Checklist syndic MRE été 2026 : 7 questions en 30 minutes
Vous arrivez au Maroc pour l'été. L'appartement va bien, le locataire est satisfait, la famille est heureuse de vous revoir. Votre syndic envoie un WhatsApp : « tout va bien ». Beaucoup de propriétaires MRE s'arrêtent là et profitent de leurs trois semaines.
Beaucoup découvrent aussi, des années plus tard, que les comptes de l'immeuble n'étaient pas là où ils le pensaient, qu'une AG s'est tenue sans leur procuration au dossier, ou qu'une charge supposée payée s'accumulait discrètement. Quand ces problèmes apparaissent, le délai de prescription a souvent commencé à courir au titre de l'Article 43 de la Loi 18-00, et les options se réduisent.
Cette checklist est l'alternative. Un rendez-vous avec le syndic. Sept questions précises. Sept documents que le syndic doit pouvoir identifier ou produire. Trente minutes du début à la fin. Elle est conçue pour le propriétaire MRE qui dispose de quelques jours au Maroc et d'une seule fenêtre pour voir si l'immeuble est géré avec une discipline juridique et comptable de base.
Cet article est une checklist d'information, pas un avis juridique. Si le rendez-vous révèle un litige, des fonds manquants, des votes contestés ou un solde de charges important, demandez à un avocat, comptable ou professionnel immobilier marocain d'examiner les documents avant toute action formelle.
Avant votre arrivée
Trois jours avant le rendez-vous, envoyez ce message :
Bonjour [nom du syndic]. Je serai à [ville] du [date] au [date] et j'aimerais vous rencontrer brièvement pour revoir les comptes de l'immeuble et la dernière AG. Pourriez-vous préparer : (1) la dernière Annexe 10 avec l'historique de mon lot, (2) le procès-verbal de l'AG la plus récente, (3) le solde actuel du compte du syndicat, (4) le solde de mes charges à ce jour. 30 minutes devraient suffire. Merci.
Ce message ancre le rendez-vous sur quatre documents précis, fixe une attente de 30 minutes et met la demande par écrit. Si le syndic refuse le rendez-vous, refuse de préparer les documents ou temporise jusqu'après votre départ, c'est déjà un signal d'alerte.
📄 Checklist PDF imprimable. Télécharger ici. Emportez-la au rendez-vous. Le QR code en bas renvoie toujours à la dernière version de cet article.
Les 7 questions
| Question | Document à demander | Ancrage juridique ou pratique | Signal d'alerte |
|---|---|---|---|
| Annexe 10 | Dernière Annexe 10 pour votre lot | Décret 2.23.700 | Votre lot manque ou le solde ne correspond pas à vos paiements |
| Solde bancaire | Relevé récent du compte syndicat | Article 26 de la Loi 18-00 | Les fonds sont sur un compte personnel |
| Dernière AG | PV et preuve de convocation | Articles 16ter et 16quinquies | Pas d'AG récente, pas de PV, ou pas de preuve de convocation |
| Votre solde | Grand livre/fiche de charges par exercice | Risque de prescription Article 43 | Gros solde non expliqué ou pression à payer sans justificatifs |
| Budget | Budget courant et prévisionnel | Annexes Décret 2.23.700 | Aucun budget voté ou seulement des estimations verbales |
| Mandat du syndic | Décision d'élection ou renouvellement | Article 19 | Mandat expiré sans nouveau vote |
| Identité du compte | Preuve que le compte est au nom du syndicat | Article 26 | Intitulé du compte non conforme |
1. Montrez-moi la dernière Annexe 10 avec l'historique de mon lot
Pourquoi c'est important. L'Annexe 10 est obligatoire pour toute copropriété au titre du Décret 2.23.700. Elle suit les contributions de chaque copropriétaire : montants appelés, montants payés, soldes restants. C'est le document le plus important pour un MRE qui veut vérifier son compte.
Ce qu'il faut regarder. Le nom de votre lot, vos tantièmes, les charges appelées des 2 ou 3 dernières années, les paiements reçus et le solde courant. Recoupez avec vos virements depuis l'étranger.
Signal d'alerte. Pas d'Annexe 10, une Annexe 10 qui ne liste pas votre lot, ou un solde qui ne correspond pas à vos virements au-delà d'un petit écart de rapprochement. Pour le détail, voir le guide Décret 2.23.700.
2. Quel est le solde du compte du syndicat aujourd'hui ?
Pourquoi c'est important. L'Article 26 de la Loi 18-00 exige un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, pas au nom personnel du syndic.
Ce qu'il faut regarder. Un relevé bancaire ou une capture de banque en ligne montrant l'intitulé du compte, le RIB/IBAN et le solde courant. Comme repère pratique, beaucoup d'immeubles essaient de garder plusieurs mois de charges ordinaires, mais la bonne réserve dépend du budget voté, des impayés, des travaux prévus et de la politique de l'immeuble.
