تعديل قانون الملكية المشتركة بالمغرب: ما الذي تغير فعلاً في 2025-2026

تعديل قانون الملكية المشتركة بالمغرب لم يعد نقاشاً نظرياً. بين القانون 106-12 لسنة 2016 والمرسوم 2.23.700 المنشور سنة 2025، شهد الإطار القانوني للسنديك تحولات جوهرية. إذا كنت سنديكاً (متطوعاً أو محترفاً)، فمعرفة هذه التعديلات أصبحت ضرورية. فالعواقب المترتبة على عدم الامتثال حقيقية: العزل في الجمع العام، المسؤولية المدنية، والنزاعات مع المالكين المشتركين.

يستعرض هذا الدليل كل ما تغيّر في قانون الملكية المشتركة: النص الأصلي (القانون 18-00 لسنة 2002)، تعديلات 2016 (القانون 106-12)، وبالأخص المرسوم 2.23.700 الذي فرض إطاراً محاسبياً جديداً. سنوضح لكم ما يعنيه كل تعديل عملياً بالنسبة لملكيتكم المشتركة. وستلاحظون أن الأمر أبسط مما يبدو.

إذا كنتم تبحثون عن دليل حول دور السنديك، يمكنكم الاطلاع على دليل السنديك بالمغرب. نركز هنا على التغييرات التشريعية الأخيرة.

المسار التاريخي: من القانون 18-00 إلى المرسوم 2.23.700

لفهم الوضع الحالي، لا بد من العودة قليلاً إلى الوراء.

2002: القانون 18-00، أول إطار قانوني

قبل سنة 2002، كانت الملكية المشتركة بالمغرب تعمل في فراغ قانوني. كل عمارة كانت تدبر أمرها بطريقتها الخاصة. غيّر القانون 18-00 كل شيء بوضع إطار قانوني واضح: تعريف السنديك، قواعد الجمع العام، والتزامات التسيير المالي.

كانت خطوة كبيرة. لأول مرة، أصبح للسنديك مسؤوليات قانونية محددة: تحصيل الرسوم، مسك الحسابات، استدعاء الجمع العام. نص القانون على انتخاب السنديك لمدة سنتين (المادة 19)، وعقد جمع عام واحد على الأقل سنوياً (المادة 16 مكرر ثالثاً)، وإلزامية فتح حساب بنكي باسم النقابة (المادة 26).

لكن النص بقي غامضاً في كثير من النقاط العملية، خاصة فيما يتعلق بالمحاسبة. لا نموذج ولا شكل محدد. المادة 24 كانت تنص فقط على أن السنديك يجب أن "يقدم حساباً عن تسييره". كيف؟ بأي وثائق؟ النص لم يوضح ذلك. النتيجة: كل سنديك كان يتصرف على هواه، والمالكون المشتركون لم يكن لديهم أي وسيلة للتحقق.

2016: القانون 106-12 يعزز المنظومة

بعد أربعة عشر عاماً، جاء القانون 106-12 (المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6514 بتاريخ 3 نوفمبر 2016) ليعدّل ويتمم القانون 18-00. من بين التغييرات الرئيسية:

• تحديد مدة انتداب السنديك في سنتين (المادة 19)، قابلة للتجديد بتصويت بأغلبية 3/4
• توضيح النصاب القانوني: نصف المالكين المشتركين كأشخاص، وليس كحصص (المادة 18)
• تأطير التوكيلات: حد أقصى 3 مالكين مشتركين ممثلين، ولا يمكن أن تتجاوز حصصهم المجمعة 10% من المجموع (المادة 16 عاشراً)
• إلزامية الحساب البنكي باسم النقابة (المادة 26)
• أجل الاستدعاء للجمع العام: 15 يوماً كحد أدنى، بالبريد المضمون (المادة 16 خامساً)

عززت هذه التعديلات الشفافية. لكن الإطار المحاسبي الدقيق ظل غائباً. وهنا يأتي دور المرسوم.

