700. محاسبة، تحملات، جمع عام: كل شيء مؤتمت. جرب برنامج سنديك قصبة مجاناً