Signal d'alerte. Compte personnel, refus de montrer le solde, ou solde proche de zéro qui contredit les encaissements annoncés.
3. Quand a eu lieu la dernière AG, et où est le procès-verbal ?
Pourquoi c'est important. L'Article 16ter impose l'AG annuelle dans les 30 jours suivant la fin de l'exercice. Le PV est le registre contraignant des décisions prises.
Ce qu'il faut regarder. Date de la dernière AG, présents, votes, rapports financiers et preuve que vous ou votre mandataire avez été convoqué. Vérifiez aussi le délai de convocation de 15 jours prévu par l'Article 16quinquies.
Signal d'alerte. Pas d'AG depuis 14 mois, pas de PV, pas de preuve de convocation, ou décisions de gros travaux sans seuil de vote correct.
4. Quel est le solde de mes charges aujourd'hui ?
Pourquoi c'est important. Les charges s'accumulent vite. L'Article 43 fixe une prescription de 5 ans à partir de l'approbation par l'AG des charges concernées.
Ce qu'il faut regarder. Le solde courant, ventilé par exercice. Si un solde existe, demandez quelle AG a approuvé le budget de chaque exercice.
Signal d'alerte. Gros solde non expliqué, plusieurs années d'accumulation sans notification, ou pression à payer sans références d'AG.
5. Quel est le budget de l'exercice courant et du prochain ?
Pourquoi c'est important. Les budgets votés sont la base des appels de charges.
Ce qu'il faut regarder. Un budget ligne par ligne. Pour les petits immeubles (≤ 200 000 MAD), Annexe 13-2. Pour les moyens (> 200 000 et < 500 000 MAD), Annexe 12. Pour les grands (≥ 500 000 MAD), Annexes 4 et 5.
Signal d'alerte. Pas de budget documenté, projections vagues, ou budget non voté en AG.
6. Quand expire le mandat actuel du syndic ?
Pourquoi c'est important. L'Article 19 fixe le mandat du syndic à 2 ans, renouvelable. Un mandat expiré sans nouveau vote peut être contestable.
Ce qu'il faut regarder. Date d'élection ou de renouvellement, calculée contre la limite de 2 ans.
Signal d'alerte. Mandat expiré ou réponses floues sur la date d'élection.
7. Où est tenu le compte bancaire du syndicat ?
Pourquoi c'est important. Le compte doit être au nom du syndicat. En tant que copropriétaire, vous pouvez demander une preuve de cette identité.
Ce qu'il faut regarder. Banque, intitulé du compte, signataires et contrôle documenté. Si un conseil syndical existe légalement, demandez quelle visibilité ou quel contrôle il a.
Signal d'alerte. Syndic seul signataire sans contrôle documenté, compte peu clair, ou incapacité à prouver que le compte appartient au syndicat.
Signaux d'alerte exigeant une action rapide
- Pas d'Annexe 10 ou refus de montrer l'historique de votre lot. Envoyez une demande écrite sous Article 24 avec délai clair.
- Compte personnel détenant les fonds. Demandez le transfert vers un compte syndicat conforme.
- Mandat expiré sans nouveau vote. Demandez ou déclenchez une AG extraordinaire selon le règlement et la Loi 18-00.
- Pas d'AG depuis plus de 14 mois. Même procédure.
- Solde important non expliqué. Demandez l'historique complet avec références d'AG.
Après le rendez-vous
1. Photographiez ou scannez chaque document. Annexe 10, PV, budget, relevé bancaire.
2. Envoyez un email récapitulatif. Notez les chiffres clés et demandez confirmation écrite.
3. Programmez la prochaine AG. Si elle tombe dans les 12 mois, préparez la procuration avant de quitter le Maroc.
Demandez aussi le règlement de copropriété et le tableau des tantièmes si vous ne les avez pas. Pour la preuve, gardez emails, captures WhatsApp, date du rendez-vous, photos des documents et refus éventuels.
Si vous avez plus de temps, demandez l'attestation d'assurance, les contrats de maintenance importants et la liste agrégée des charges impayées par tous les copropriétaires.
Quand vous ne pouvez pas venir en personne
Voie 1 : déléguer à une personne de confiance. Même checklist, exécutée par votre mandataire. La procuration doit être écrite, identifier votre lot, préciser le périmètre et respecter les limites de l'Article 16decies si elle sert à voter.
Voie 2 : engager un comptable ou professionnel marocain pour une revue ponctuelle. Comptez souvent 1 500 à 5 000 MAD selon la taille et la profondeur de la revue.
Références juridiques utilisées
- Loi 18-00, modifiée par la Loi 106-12 : Articles 16ter, 16quinquies, 16decies, 19, 21, 24, 26 et 43.
- Décret n° 2.23.700, publié au Bulletin Officiel n° 7391 le 31 mars 2025 : annexes comptables et tranches, dont l'Annexe 10.