2024-2025: المرسوم 2.23.700، المنعطف المحاسبي

نُشر المرسوم رقم 2.23.700 بالجريدة الرسمية عدد 7391 بتاريخ 31 مارس 2025. هو النص الذي يسميه الجميع "القانون الجديد للسنديك". من الناحية التقنية، هو مرسوم تطبيقي للقانون 18-00 وليس قانوناً جديداً. لكن أثره كبير.

لأول مرة، أصبح المغرب يتوفر على مرجعية محاسبية إلزامية للملكيات المشتركة. يحدد المرسوم 12 ملحقاً محاسبياً، موزعة حسب حجم الملكية المشتركة. للاطلاع على دليل المرسوم، يمكنكم مراجعة دليل المرسوم 2.23.700.

التعديلات الرئيسية في قانون الملكية المشتركة بالمغرب

ما الذي تغيّر عملياً بالنسبة للسنديك؟ إليكم النقاط الجوهرية.

التزامات محاسبية دقيقة

قبل المرسوم، كانت المادة 24 من القانون 18-00 تُلزم السنديك بـ "مسك المحاسبة" دون تحديد الكيفية. كل واحد كان يفعل ذلك بطريقته. بعضهم بدفتر، وآخرون بجدول Excel، والكثيرون بدون أي شيء.

المرسوم 2.23.700 وضع حداً لهذا الغموض. فرض وثائق محاسبية معيارية: الملحقات الـ 12 المعروفة. لم يعد هناك عذر من قبيل "لم أكن أعرف ما يجب إعداده".

لفهم هذه الملحقات بالتفصيل، يشرح دليل محاسبة السنديك كل ملحق على حدة.

ثلاث فئات من الملكيات المشتركة

أنشأ المرسوم ثلاث فئات بناءً على مبلغ الرسوم المطلوبة خلال السنة المالية:

الملكيات المشتركة الصغيرة (الرسوم ≤ 200,000 درهم): تُعدّ الملحقات 10 (تتبع إسهامات المالكين المشتركين)، 13-1 (الحصيلة المبسطة جداً) و13-2 (الإيرادات والميزانية المبسطة جداً). وهو الشكل الأخف.

الملكيات المشتركة المتوسطة (الرسوم بين 200,000 و500,000 درهم): تُعدّ الملحقات 10، 11 (القوائم المبسطة) و12 (الإيرادات والميزانية المبسطة). مستوى أعلى، لكنه يبقى قابلاً للتسيير.

الملكيات المشتركة الكبيرة (الرسوم ≥ 500,000 درهم): تُعدّ الملحقات 3 إلى 10، أي 8 وثائق. الحصيلة، حساب التسيير العام، مقارنة الميزانية، تتبع صندوق الاحتياط، تتبع القروض، تتبع المعدات، وإسهامات المالكين المشتركين.

الفئة	سقف الرسوم	الملحقات المطلوبة	العدد
صغيرة	≤ 200,000 درهم	10، 13-1، 13-2	3
متوسطة	> 200,000 و < 500,000 درهم	10، 11، 12	3
كبيرة	≥ 500,000 درهم	3، 4، 5، 6، 7، 8، 9، 10	8

الشفافية المالية الإلزامية

يتعين على السنديك تقديم الملحقات المحاسبية خلال الجمع العام السنوي. للمالكين المشتركين الحق في الاطلاع عليها. هذا تحوّل ثقافي حقيقي: الانتقال من نظام كان فيه السنديك "يسيّر" دون تقديم حسابات، إلى نظام يكون فيه كل شيء موثقاً وقابلاً للتحقق. لمعرفة المزيد عن الجمع العام، اطلعوا على دليل الجمع العام للملكية المشتركة.

