نموذج نظام الملكية المشتركة بالمغرب

نظام الملكية المشتركة هو الوثيقة المؤسسة التي تنظم الحياة في عمارة مشتركة. هو الذي يحدد أي أجزاء من العمارة ملك للجميع (البهو، السلالم، السقف) وأي أجزاء خاصة (الشقق، الأقبية، مواقف السيارات).

بالمغرب، تتمتع هذه الوثيقة بقوة قانونية كبيرة. هي إلزامية بموجب القانون 18-00 (المعدل بالقانون 106-12) ويجب إيداعها في المحافظة العقارية. بمجرد تسجيلها، تُلزم الجميع: المالكون الحاليون، المشترون المستقبليون، وحتى المستأجرون في بعض الحالات.

عملياً، يجيب النظام على ثلاثة أسئلة يطرحها كل مالك مشترك. من يملك ماذا؟ كم يدفع كل واحد؟ كيف تُتخذ القرارات الجماعية؟

نظام ملكية مشتركة متوافق مع القانون 18-00 يجب أن يغطي عدة مواضيع محددة. ليست وثيقة تُحرر بحرية. بعض البنود مطلوبة بالقانون، وأخرى يُنصح بها بشدة لتجنب النزاعات.

إليكم العناصر التي يجب أن تتضمنها بالضرورة:

• موضوع الملكية المشتركة: وصف العمارة، عنوانها، وجهتها (سكنية، مختلطة، تجارية).
• الأجزاء المشتركة: البهو، السلالم، السقف، الواجهة، القنوات، المصعد، المساحات الخضراء، وكل ما هو للاستعمال الجماعي.
• الأجزاء الخاصة: كل وحدة يجب تحديدها بمساحتها وطابقها ورقم الوحدة.
• التانتيام: حصة كل وحدة، محسوبة بناءً على المساحة والموقع (الطابق، التوجيه). هذا الرقم يحدد وزن التصويت في الجمعية العامة والحصة في التكاليف المشتركة.
• توزيع التكاليف: التكاليف العامة (توزع حسب التانتيام) والتكاليف الخاصة (المصعد، المسبح، إلخ).
• قواعد الجمعية العامة: شروط الاستدعاء (15 يوماً، المادة 16quinquies)، النصاب (نصف المالكين المشتركين عدداً، المادة 18)، أغلبيات التصويت.
• أحكام السنديك: الانتخاب بأغلبية 3/4 (المادة 21)، ولاية سنتين قابلة للتجديد (المادة 19)، التزامات التسيير.
• إجراءات التعديل: كيفية تعديل النظام، الأغلبيات المطلوبة، وإجراءات التسجيل.

تعديل نظام الملكية المشتركة ليس إجراءً بسيطاً. القانون 18-00 ينص على مستويين للتصويت حسب طبيعة التعديل.

أي تعديل مُصوت عليه يجب بعدها تسجيله في المحافظة العقارية ليكون نافذاً تجاه الغير. هذه خطوة تنساها كثير من الملكيات المشتركة، مما قد يخلق مشاكل عند إعادة بيع وحدة.

نعم، بدون أي غموض. القانون 18-00 يجعل نظام الملكية المشتركة إلزامياً لكل عمارة مقسمة إلى وحدات تعود لعدة مالكين. ليس خياراً، بل شرط قانوني.

بدون نظام مسجل في المحافظة العقارية، لا يمكن للملكية المشتركة أن تعمل قانونياً. العواقب ملموسة: قرارات الجمعية العامة ليس لها أساس قانوني متين، السنديك ليس لديه تكليف رسمي، وتحصيل التكاليف غير المدفوعة يصبح أصعب بكثير أمام القضاء.

هاتان الوثيقتان ليس لهما نفس الحجية القانونية ولا نفس المحتوى. الخلط بينهما خطأ شائع.

النظام الداخلي غالباً ما يكون ملحقاً بنظام الملكية المشتركة. يحدد القواعد العملية للحياة اليومية: ساعات الهدوء، استخدام الموقف، الحيوانات الأليفة، شروط الولوج إلى الأجزاء المشتركة. يمكن تعديله بسهولة أكبر من نظام الملكية المشتركة نفسه.

القانون 18-00 (المعدل بالقانون 106-12، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 6514 بتاريخ 3 نوفمبر 2016) هو النص المرجعي للملكية المشتركة بالمغرب. يضع أسس نظام الملكية المشتركة ويجعله وثيقة لا غنى عنها.

إليكم ما يشترطه القانون بخصوص النظام:

• إلزامي ومسجل: يجب إيداع النظام في المحافظة العقارية ليكون له قوة قانونية نافذة تجاه الغير.
• ثلاثة مستويات أغلبية: أغلبية بسيطة للتانتيام الحاضرة (المادة 20) للقرارات الجارية، 3/4 من جميع المالكين المشتركين (المادة 21) للقرارات المهمة، إجماع (المادة 22) للتعديلات الهيكلية.
• جمعية عامة سنوية إلزامية: جمعية واحدة على الأقل سنوياً، خلال 30 يوماً من نهاية السنة المحاسبية (المادة 16ter). يجب إرسال الاستدعاءات قبل 15 يوماً (المادة 16quinquies).
• النصاب بالعدد: النصاب يتطلب نصف المالكين المشتركين عدداً (الحاضرون أو الممثلون)، وليس بالتانتيام (المادة 18). هذا التمييز مهم.
• حدود التوكيل: لا يمكن للوكيل تمثيل أكثر من 3 مالكين مشتركين، ويجب ألا تتجاوز تانتيامهم مجتمعة 10% من المجموع (المادة 16decies).