Pour le chemin vers les textes officiels et le cadre comptable complet, commencez par le guide Décret 2.23.700. Pour les propriétaires à distance, consultez le guide de gestion MRE.
Le résumé en 30 minutes
Vous arrivez. Vous posez sept questions. Vous récupérez sept documents ou notez ce qui manque. Vous notez les chiffres clés. Vous photographiez tout. Vous envoyez un email de suivi.
Un syndic qui passe cette checklist mérite d'être gardé. Un syndic qui échoue à trois questions ou plus mérite une revue plus poussée avant la prochaine AG. Un syndic qui refuse de vous rencontrer donne déjà l'information la plus importante.
FAQ
Je n'ai que quelques jours au Maroc. Peut-on vraiment vérifier son syndic en 30 minutes ?
Oui si vous posez les bonnes questions et demandez les bons documents. Cette checklist en 7 points est conçue pour ce scénario précis : un rendez-vous, un carnet, 30 minutes. L'objectif n'est pas d'auditer chaque transaction, mais de détecter les signaux d'alerte. Un syndic qui ne peut pas montrer l'Annexe 10 et le dernier PV d'AG en 30 minutes peut avoir des dossiers incomplets, indisponibles ou mal organisés.
Quels documents le syndic doit-il me montrer par la loi ?
Au titre de l'Article 24 de la Loi 18-00, le syndic doit rendre compte de sa gestion aux copropriétaires. Au titre du Décret 2.23.700, il doit produire les annexes comptables correspondant à la tranche de l'immeuble : 3 annexes pour les petits immeubles ≤ 200 000 MAD, 3 pour les moyens > 200 000 et < 500 000 MAD, et 8 pour les grands ≥ 500 000 MAD. L'Article 16ter impose une AG annuelle dans les 30 jours suivant la clôture de l'exercice, et le procès-verbal est un document que vous pouvez demander en tant que copropriétaire.
Qu'est-ce que l'Annexe 10 en comptabilité syndic marocaine ?
L'Annexe 10 est le document de suivi des contributions des copropriétaires exigé par le Décret 2.23.700 pour toutes les tranches de copropriété. Elle montre, pour chaque lot, les charges appelées, les paiements reçus et le solde restant. Pour un propriétaire MRE, c'est le moyen le plus rapide de comparer les registres du syndic avec ses virements bancaires.
Que faire si mon syndic refuse de partager les documents ?
Envoyez une demande écrite par email ou courrier recommandé en citant l'Article 24 de la Loi 18-00. Donnez au syndic un délai clair pour répondre. En cas de refus ou d'absence de réponse, l'escalade peut inclure une demande d'AG extraordinaire selon le règlement de copropriété et les dispositions applicables de la Loi 18-00, la documentation d'éventuels manquements aux missions confiées, ou la revue du dossier par un avocat ou un comptable marocain. Conservez une trace écrite de chaque demande et refus.
Puis-je tout vérifier à distance depuis mon pays de résidence ?
Partiellement. L'Annexe 10 et les PV d'AG peuvent être demandés par email. Le solde du compte du syndicat et le solde de vos charges peuvent être confirmés par WhatsApp ou email. L'inspection physique du bâtiment, non. La fenêtre estivale est utile précisément parce qu'elle permet de faire la partie physique une fois par an. Si vous ne pouvez pas voyager, un mandataire peut agir à votre place, dans les limites de l'Article 16decies : 3 copropriétaires représentés au maximum et 10 % des tantièmes au total.
Un MRE peut-il donner procuration pour une assemblée générale de copropriété ?
Oui. Une procuration peut permettre à une personne de confiance d'assister ou de voter pour vous, mais l'Article 16decies limite un mandataire à 3 copropriétaires représentés et à des tantièmes cumulés ne dépassant pas 10 % du total des voix. La procuration doit identifier votre lot, son périmètre, les pièces d'identité utiles et préciser si le pouvoir de vote est inclus.
Et si mon syndic est aussi un membre de ma famille ou un ami ?
Le cadre légal s'applique de la même manière. L'Article 19 de la Loi 18-00 fixe le mandat du syndic à 2 ans renouvelable, quelle que soit son identité. Les obligations comptables du Décret 2.23.700 ne changent pas selon la relation. Si un proche est syndic bénévole, la checklist reste utile : elle retire le malaise en transformant la demande en liste claire de documents.
Combien coûte un changement de syndic en cas de problèmes sérieux ?
L'étape obligatoire est généralement de réunir une assemblée générale extraordinaire pour voter le remplacement du syndic selon les règles de l'immeuble et les majorités applicables de la Loi 18-00. Les coûts pratiques peuvent inclure les convocations par courrier recommandé, une revue comptable optionnelle des dossiers du syndic sortant et le temps d'intégrer un nouveau syndic. Dans les cas sérieux, récupérer des charges impayées ou corriger des irrégularités comptables peut dépasser ces coûts.
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