العقوبات في حالة عدم الامتثال

ماذا يخاطر به السنديك الذي لا يحترم هذه الالتزامات؟

ينص القانون 18-00 على عزل السنديك من طرف الجمع العام بأغلبية 3/4 (المادتان 19 و21). السنديك الذي لا يقدم حساباته، أو يقدمها بشكل غير مطابق، يمنح سبباً مشروعاً للعزل.

كما يمكن للمالكين المشتركين إثارة المسؤولية المدنية للسنديك بسبب سوء التسيير. إذا تم إساءة استخدام الأموال أو عدم تبريرها، يمكن إلزام السنديك بالتعويض.

هذه المخاطر تجعل المتابعة الدقيقة للرسوم ومسك المحاسبة وفق المرسوم ليست مجرد التزام شكلي. لفهم مسطرة التحصيل القانوني للرسوم بالمغرب خطوة بخطوة، أو لمعرفة كيف تجمع Kassaba بين القانون 18-00 والمرسوم 2.23.700 وحماية المعطيات في إطار واحد، اطلعوا على أدلتنا التفصيلية.

تعزيز دور الجمع العام

يبقى الجمع العام هو جهاز اتخاذ القرار. فهو الذي يصادق على الحسابات، ويصوّت على الميزانية، وينتخب السنديك (أو يعزله). مع الإطار المحاسبي الجديد، أصبح لدى المالكين المشتركين وثائق معيارية لتقييم التسيير. هذا تقدم للجميع: السنديك الجاد يستطيع إبراز عمله، والمالكون المشتركون يستطيعون التحقق.

الملحقات المحاسبية الـ 12 للمرسوم 2.23.700 بالتفصيل

فيما يلي القائمة الكاملة للملحقات، بأسمائها الرسمية (المأخوذة من الجريدة الرسمية عدد 7391 بالعربية):

الرقم	الاسم	الاستخدام
3	الحصيلة	الملكيات الكبيرة
4	حساب التسيير العام	الملكيات الكبيرة
5	مقارنة الميزانية	الملكيات الكبيرة
6	الأشغال غير الجارية	الملكيات الكبيرة
7	صندوق الاحتياط	الملكيات الكبيرة
8	تتبع القروض	الملكيات الكبيرة
9	تتبع المعدات	الملكيات الكبيرة
10	تتبع إسهامات المالكين المشتركين	الجميع
11	القوائم المبسطة	الملكيات المتوسطة
12	الإيرادات والميزانية المبسطة	الملكيات المتوسطة
13-1	الحصيلة المبسطة جداً	الملكيات الصغيرة
13-2	الإيرادات والميزانية المبسطة جداً	الملكيات الصغيرة

الملحق 10 مشترك بين جميع الفئات. وهو الوثيقة التي تتتبع إسهامات كل مالك مشترك: ما طُلب، ما دُفع، وما بقي مستحقاً.

للاطلاع على تفاصيل كل ملحق مع أمثلة عملية، راجعوا دليل محاسبة السنديك بالمغرب.

ما يجب على السنديك فعله للامتثال

لا داعي للقلق. إليكم الخطوات العملية.

1. تحديد فئة الملكية المشتركة

اجمعوا كل الرسوم المطلوبة خلال السنة المالية الأخيرة. قارنوا مع السقف:

• ≤ 200,000 درهم ← صغيرة

• 200,000 و < 500,000 درهم ← متوسطة

• ≥ 500,000 درهم ← كبيرة

2. إعداد الملحقات المحاسبية المطلوبة

حسب فئتكم، أصبحتم تعرفون الآن الوثائق الواجب إعدادها. إذا كنتم تسيّرون ملكية مشتركة صغيرة، فثلاثة ملحقات كافية. وهو أمر ممكن، حتى بالنسبة لسنديك متطوع.

3. وضع نظام تتبع منتظم للرسوم

لا تتركوا المحاسبة تتراكم. سجّلوا المداخيل والمصاريف أولاً بأول. الرسوم غير المؤداة تتقادم بعد 5 سنوات (المادة 43 من القانون 18-00). لذلك إذا لم تتابعوا، تفقدون حق المطالبة.