نظام الملكية المشتركة ليس مجرد صفحات عامة. للتوافق مع القانون 18-00 ولكونه مفيداً حقاً، يجب أن يغطي كل نقطة من هذه النقاط بالتفصيل.

1. تعريف الملكية المشتركة

العنوان الكامل للعمارة، الوصف المادي (عدد الطوابق، عدد الوحدات)، الوجهة (سكنية، تجارية، مختلطة)، والمراجع العقارية. هذه بطاقة تعريف العمارة.

2. وصف الأجزاء المشتركة والخاصة

قائمة شاملة لما هو مشترك (الهيكل الحامل، السقف، السلالم، الممرات، القنوات التقنية، الحدائق) وما هو خاص (داخل الشقق، الأقبية، المرائب). كلما كان هذا الوصف دقيقاً، قل مجال النزاعات.

3. جدول التانتيام

كل وحدة يجب أن يكون لها حصة محددة بوضوح، عادةً معبراً عنها بالألفيات أو التانتيام. هذا الرقم يخدم غرضين: تحديد وزن التصويت في الجمعية العامة وحساب حصة كل مالك مشترك في التكاليف المشتركة.

4. توزيع التكاليف

التكاليف العامة (التنظيف، إنارة الأجزاء المشتركة، الحراسة) توزع حسب التانتيام. التكاليف الخاصة (المصعد، المسبح، التدفئة الجماعية) يمكن أن تتبع توزيعاً مختلفاً بناءً على الاستعمال الفعلي. يجب أن يحدد النظام كليهما.

5. قواعد الجمعية العامة

الحد الأدنى للتكرار (مرة واحدة سنوياً على الأقل)، طرق الاستدعاء (15 يوماً، بالبريد المضمون أو الإشعار القانوني)، النصاب (نصف المالكين المشتركين عدداً)، ومستويات التصويت الثلاثة: أغلبية بسيطة (المادة 20)، 3/4 (المادة 21)، إجماع (المادة 22).

6. أحكام السنديك

طريقة الانتخاب (أغلبية 3/4)، مدة الولاية (سنتان، المادة 19)، الالتزامات القانونية (محاسبة منفصلة، حساب بنكي مخصص، استدعاء الجمعيات العامة، حفظ الأرشيف)، وشروط العزل أو الاستقالة.

7. إجراءات التعديل

كيفية اقتراح تعديل، ما هو عتبة التصويت المطلوبة، والالتزام بتسجيل أي تعديل في المحافظة العقارية. هذا قسم تهمله كثير من الأنظمة، مما يخلق انسداداً عندما يتعين فعلاً تعديل شيء ما.

إليكم الهيكل الذي نوصي به لنظام ملكية مشتركة متوافق مع القانون 18-00. هذا المخطط يتبع تسلسلاً منطقياً من العام إلى الخاص.

هذا المخطط إطار عام. كل ملكية مشتركة لها خصوصياتها: عمارة بمسبح ستحتاج بنوداً خاصة، ومجمع تجاري سيضيف أحكاماً عن اللافتات وساعات العمل. المهم هو تغطية جميع النقاط الإلزامية، ثم تكييف الباقي مع واقع إقامتكم.

حددتم بنداً لم يعد يعمل، أو تغير القانون ويجب تحديث النظام. إليكم الخطوات:

أعددنا نموذجاً لنظام الملكية المشتركة مبنياً على الهيكل المعروض أعلاه ومتوافقاً مع متطلبات القانون 18-00. هذه الوثيقة نقطة انطلاق يجب تكييفها مع واقع ملكيتكم المشتركة.

يغطي النموذج الأقسام العشرة الرئيسية: الأحكام العامة، الأجزاء المشتركة والخاصة، التانتيام، التكاليف، الجمعية العامة، السنديك، قواعد الاستخدام، تعديل النظام، النزاعات، والملحقات. يتضمن ملاحظات لإرشادكم في تخصيص كل بند.

وجود نظام ملكية مشتركة جيد شيء. تطبيقه يومياً شيء آخر. النظام يحدد التانتيام ويعرف توزيع التكاليف وينص على قواعد التشغيل. لكن بدون أداة مناسبة، يقضي السنديك وقته في حسابات يدوية وإرسال رسائل واتساب للتذكير بالمواعيد.

قصبة تسهل التطبيق العملي للنظام على عدة مستويات:

• توزيع التكاليف حسب التانتيام: التانتيام المحددة في النظام تُدخل مرة واحدة فقط. كل نداء تكاليف يُحسب تلقائياً بالنسبة.
• متابعة المدفوعات والتذكيرات: كل مالك مشترك يرى رصيده في الوقت الحقيقي. لم يعد السنديك مضطراً لشرح من يدين بماذا: المعلومة متاحة مباشرة.
• شفافية محاسبية: المرسوم 2.23.700 يفرض ملحقات محاسبية حسب حجم الميزانية. قصبة تنظم البيانات المالية لتسهيل الامتثال.