4. تقديم الحسابات في الجمع العام

يجب عقد الجمع العام السنوي في أجل 30 يوماً بعد نهاية السنة المالية (المادة 16 مكرر ثالثاً). في هذا الاجتماع تقدمون ملحقاتكم. يصوّت المالكون المشتركون على المصادقة بالأغلبية البسيطة للحصص الحاضرة (المادة 20).

5. استخدام برنامج مطابق

تعبئة 8 ملحقات يدوياً أو على Excel مصدر للأخطاء. برنامج مثل Kassaba يولّد تلقائياً ملحقات المرسوم 2.23.700 انطلاقاً من بياناتكم. تُدخلون الرسوم والمدفوعات، والوثائق تُنتج تلقائياً.

لاختيار الأداة المناسبة، اطلعوا على دليلنا لاختيار برنامج السنديك المناسب.

قائمة مراجعة سريعة للامتثال

• تحديد المبلغ الإجمالي للرسوم المطلوبة
• تحديد الفئة (صغيرة، متوسطة، كبيرة)
• حصر الملحقات الواجب إعدادها
• تسجيل المداخيل والمصاريف أولاً بأول
• فتح حساب بنكي باسم النقابة (المادة 26)
• استدعاء الجمع العام في أجل 30 يوماً من إقفال السنة المالية
• تقديم الملحقات خلال الجمع العام
• الاحتفاظ بالوثائق المحاسبية ومحاضر الجمع العام

إذا كانت ملكيتكم المشتركة تتوفر على نظام أساسي، تحققوا من مطابقته. يمكنكم الاستعانة بنموذج النظام الأساسي للملكية المشتركة كمرجع.

حالات عملية: 3 أمثلة ملموسة

لتوضيح الأمور بشكل أفضل، إليكم كيف تُطبق الالتزامات حسب حجم ملكيتكم المشتركة.

عمارة صغيرة بتطوان (12 شقة، 80,000 درهم رسوم)

أحمد سنديك متطوع لعمارة صغيرة من 12 شقة. الرسوم السنوية تبلغ 80,000 درهم (الحارس، ماء الأجزاء المشتركة، كهرباء الدرج، النظافة). إنها ملكية مشتركة صغيرة.

التزاماته: إعداد 3 ملحقات (10، 13-1، 13-2). الملحق 10 يسرد إسهامات كل مالك مشترك: المبالغ المطلوبة، المبالغ المدفوعة، والأرصدة المتبقية. الملحق 13-1 هو حصيلة مبسطة جداً (ما تملكه الملكية المشتركة وما عليها من ديون). الملحق 13-2 يلخص الإيرادات والمصاريف مقارنة بالميزانية المصادق عليها في الجمع العام.

يحصّل أحمد الرسوم شهرياً عبر التحويل أو نقداً. ثلاثة مالكين مشتركين متأخرون عن الأداء. بفضل الملحق 10، يستطيع إثبات بوضوح من يدين بماذا، ومنذ متى. الرسوم غير المؤداة تتقادم بعد 5 سنوات (المادة 43)، لذلك هذا التتبع حماية قانونية أيضاً.

عملياً، باستخدام برنامج مثل Kassaba، يُدخل أحمد الرسوم والمدفوعات أولاً بأول. الملحقات الثلاثة تُولّد تلقائياً قبل الجمع العام. يطبعها، يقدمها، ويصوّت الجمع على المصادقة.

إقامة بالدار البيضاء (60 شقة، 350,000 درهم رسوم)

تسيّر فاطمة بشكل مهني إقامة من 60 شقة. مصعد، مسبح، حارس أمن، صيانة المساحات الخضراء. الرسوم تصل إلى 350,000 درهم سنوياً. إنها ملكية مشتركة متوسطة.

التزاماتها: الملحقات 10، 11 و12. الملحق 11 يوفر قوائم مالية مبسطة (أكثر تفصيلاً من الشكل "المبسط جداً" للملكيات الصغيرة). الملحق 12 يقارن الإيرادات والمصاريف الفعلية بالميزانية المصادق عليها.

يجب على فاطمة أيضاً مسك حساب بنكي باسم النقابة (المادة 26) واستدعاء الجمع العام في أجل 30 يوماً بعد نهاية السنة المالية. مع 60 مالكاً مشتركاً، يصبح تسيير طلبات الرسوم والتذكيرات عملاً بدوام كامل تقريباً. استدعاءات الجمع العام يجب إرسالها قبل 15 يوماً من الموعد (المادة 16 خامساً)، بالبريد المضمون أو التبليغ القانوني. بالنسبة لـ 60 شقة، يمثل ذلك 60 إرسالية مضمونة، يجب التخطيط لها وإدراجها في الميزانية.

مجمع كبير بمراكش (200 شقة، 1,200,000 درهم رسوم)

يسيّر كريم مجمعاً سكنياً كبيراً. ثلاث عمارات، 200 شقة، موقف سيارات تحت أرضي، قاعة رياضة. الميزانية السنوية: 1.2 مليون درهم. إنها ملكية مشتركة كبيرة.

التزاماته: الملحقات الـ 8 (3 إلى 10). حصيلة كاملة، حساب التسيير العام، مقارنة الميزانية، تتبع الأشغال غير الجارية، صندوق الاحتياط، القروض، المعدات، وإسهامات المالكين المشتركين. وهو أعلى مستوى من التفصيل.

بالنسبة لمجمع بهذا الحجم، التسيير اليدوي غير ممكن. يستخدم كريم برنامجاً يولّد الملحقات الـ 8، ويتتبع المتأخرات حسب الشقة، ويُعدّ استدعاءات الجمع العام. بدون أداة مناسبة، سيحتاج أسبوعاً كاملاً لإعداد وثائق الإقفال.

نقطة خاصة بالمجمعات الكبيرة: الملحق 7 (تتبع صندوق الاحتياط) والملحق 8 (تتبع القروض) يتطلبان متابعة عبر الزمن. ليست مجرد صورة آنية سنوية، بل يجب تتبع الحركات من سنة مالية إلى أخرى. والملحق 9 (تتبع المعدات) يحصي جميع التجهيزات المشتركة: المصاعد، المضخات، أنظمة الإطفاء، البوابات الأوتوماتيكية. كل تجهيز بتاريخ اقتنائه وحالته.

اطلعوا على الأسئلة الشائعة أدناه للإجابة على أكثر الأسئلة تداولاً حول القانون الجديد.

خلاصة

"القانون الجديد للسنديك" بالمغرب ليس قانوناً واحداً. إنه مجموعة نصوص متكاملة: القانون 18-00، القانون 106-12، والمرسوم 2.23.700. معاً، تُشكّل إطاراً شاملاً لتسيير الملكية المشتركة.

النقاط الأساسية:

• المرسوم 2.23.700 يفرض 12 ملحقاً محاسبياً معيارياً
• ثلاث فئات من الملكيات المشتركة، حسب مبلغ الرسوم
• السنديك (متطوعاً أو محترفاً) ملزم بإعداد هذه الملحقات وتقديمها في الجمع العام
• عدم الامتثال يعرّض للعزل والمسؤولية المدنية

هل تسيّرون ملكية مشتركة؟ Kassaba تولّد تلقائياً الملحقات الـ 12 للمرسوم 2.23.700 في 30 دقيقة. تُدخلون الرسوم والمدفوعات، والبرنامج يُنتج الوثائق المطابقة. مجاناً للعمارات.

اكتشفوا Kassaba، برنامج السنديك المجاني للعمارات بالمغرب. ولمزيد من التعمق، اطلعوا على دليل تسيير الملكية المشتركة بالمغرب.